世界マネーはアジア太平洋へ──日本の不動産に何が起きる？

不動産サービス大手JLL（ジョーンズラングラサール）は、今後数年にわたり世界の投資家が日本・オーストラリア・韓国・シンガポールに注目し続けると指摘しています。背景には、中国・欧州の不動産需要の弱さと、アジア太平洋（APAC）主要国の投資環境の予見可能性があります。実際に2024年のAPAC商業用不動産投資額は前年比＋23％の1,310億ドルへ拡大。日本ではホテル投資の活況が目立ちました。この記事では、一般の方向けに「海外マネーの流入が日本の不動産に与える影響」をわかりやすく解説します。
出典：Forbes JAPAN「JLL：日本・豪・韓・シンガポールは今後も有望投資先に」

1｜いま世界の投資家に起きていること（かんたん要約）

APACの商業用投資額は1,310億ドル（＋23％）に増加。特に豪州・インド・日本・韓国・シンガポールが牽引。
シンガポールは＋60％と突出（富裕層のファミリーオフィス増など）。
日本は観光ブームでホテル投資が活発、2024年の投資額は360億ドル（＋48％）。大型ホテルの取得契約も進行。
豪州・韓国などではデータセンター（デジタル・物流系）への投資も拡大。ただし電力供給の制約が成長のネックに。

2｜海外マネーの流入が、日本の不動産に与える影響

（1）ホテル・観光地の「地価・賃料の下支え」
訪日客が戻ると、ホテルの宿泊収益（RevPAR）が改善し、投資家は安定的な収益期待（NOI）を持ちやすくなります。結果として、ホテル用地や周辺商業の賃料・価格を下支えする方向に働きます。観光都市だけでなく、空港アクセスの良い湾岸・臨海部でも同様の効果が出やすいでしょう。

（2）都心・副都心での再開発の進行
オフィス・ホテル・商業を含む大規模再開発は海外資本の参加で資金調達が多様化し、計画が動きやすくなります。生活者にとっては、駅前の景観や動線、商業サービスの高度化という形で還元されますが、周辺の住宅価格・家賃に上昇圧力がかかる副作用も。

（3）データセンター・物流の進展と“電力”の壁
生成AIやクラウド普及でデータセンター用地の需要は強いものの、最大の制約は電力。電源接続・系統増強のハードルが高いエリアでは、計画の遅延やコスト上振れが発生しやすく、周辺の地価形成にも影響します。

3｜一般の方が押さえるべき3つの視点

立地の普遍価値を見極める：駅距離・生活利便・災害リスク・景観規制。
海外マネーの押し上げがあっても、最終的に価格を支えるのは日常的な暮らしの価値です。
価格“だけ”で判断しない：金利・固定資産税・管理修繕（または戸建の将来修繕）・保険まで含めた総保有コストで比較。
ホテル・商業の活況で周辺が賑わっても、住居としての快適性が上がるとは限りません。
出口の想定：賃貸化・売却の可能性に備え、賃料レンジと成約事例を調査。
インバウンドや再開発のテーマが外れた時でも、需要が残るかを考えましょう。

4｜投資で意識したい「リスクの棚卸し」

観光・為替・金利の三重リスク：訪日客の動向（地政学・為替）でホテル収益は揺れます。金利上昇は利回り（還元利回り）を押し上げ、価格を抑える方向に。
エネルギー制約（データセンター等）：電源容量・接続時期の不確実性は工期・コスト・稼働率に直結。
出口利回りの保守化：海外マネーの流入で取得競争が激しくなるほど、将来の売却時利回りは保守的に設定を。

5｜チェックリスト（保存版）

立地：駅徒歩・生活導線（医療・教育・商業）・ハザードマップ。
総コスト：ローン金利の上振れ、固定資産税、管理修繕／将来修繕、保険、更新費。
市場データ：周辺の賃料・成約単価・在庫日数（買い出しやすさ・売りやすさ）。
運営・管理（マンション）：長期修繕計画・積立金水準・管理組合の運営力。
（戸建）：外壁・屋根・設備の更新サイクルと概算費。
出口戦略：賃貸化・売却の想定価格帯／利回り、空室時の耐性（キャッシュリザーブ）。

まとめ：海外マネーの追い風に“乗る”より、“振り回されない”家選びを

海外投資家の資金は、日本のホテル・再開発・データセンターに追い風をもたらします。一方で、地価や価格が押し上げられ、生活者にとっては選択が難しい局面も。大切なのは、立地の普遍価値・総保有コスト・出口の想定という3点で「自分の暮らしにとって良い不動産か」を見極めること。数字に踊らされず、現地を歩き、長い目で判断しましょう。