法人取引量指数2.1％減と鑑定評価の市場分析の視点

この記事の要点

法人の取得に関する登記量が減っても、資産価格が同じ率で下落したとはいえません。対象・時点・用途を揃え、取引の量を示す補助指標と個別の価格形成要因を分けて評価の根拠を整えます。

取引の動きが鈍ったという情報は、不動産の市場分析で無視できない材料です。ただし、取引の「量」が減ることと、取引される不動産の「価格」が下がることは、同じ現象ではありません。価格時点の市場を説明するには、指標が何を測っているかを最初に確かめる必要があります。

10月30日に公表された法人取引量指数の7月分をもとに、鑑定評価における補助指標の位置付けを整理します。以下の評価上の確認事項や計算例は、公表統計そのものの結論ではなく、当社による実務上の整理です。

7月の法人取引量指数は、合計で前月比2.1％減

国土交通省の公表によると、合計の季節調整値は290.1で、前月比2.1％減でした。住宅合計は316.9で1.4％減、非住宅は240.1で3.1％減です。いずれも2010年平均を100とする指標です。

この指数は、法人が取得した既存建物に関する所有権移転登記の量を加工したものです。新築・既存の全ての不動産取引を網羅する投資金額の統計でも、土地のみを含む全資産の価格指数でもありません。法人取得という対象を外して「不動産市場全体が2.1％縮小した」と言い換えると、測っている範囲が変わってしまいます。

同じ基準年の指数であっても、指数の水準を用途間の価格差や取引金額の比として読むことはできません。対象の違いを把握し、数字の大きさだけを比較しないことが重要です。

公表日は10月30日ですが、対象月は7月です。現在の鑑定評価に使うなら、対象月から価格時点までに、融資条件、投資家の取得姿勢、賃貸市場等に変化がなかったかを別に確認します。公表された日付が新しいことと、観測している取引時点が直近であることを分けます。

季節調整値は月ごとの季節性を取り除いて比較するための数値です。単月の小さな動きに過度な意味を持たせず、複数月の推移と、対象不動産の用途・地域に関係する材料を合わせて読みます。全国の非住宅の動きだけでは、特定地域のオフィス、物流施設、店舗の投資需要を一括して説明できません。

取引量が減った場合でも、売主が希望価格を維持して取引が成立しにくくなったのか、買い手の資金調達が難しくなったのか、比較対象となる物件の供給自体が少なかったのかで意味は変わります。この統計だけでは、どれが起きたかを断定できません。

取引事例を採用する際には、取引時点、物件の用途・規模、立地、稼働状況、権利関係、取引の事情を確認します。少ない事例を補うために、対象との関係が薄い事例を機械的に広げると、かえって比較の前提が不明確になることがあります。採用した理由と、違いをどう扱ったかを説明できることが大切です。

以下は指標の違いを説明するための架空の例です。実際の市場データや、公表指数を再現した計算ではありません。各月に同じ条件の物件だけが取引されたと仮定します。

取引量と価格の違いを見る説明例
区分	取引件数	1件当たり価格	取引金額合計
前月の想定	100件	1億円	100億円
当月の想定	80件	1億円	80億円
変化	20％減	変化なし	20％減

件数と金額合計が減っていても、この例の1件当たり価格は変わりません。逆に高額物件の比率が増えれば、個々の物件が値上がりしていなくても平均金額が上がることがあります。取引の構成変化も含め、指標を評価対象の価格へ結び付ける過程を省略しないことが重要です。

アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社は、全国統計を対象不動産の説明にそのまま当てはめず、地域性・用途・価格時点・個別条件との対応を確認します。統計から分かることと、追加資料で検証することを分けて示すことが、市場分析の説明力につながります。

A. 取引の量を示す指数を価格の修正率として直接使うことはできません。対象市場の成約価格、収益性、利回り等を別に確認して判断します。

A. 取得者や対象に違いがあります。集計範囲や面積条件を揃えて確認し、同じ市場を示す数値として機械的に合算しないことが大切です。

参考・出典

記事の制度・市場情報は、本文で示した時点と条件に基づきます。個別物件の評価では、依頼目的、価格時点、権利関係と資料の確認が必要です。鑑定評価の業務と進め方もご覧ください。