隣の募集家賃は参考資料ですが、今の契約の家賃をそのまま決める答えではありません。継続賃料では、相場に加え、今の家賃を合意した時点や、その後の費用・経済事情の変化を確かめます。
「同じ建物の空室が、うちより月2万円高く募集されている」。貸主なら、今の入居者の家賃も上げられるのではと考えるでしょう。借主なら、次の更新で一気に上がるのかと気になります。
けれども、募集画面の金額と、続いている契約の家賃は、同じものさしだけで決まるわけではありません。ここで役立つのが「新規賃料」と「継続賃料」の区別です。
新しく貸す家賃と、今の契約を続ける家賃
新規賃料は、新たに賃貸借を始める場面で考える賃料です。継続賃料は、すでにある賃貸借関係を続けながら、家賃を改定する場面で考える賃料です。
今までの契約がある以上、いま市場で新しく貸す場合の条件だけでなく、これまでどのように家賃を決め、どのような負担を分けてきたかも関係します。これは、値上げができないという意味でも、従来の家賃が永久に続くという意味でもありません。
| 比較する点 | 新規賃料 | 継続賃料 |
|---|---|---|
| 考える場面 | これから新しく貸し借りする | 既存の契約を続けて改定する |
| 主な資料 | 競合物件や新規の成約条件 | 市場資料に加え契約と改定の経緯 |
| 過去の合意 | 新しい契約条件を検討 | 直近の家賃合意とその後の変化を確認 |
| 募集額の使い方 | 市場の手掛かりの一つ | そのまま改定額とはしない |
まず知りたいのは「最後に、いつ合意した家賃か」
継続賃料を考えるとき、建物を取得した日だけを起点にするとは限りません。今の家賃を、貸主と借主が最後にどのような事情で合意したかを確認します。
たとえば、5年前に契約し、2年前に設備の更新と併せて家賃を話し合ったケースと、契約時から一度も見直していないケースでは、見るべき経緯が違います。更新書類に印を押した事実だけで、家賃の実質的な合意の経緯まで分かるとは限りません。
契約書、更新合意書、改定の通知、やり取りの記録を時系列に並べると、議論の出発点がそろいます。長く借りているという事情も、近所が高くなったという事情も、その中の一つとして位置づけます。
近所が12万円でも、今の10万円に2万円を足すとは限らない
月10万円の住戸の近くに、月12万円の募集が出たとします。ここで最初にするのは、差額の2万円をそのまま値上げ額にすることではなく、何を比べているかの確認です。
広さ、階数、方角、設備、改修状態、契約期間、共益費の扱いはそろっているでしょうか。12万円は募集額で、まだ入居が決まっていないかもしれません。一定期間の家賃を無料にする「フリーレント」などの条件が付いていれば、表面の月額だけの比較では負担を見誤ります。
| 確認項目 | 違いがある場合の見方 |
|---|---|
| 募集か成約か | 希望額と実際に合意した額を区別する |
| 共益費込みか別か | 同じ費目の合計にそろえて比べる |
| 改修・設備 | 設備の差による金額差を考える |
| 契約条件 | 期間や家賃無料期間などの違いを見る |
| 合意の時点 | 現在の家賃を決めた時点からの変化を見る |
仮に、12万円の募集が共益費1万円込み、現在の10万円が共益費1万円別なら、比較する月々の支払総額は11万円と12万円です。この段階でも差は縮まります。ただし、総額をそろえただけで、適正な改定額が1万円と決まるわけではありません。これは比較条件をそろえるための例です。
四つの方法は、単純平均を取るためではない
不動産鑑定評価では、継続賃料について差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法という複数の見方があります。専門用語だけでは分かりにくいので、それぞれが何を確かめる方法なのかを整理します。
| 方法 | 何を手掛かりにするか | 気をつけたい点 |
|---|---|---|
| 差額配分法 | 今の物件価値に見合う賃料と現在の家賃の差 | 差を一律に折半するものではない |
| 利回り法 | 不動産の基礎価格（賃料を求める基礎となる価格）と継続賃料の利回り | 新規投資の利回りをそのまま当てない |
| スライド法 | 現行賃料を定めた時点からの経済変化 | 消費者物価の一つの数字だけで決めない |
| 賃貸事例比較法 | 条件の近い賃貸事例 | 契約内容や改定経緯の違いを検討 |
四つの計算結果を出して足し、4で割れば答えになるわけではありません。資料の確かさ、契約事情をどの程度反映できるか、比較に使った事例の近さなどを吟味して、試算した賃料を検討します。
「差額配分」という名前から、市場との差を貸主と借主で半分ずつにする方法だと理解するのも適切ではありません。配分の考え方には契約の内容や経緯などの検討が必要です。覚えやすい割合ほど、根拠を確かめることが大切です。
値上げを求める権利と、請求額の妥当性は別に考える
借地借家法32条は、税などの負担、土地・建物の価格や経済事情、近傍同種の建物の賃料との比較などによって借賃が不相当となった場合に、将来に向かって増減を請求できる仕組みを定めています。
ただし、一定期間増額しない特約や、賃料改定の特約がある定期建物賃貸借など、確認すべき契約上の条件もあります。「周辺相場が上がれば、通知した額に必ず変えられる」とは捉えないようにします。
法的に請求できるか、交渉や手続をどう進めるかは法律の問題です。一方、どの賃料が経済的に妥当かを資料から検討することは、鑑定評価の役割です。両方が必要な場面では、弁護士と不動産鑑定士の役割を分けて連携します。
相談前にそろえる資料は、広告だけではない
現在の契約書に加え、過去の改定履歴、更新時の合意、固定資産税等の資料、修繕の負担や設備更新の記録、比較したい周辺事例を整理します。資料がない項目は、ないことが分かる形で構いません。
貸主の支出が増えた場合も、そのすべてが借主の家賃にそのまま移るわけではありません。どの費用が対象物件に関係し、契約上どちらが負担するものかを分けます。借主側も、募集広告との単純な差だけで判断せず、今の契約の条件を確認することが役立ちます。
Q. 更新の時期でなければ、家賃は見直せませんか？
A. 更新の時期だけが検討の機会とは限りません。ただし、契約の種類や特約、増減請求の要件などを確認する必要があります。時期の問題と、金額の根拠を分けて整理します。
Q. 鑑定評価を頼めば、その金額に必ず決まりますか？
A. 鑑定評価は賃料の根拠を検討する資料です。相手方との合意や裁判等の結果まで保証するものではありません。何のための評価か、どの時点の賃料を求めるかを先に明確にします。
アデックスの視点：相場を伝える前に、比較の条件をそろえる
継続賃料の検討では、相場を無視するのでも、相場だけで押し切るのでもなく、現在の契約に至る経緯と、その後の変化を結びつけます。
アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社が重視するのは、数字の根拠をたどれる説明です。募集額、成約額、現在の支払額を区別し、比較できる条件にそろえる。その作業が、貸主にも借主にも、家賃の見直しを考える共通の土台になります。
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