入居率90％でも家賃は90％入らない？空室率を戸数・面積・賃料で読み解く

10戸のうち9戸に入居者がいる。だから入居率は90％で、家賃も満室時の90％くらい入るはず。そう考えたくなりますが、一戸ごとの広さや家賃が違えば、計算はぴったり一致しません。

空室率は便利な数字です。ただ、その便利さのために「何を数えたか」が省略されると、収益の見通しを読み違えます。難しい計算式を増やす前に、一つの仮の建物を使って、同じ空室を三つの角度から見てみましょう。

一戸だけ空いている建物で、三つの空室率を計算する

説明のため、30平方メートル・月額8万円の部屋が9戸と、90平方メートル・月額16万円の部屋が1戸ある建物を考えます。小さい9戸は入居中で、大きい1戸だけ空いているとします。共益費などは含めず、家賃だけを比べる計算です。

戸数で数えると、空室は1戸、全体は10戸なので空室率は10％です。ところが面積では、空いている90平方メートルを全体360平方メートルで割るため25％になります。同じ建物の、同じ空室を見ていても、数字が変わります。

家賃で見ると、満室を想定した月額は8万円×9戸＋16万円＝88万円です。空いている一戸の想定家賃16万円は、その約18.2％に当たります。戸数の空室率10％を88万円に掛けて収入を見積もると、実際のこの設定とずれてしまいます。

どれか一つが正しく、ほかが誤りということではありません。戸数は部屋の数、面積は利用できる広さ、賃料の割合は収入への影響を説明しています。資料に「稼働率」「入居率」とだけ書かれているときは、その資料でどの意味に使われているのかを確かめます。

「90％入居だから家賃も90％」のずれは、月7.2万円

先ほどの例で、満室想定88万円に戸数ベースの入居率90％を掛けると、月79.2万円になります。しかし、小さい9戸の家賃は合計72万円です。差は月7.2万円、同じ状態が12か月続くという仮定なら年86.4万円になります。

この差は、値下げや滞納を入れたからではありません。大きく家賃も高い一戸が空いているのに、すべての部屋が同じ価値であるかのように戸数の割合を掛けたことで生じています。単純な割合を使う前に、部屋ごとの家賃を足す方が確かな場面です。

部屋ごとの家賃
小型9戸は合計72万円

空いている部屋
大型1戸の想定家賃は16万円

満室想定
合計88万円、空室部分は約18.2％

現在の契約家賃
小型9戸の72万円を起点に確認

なお、空室の16万円は、この説明で置いた仮定です。実際の評価では、その家賃で貸せるか、近隣の競合物件や募集状況を踏まえて検討します。高い募集家賃を設定すれば、計算上の損失割合も大きくなるため、分母に使う家賃の根拠まで見る必要があります。

月末に満室でも、その一年が満室だったとは限らない

もう一つ違う角度から考えます。今度は全10戸が同じ月額8万円の建物で、1戸だけが半年間空き、その後入居したとします。年末には全戸入居しているので、その日の戸数ベースの空室率は0％です。

一方、一年間では10戸×12か月＝120戸月のうち、6戸月が空いていた計算になります。この単純化した例の年間の空室割合は5％です。家賃の欠けた部分は8万円×6か月＝48万円になります。年末の写真だけでは、その年に生じた空室期間は見えません。

売却資料や管理報告を読むときは、何月何日の状況か、期間の平均かを確認します。入居直後の一時点だけで、毎年同じ収入が続くと考えるのは早計です。反対に、一度の退去で空いた直後の数字だけを見て、その空室が永遠に続くと考えることも適切ではありません。

契約があることと、お金が入っていることも別

入居中でも、家賃の入金が遅れている場合があります。また、契約は始まっていても、フリーレントで家賃が発生しない期間かもしれません。こうした事情まで空室率の一つの数字へ押し込めると、何が原因で収入が減っているのか分からなくなります。

まず、契約のある部屋と空いている部屋を分けます。次に、契約上の家賃、無料期間、実際の入金を照合します。例えば契約家賃72万円でも、当月の入金が64万円なら、差額8万円が無料期間なのか、支払時期のずれなのか、未収なのかを確認します。差があるという理由だけで滞納とは決めません。

この順番で見ると、募集の改善が必要なのか、契約条件の確認が必要なのか、入金管理の問題なのかが分かれます。対策が違うものを一つの稼働率にまとめないことが、評価の説明にも運営の判断にも役立ちます。

将来の評価では「いま空いている理由」も見る

不動産鑑定評価基準は、収益還元法で将来の純収益を検討し、過去の推移や将来の動向を分析する考え方を示しています。特にDCF法では、契約内容や賃料・稼動率の期間ごとの変動を確認します。

ここで大切なのは、現在の空室をそのまま固定することでも、希望する満室状態へすぐ置き換えることでもありません。なぜ空いているのか、貸すために何が必要か、どのくらいの期間を見込むかを検討します。

例えば、退去後の内装工事中で募集開始日が決まっている部屋と、設備や間取りが周辺需要と合わず長く募集している部屋では、空室の背景が違います。家賃を下げれば決まるのか、改修が必要なのか、需要の範囲が狭いのか。見通しを変える理由を具体的な資料へ結び付けましょう。

アデックスの視点：空室が埋まるまでの時間を数字にする

アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社の評価の視点では、割合の大小だけでなく、収入がいつ回復する想定か、その根拠は何かを確認します。先ほどの月16万円の空室について、募集開始から入居までの期間を変えるだけでも、家賃が発生しない期間の合計は変わります。

この表は収入差の感度を見るための例で、差額をそのまま物件価格から引く表ではありません。実際には、その後の家賃、募集や修繕の費用、収入が生まれる時期なども評価に関わります。複数の想定を比べるなら、どの条件だけを変えたのかを明記すると、議論がぶれにくくなります。

Q. 入居率と稼働率は同じ意味で使ってよい？

A. 資料によって、戸数・面積・契約の有無など計算の基準が違うことがあります。言葉だけで同じと判断せず、分子・分母・基準日を確認してから比較しましょう。

Q. 満室なら、空室を見込まなくてもよい？

A. 現在満室でも、今後の退去、募集期間、契約終了などを検討します。何％を一律に差し引くかではなく、物件の契約と地域の市場に即した見通しが必要です。

次に稼働率の資料を見るときは、三つだけ質問する

「何を分母にした割合ですか」「いつ、またはどの期間の数字ですか」「契約と実際の入金は分かれていますか」。この三つを確かめるだけで、同じ90％でも意味が違うことに気づけます。空室率を単なる良し悪しの点数にせず、収入の仕組みを理解する入口として使いましょう。

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