2025年6月2日更新
読売新聞（2025年6月2日朝刊）は、政府が今月中旬にも閣議決定する「地方創生２・０」基本構想の全文を報じました。最大の目玉は、好きな自治体をアプリで選び「ふるさと住民」として登録できる新制度。登録者実数1000万人、のべ1億人を目指し、施設利用やイベント参加を支援します。
東京一極集中を是正し、地方の経済を活性化させる大きなチャンスですが、「いつかは地方で暮らしたい」と考える首都圏30〜40代夫婦が注意すべきは“移住先の家が数年後に負動産化しないか”というリスクです。
地方移住の成否を分けるのは、物件選びと地域選びの“目利き”。そこで役立つのが、不動産の専門家である不動産鑑定士への事前相談です。本記事では、鑑定士が提供できる価値を分かりやすく解説し、失敗しない地方移住プランのヒントをお届けします。
地方移住で失敗しやすい3つのポイント
1. 地価相場と流動性を見落とす
「土地が安いからお得」と飛びついても、買った瞬間に評価額が半減するエリアは珍しくありません。地方は取引事例が少なく、地域内でも需給格差が大きいため、市場を読む目が欠かせません。
2. ハザードリスクを軽視する
都市部より河川や斜面が近いエリアが多く、豪雨や雪害の影響も受けやすいのが地方の特徴です。ハザードマップを見ないまま購入し、保険料や修繕費で負担が膨らむケースが後を絶ちません。
3. ライフライン・インフラコストを計算外にする
上下水道が未整備、ガスがプロパン、車が必須──首都圏とは異なる固定費がかかる地域があります。移住後に生活費が予想以上に増え、家計を圧迫することも。
不動産鑑定士に相談する4つのメリット
1. 適正価格＋将来価値のダブル診断
鑑定士は、売主や仲介の利害から独立した立場で価格を算定。「いまの適正価格」と「10年後の見込み価格」を取引事例比較法・収益還元法などで数値化し、負動産リスクを可視化します。
2. 流動性と出口戦略のシミュレーション
転勤・介護・リセールの可能性を想定し、何カ月で売れる市場か／賃貸運用は可能かを分析。将来的に現金化できるかどうかを見極められます。
3. ハザード・法規・インフラの総合チェック
役所調査と現地踏査によって、土砂災害警戒区域・浸水想定区域・建築制限などを洗い出し、ライフライン整備状況も確認。修繕コストや保険料を事前に試算します。
4. 移住補助制度とのマッチング
自治体ごとに異なる補助金や空き家バンク制度を整理し、条件に合った活用プランを提示。登録制度のメリットと併せてトータルで比較検討できます。
相談フロー：買付申込前に「簡易調査」を
- ヒアリング：家族構成・理想の暮らし・資金計画を共有
- 簡易調査（約2週間）：価格レンジ・ハザード・市場流動性をレポート
- 詳細調査／鑑定評価：必要に応じ、正式な鑑定書と活用シナリオを作成
- ライフプラン連携：FPと協働し、ローン設計・繰上返済計画を最適化
簡易調査は10万〜15万円、正式鑑定は30万〜50万円が目安。負動産化した場合の損失を考えれば、保険料として十分回収可能です。
よくある質問（Q&A）
Q. 「ふるさと住民」に登録してから相談しても間に合いますか？
A. 登録自体は問題ありませんが、購入契約・改修投資の前に相談することで手戻りコストを防げます。
Q. 地元工務店がすすめる土地でも鑑定士は入れたほうがいい？
A. はい。工務店は建築のプロですが、市場価値や転売リスクまで網羅的に診断するのは鑑定士の守備範囲です。
Q. 首都圏に住みながらの調査は可能？
A. オンライン面談と現地調査を組み合わせ、ワンストップで全国対応できます。移住候補地が複数ある場合も比較レポートを作成します。
まとめ
政府の「ふるさと住民登録制度」は、地方とゆるやかに関わりながら将来の移住を具体化できる画期的な仕組みです。しかし、安易な物件購入は負動産リスクを招きかねません。
不動産鑑定士は、適正価格・将来価値・ハザード・流動性を総合診断し、“買っていい物件か”を客観的に判定します。
首都圏在住の30〜40代夫婦が「退職後は地方でスローライフを」と考えるなら、契約前に鑑定士へ相談することが、安心と資産防衛のいちばんの近道です。
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