都内の家賃上昇を受け、主要駅近の専有面積 約9㎡（居室3畳＋ロフト等）の極小アパートが人気です。家賃は周辺相場より3割以上安い設定が多く、入居者の大半は20～30代。一方で、在宅勤務の広がりから築30年以上の広めの「築古」アパートに住み替える動きも出ています。
出展：産経ニュース「わずか9平方メートル…都心に近い『極小』アパートが若者に人気 狭くても“住めば都”」（2025/12/14）
1. なぜ「極小」が選ばれる？（メリット）
- 家賃を下げつつ、通勤時間を短くできる：都心近くで月6万円台など、手取りに対する圧迫を軽減。
- 初期費用が抑えやすい：専有面積が小さいため、敷金・礼金・保険・家具家電のコストも相対的に小さくなりがち。
- ミニマルな暮らしとの相性：衣類・持ち物を減らす、サブスク・コインランドリー・サードプレイスの活用など、都市型の生活スタイルにフィット。
鑑定士メモ：1㎡あたり賃料は高めでも、月額の総額が低いことが家計に効きます。都市部では「広さより場所」の価値が勝つ局面が続いています。
2. デメリットと「住む前チェック」
- 収納・動線：家具の設置で通路が塞がれやすい。ドアの開閉半径・ロフト梯子の傾斜を内見で実測。縦収納（ポール・壁面フック）は必須。
- 水回り：シャワールームのみの物件が多い。コインランドリー距離・浴室乾燥の有無を確認。カビ対策で換気扇の風量も要チェック。
- 温熱・音環境：小さな空間は暑さ寒さ・結露の影響が大きい。窓の仕様（複層/遮熱）、日射方位、上階・隣戸の生活音を時間帯を変えて内見。
- 光熱費：面積が小さくてもエアコン・給湯の負荷で単価が高くなることあり。設備の年式・効率を確認。
- 宅配・ごみ動線：宅配ボックスの有無・戸数に対する台数、ごみ置場までの距離や時間帯ルール。
- 契約条件：短期違約金、更新料、インターネット（無料/上限速度）、管理会社のレスポンスを事前に確認。
3. 「極小」か「築古 広め」か――迷ったらこの順で比べる
- 総住居費：家賃＋共益費＋ネット＋移動時間（時給換算）＋光熱費の目安。
- 生活導線：駅・職場・ジム・病院・スーパー・公園までの徒歩/自転車時間（雨の日も想定）。
- 健康・快適性：採光・通風・静音・温熱。築古は断熱窓/内窓の有無で体感が大きく変わる。
- 柔軟性：在宅勤務や趣味（楽器・撮影・配信）の可否、ベッド・デスクが同居できるか。
ポイント：「築古 × 広め × 低家賃」は魅力的でも、修繕不足・結露・配管劣化のリスクがあるため、内見で臭い・床のたわみ・水圧を必ず確認しましょう。
4. オーナー側の視点：極小・築古を「選ばれる部屋」にする小改修
- 極小向け：可動棚・有孔ボード・ハンガーパイプ、LED＋白壁で明るさを確保。Wi-Fi無料、ミニ冷蔵庫置き場、宅配BOXの充実は費用対効果が高い。
- 築古向け：水回りのピンポイント更新（便器・混合栓・洗濯パン）、内窓/玄関気密で温熱改善、床の部分補修で印象アップ。
- 写真の見せ方：間口の広さ・収納可視化・採光方向を伝える。家具配置のモデル図で生活イメージを補強。
- 安全・衛生：防火設備・共用灯・ごみ置場の衛生を整えると、クレーム・退去率が下がる。
鑑定士メモ：小規模投資で稼働率と滞納・退去のリスクを下げる施策が、結果としてNOI（純収益）を押し上げます。
5. 背景にある「家賃の上昇」とどう付き合うか
23区の単身向け家賃は前年同月比＋16.1％（記事出展より）と上昇が続く一方、初任給の伸びでは追いつかないのが現実。住宅手当のない企業も多く、単身者の受け皿不足は構造的です。短期的には「極小」「築古」の活用が広がる一方、中長期にはアフォーダブル住宅や共用型（コリビング）の供給、住宅手当の再設計など、政策と民間の両輪が求められます。
6. まとめ：月いくらで、どんな暮らしができるか――“総額×体感”で決める
極小は場所と家賃のバランスが魅力。築古は広さと費用対効果が魅力。どちらも「安いから」で飛びつかず、総住居費と体感性能を同じ比重で比べてください。内見は平日夜と雨の日にも。数値（家計）と体感（生活）がそろえば、狭くても、古くても、あなたにとっての“都（みやこ）”になります。
出展：
産経ニュース「わずか9平方メートル…都心に近い『極小』アパートが若者に人気 狭くても“住めば都”」（2025/12/14）
