相続の場面では「兄弟間での不平等感」や「財産をどう分けるべきか」といった問題が起こりがちです。特に、不動産が遺産の大半を占める場合、金銭的な価値がわかりにくいために「感情」の対立が深刻化してしまうことも…。
そんなとき、数字を用いた冷静な判断基準を提供してくれるのが不動産鑑定士です。
本記事では、相続を控えた方やすでに遺産分割協議に悩んでいる方に向けて、不動産鑑定士がもたらす「数字での解決」のメリットを解説します。

相続争いが起こる理由と“不動産”の関係

「家や土地」のように形がある資産は、簡単に現金化できないため、相続時に遺産分割が難しくなりがちです。
・固定資産税評価や路線価など、実際の市場価格とは乖離がある
・相続人それぞれで主張や感情のぶつかり合いが生じる
これらが原因となって、想定以上に話し合いが長引くケースは少なくありません。
こうした局面で客観的な数値を示すことで協議をスムーズに進められるのが、不動産鑑定士の強みです。

数字で示すことで「納得感」が高まる

感情論だけでは決着がつかないとき、公的資格者が専門的な知識を使って算定した「数字」があることで、判断材料としての信頼性が大きく高まります。
誰かの「思い込み」や「希望的観測」ではなく、市場の取引事例や立地条件などを踏まえた客観的データに基づく評価だからこそ、相続人の合意形成を後押ししやすくなるのです。

不動産鑑定士がどのように価値を算定するの？

不動産鑑定士は、複数の評価手法を使い分けて適正な価格を導き出します。主な方法としては以下が挙げられます。

1. 取引事例比較法

周辺エリアで行われた類似物件の売買事例を基に、立地や建物の状態などの差異を補正しながら価格を比較・算定します。
相続で多用される手法のひとつで、市場が反映された価格を導きやすいのが特徴です。

2. 収益還元法

賃貸用不動産やビルなど収益を生む物件の場合、将来的な賃料収入を現在価値に割り戻して価格を評価します。
「この不動産が将来どれくらい収益を生むか」を客観的に判断できるため、投資用物件の相続時などに有効です。

3. 原価法

再建築費用から建物の劣化分を差し引く手法で、築年数の浅い物件や特殊用途物件などで用いられます。
土地の場合は造成費やライフライン整備費を考慮したうえで、評価を行うこともあります。

不動産鑑定士を活用する具体的なメリット

では、不動産鑑定士に依頼することで得られるメリットをもう少し具体的に見てみましょう。

1. 調停や裁判でも証拠となる公正な評価書

相続争いが調停や裁判に発展した場合、鑑定評価書は裁判所に対しても信頼度の高い証拠資料として提出できます。
「○○不動産会社が作った査定書」とは異なり、公的資格者による不動産鑑定評価基準に基づく書面なので、裁判所や相手方への説得力が圧倒的に違います。

2. 節税や財産分割プランへの応用

相続税申告時にも、鑑定士が作成した評価書を添付することで、税務当局とのやりとりがスムーズになるケースがあります。
また、家や土地を誰がどの程度受け取るかを数字で示せるため、遺産分割協議にも大いに役立ちます。

3. 親族間のトラブルを最小限に

相続では感情が入りやすいのが現実。でも、「客観的データがこう示している」という数字と公的根拠があれば、感情的対立を抑えやすくなります。
親族関係にヒビが入る前に、冷静な視点を取り入れることが大切なのです。

まとめ

相続争いが「こじれてしまう」原因の多くは、不動産の価値が曖昧なまま話し合いが進むこと。「家や土地はなんとなくコレくらいだろう」という曖昧な想定が、感情的な対立を増幅させます。
・不動産鑑定士は、公的資格者として客観的かつ専門的に価格を算定
・冷静な数字を示すことで、感情論に偏りがちな遺産分割協議をスムーズに
・調停や裁判でも、信頼できる証拠資料として活用できる
「相続争いをしたくない」「納得感のある財産分割をしたい」——そんな方は、ぜひ不動産鑑定士の活用を検討してみてください。“感情”ではなく“数字”で解決することで、大切な家族関係を守りながら、合理的な相続を進められます。

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