公開日：2025年7月22日 ／ 最終更新：2025年7月22日

 

「限定価格」は、市場取引が著しく少ない区域や特殊事情により実際の売買が限定される場合にのみ用いられる評価手法です」
不動産鑑定評価基準では、公示価格や取引事例価格だけでは妥当な評価が困難な場合に「限定価格」を設定し、客観的妥当性を確保します。本稿では、その定義・適用要件から算定ステップ、判定基準との使い分け、実務上の留意点までを不動産鑑定士の視点で約5,000字で解説します。

 

■ この記事でわかること

• 限定価格の定義と適用要件
• 鑑定評価基準における算定方法のステップ
• 判定基準・比準事例方式との併用ポイント
• 実務でのメリット・デメリット
• 具体的な事例とADEXの支援内容

 

 

1. 限定価格の定義と適用要件

1-1. 定義

限定価格とは、公開事例や公示地価などの通常評価手法が適用困難な場合に、特定条件下でのみ妥当と認められる評価額をいいます。市場性が著しく限定されていることが前提です。

 

1-2. 適用要件

• 取引事例が極めて少ない区域（山間部・離島など）
• 公示地価や基準地価の設定がない未開発地
• 許認可・法令制限により実取引が事実上不可能な土地

上記いずれかに該当し、市場評価との均衡を図る必要がある場合に認められます。

 

2. 算定方法のステップ

2-1. 基準価格の設定

周辺地区の類似事例価格、公示地価、路線価等を参考に「仮の基準価格」を設定します。

 

2-2. 係数調整

地域要因・用途制限・流動性を考慮し、仮基準価格に補正係数を乗じます。係数は0.5〜0.8が目安です。

 

2-3. 妥当性検証

標準的な評価額帯と比較し、「限定事例」としての妥当性を検証。必要であれば専門家会議の意見を取得します。

 

3. 判定基準・比準事例方式との使い分け

3-1. 判定基準との違い

判定基準は複数の価格指標を総合判断する手法。一方、限定価格は指標が得られない場合の例外的措置です。

 

3-2. 比準事例方式との併用

類似地が極少数の場合、限定価格で初期評価し、その後得られた少数事例を比準事例方式で補完的に用います。

 

4. 実務上のメリット・デメリット

4-1. メリット

• 市場性が限定的な土地でも評価可能
• 認定プロセスを通じた根拠明示で説明力向上

 

4-2. デメリット

• 係数設定に主観が入りやすい
• 検証プロセスが増え評価期間が延長

 

5. 事例：市街化調整区域内物流施設

事例概要
山間部の市街化調整区域に所在し、公示地価が未設定の物流用地（5,000㎡）。周辺取引は3件のみ。

 

算定プロセス
仮基準価格：公示地価近傍の市街化区域物流地の㎡単価15,000円
補正係数：距離・用途制限により0.6設定
限定価格＝15,000円×0.6＝9,000円／㎡

 

6. ADEXの専門支援

アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社は、限定価格の設定から専門会議運営、係数設定の根拠整理、評価書作成までワンストップで支援します。

• 限定事例評価の豊富な実績
• 判定基準・比準事例方式との併用提案
• オンライン面談＆全国対応可能

公式サイトはこちら

 

7. FAQ（よくある質問）

 

 

8. まとめ

限定価格は、取引データが不足する特殊土地の評価を可能にする例外的手法です。定義・要件を厳格に確認し、係数設定や妥当性検証を徹底したうえで他評価手法と併用しながら評価精度を高めましょう。

 

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