立ち退き交渉とは？正当事由・立退料の4つの確認

この記事の結論

立ち退き交渉では、最初に契約の種類と終了の理由を確認します。普通借家で貸主が更新拒絶や解約申入れをする場合、借地借家法28条の正当事由が問題になります。立退料に全国共通の「家賃○か月」という算式はなく、金銭の提示だけで明渡しが決まるものでもありません。

建替えや自己使用のために退去を求めたい貸主と、移転を求められた借主では、必要な準備が異なります。この記事は建物の賃貸借を中心に、事実確認、費用の整理、協議の進め方を説明します。滞納等を理由とする解除は、更新拒絶とは別に検討が必要です。

普通借家と定期借家の違い

期間が1年以上の定期借家では、満了の1年前から6か月前までの終了通知が必要です。通知が遅れた場合は通知から6か月を経過するまで終了を借主に対抗できない扱いがあります。普通借家と同じ更新の仕組みではありません。

28条では、貸主・借主が建物を必要とする事情、賃貸借の従前の経過、建物の利用状況と現況、財産上の給付の申出などを考慮します。「古いから」「建替えたいから」という事情だけを抜き出して、退去義務の有無を決めることはできません。

立退料等の申出は判断要素の一つです。支払いさえすれば必ず正当事由を満たすという制度ではなく、法的な見通しと費用の合理性を合わせて検討します。契約書、通知、建物の調査結果を弁護士に示し、争点を先に整理すると、必要な経済資料も明確になります。

これは資料整理の項目例で、全項目が必ず支払われるという意味ではありません。営業への影響を「月商の何か月分」で一律に置くことや、出典のない平均額を交渉の基準にすることは避け、対象ごとの根拠を示します。

協議がまとまらないときは民事調停や訴訟などを弁護士と検討します。立ち退きの争いが、どれも一定日数で解決したり、調停後に自動で訴訟へ移ったりするわけではありません。貸主が独断で鍵を交換したり荷物を処分したりする方法は避け、適法な手続きで進めます。

その月数をすべての物件に当てはめることはできません。用途、契約経緯、双方の事情、移転負担などを確認し、個別に検討します。

目的と条件を定めて、借家権に関する経済価値や賃料等を分析します。正当事由の有無、請求の可否、交渉代理は弁護士の領域として分けて進めます。

参考資料・確認日：2026年10月15日

チェック表と確認手順は、読者が資料と判断条件を整理するための当社による説明です。個別案件への法令適用は弁護士、税務上の判断は税理士に確認してください。

記事の制度・市場情報は、本文で示した時点と条件に基づきます。個別物件の評価では、依頼目的、価格時点、権利関係と資料の確認が必要です。鑑定評価の業務と進め方もご覧ください。