建築費指数の上昇と収益物件経営【不動産鑑定評価ならアデックス】

──賃貸マンションや賃貸オフィスのオーナーが知っておくべきポイント

■ ニュースの概要・引用元の紹介

概要:
建設物価調査会が発表した令和7年3月分の建設物価建築費指数によると、集合住宅（RC造）は前月比0.4％増・前年同月比4.7％増、事務所（S造）は前月比0.4％減・前年同月比4.2％増、工場（S造）は前月比0.4％増・前年同月比3.5％増、住宅（W造）は前月比0.2％増・前年同月比2.9％増となりました。
全体として建築費が高騰し続けている状況下、賃貸マンションやオフィスなど収益物件のオーナーにとっては、建築費に見合う賃料の値上げが必ずしもできない現状があり、収益率（還元利回り）の悪化が懸念されます。今後新たに賃貸物件を建築し事業に活用する場合は、早めに不動産鑑定士に相談して事業計画を検討することが重要です。

■ 問題点の把握

建築費が上昇すると、賃貸住宅やオフィスビルなどの建設コストが増加し、投資額が大きくなります。しかしながら、賃料を建築費の上昇分に連動してすぐに値上げできるかというと、必ずしもそうではありません。

既存の入居者との賃貸借契約では賃料改定のタイミングや条件が制限される場合が多く、建設費が上がったからといって即時に賃料へ転嫁できないケースも考えられます。結果として、期待収益（賃料収入）が伸び悩む一方で、投資額は増え続けるため、事業としての還元利回りが悪化しやすくなるのです。

■ 問題点・深刻化する理由

1. 建築費の持続的な高騰
原材料価格や人件費の上昇などが重なり、建築コストの高止まりが続いています。短期的な価格変動ではなく、中長期的に見ても改善の見込みが不透明な点がリスク要因として認識されます。
2. 賃料への転嫁の難しさ
住宅やオフィスのテナントには、既存契約や地域相場、入居者ニーズなどの制約があり、建築費上昇を反映してすぐ賃料を引き上げることは困難です。結果として利回りの悪化につながりやすい状況が続きます。
3. 競合物件とのバランス
賃貸市場には周辺相場や既存競合物件の存在があり、建築費に応じた賃料改定を一方的に行うと空室リスクが高まる恐れもあります。需給バランスを見誤ると、稼働率低下による収益ダウンを招く可能性があります。
4. 不動産鑑定評価における収益還元法への影響
不動産鑑定評価では「収益還元法」を用いて不動産の価値を算定することが多いですが、前提となる賃料収入が伸び悩むと、還元利回りが悪化して価格評価が下がりやすくなります。投資家目線で見ると魅力が相対的に薄れる可能性があります。

■ 不動産鑑定士の視点でみる具体的な対策

「国家資格」を有する不動産鑑定士は、「専門職業家」として、収益物件の価格評価や事業計画立案を「中立的な立場」でサポートします。建築費が高騰する状況下で賃貸マンションやオフィスを建設しようとするオーナーに対しては、以下のようなアプローチが有効です。

● 1. 事業シミュレーションの精緻化

まずは建築費、修繕費、運営コストなど、長期的なキャッシュフロー予測を行います。需要予測や周辺相場の調査を細かく行うことで、将来的な賃料収入や稼働率を複数のシナリオで把握し、どの程度利回りが確保できるかを検討します。

● 2. 不動産鑑定評価の活用

収益還元法を用いて不動産の価値を客観的に算定することで、「投資として成り立つかどうか」を数値化できます。
・賃料水準の妥当性
・周辺市場の賃料相場との乖離
・リスクプレミアを織り込んだ還元利回りの設定
など、あらゆる側面から事業性を検証し、「不動産の問題解決」を図ります。

● 3. 相続や事業承継への備え

建物を新築する際には、将来的に「相続」や「事業承継」が発生する可能性を視野に入れておくことが大切です。不動産鑑定士は、時価評価や資産分割における複雑な問題にも対応できるため、長期的な視点でのアドバイスが可能です。

● 4. 様々な選択肢の提示

新築以外にも、既存建物のリノベーションや大規模修繕による価値向上など、コストを抑えながら収益性を高める方法があります。不動産鑑定士の視点から、投資効率の高い選択肢をオーナーに提示することで、リスク軽減に貢献できます。

■ まとめ（読者への注意喚起・アドバイス）

令和7年3月分の建設物価建築費指数によれば、建築費は引き続き上昇傾向にあります。この状況は、賃貸マンションやオフィスビルなどの収益物件を新築するうえでリスク要因となり、賃料設定にも大きな影響を与えます。

一方で、市場の需要と供給バランスを見ながら賃料を上げるのは簡単ではなく、還元利回りが下がるリスクも高まります。こうした局面で不動産鑑定士に早めに相談し、建築費や賃料相場を踏まえた適切な事業計画を立てることは、事業の安定化とリスク管理に大きく寄与します。今後、収益物件のオーナーとして長期的に安定した収益を得るためには、客観的なデータ分析と専門家のアドバイスが不可欠と言えるでしょう。

■ 「不動産鑑定評価の依頼のススメ」

「国家資格」を持つ不動産鑑定士は、「専門職業家」として公正・客観的に不動産の価値を評価し、相続や事業承継、そして新規建築に伴う投資判断など、さまざまな場面で「不動産の問題解決」に貢献します。

具体的には、
・建築費の高騰を踏まえた賃貸事業の収益シミュレーション
・リスクを加味した還元利回りの算定
・既存建物のリノベーションや大規模修繕による価値向上策の検討
など、オーナーのニーズに合わせて最適なプランを提案できます。

建築費や市況動向に不安を感じている方は、ぜひ早めの段階で不動産鑑定士へご相談ください。
公式サイト：https://sakk.jp/adex

※本記事は一般的な見解に基づくもので、特定の法的アドバイスを提供するものではありません。
不動産鑑定評価等でお困りの場合は、弊社の相談窓口にご相談ください。