この記事の結論
未登記建物を調べるときは、建物自体の登記がないのか、増築等が反映されていないのか、相続による名義変更が済んでいないのかを区別します。固定資産税の納付だけでは登記の完了を確認できません。現地・登記・課税資料を照合します。
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未登記建物とは｜相続登記との違いと売却前の確認手順
「登記がない」という説明には異なる状態が含まれます。売却、相続、改修を進める前に、何が未了なのかを確かめ、必要な資料と専門家の担当を整理しましょう。
1. 建物の表題部と、所有権の登記は役割が異なる
法務省の説明では、建物の表題部には所在、家屋番号、種類、構造、床面積等が記録され、権利部の甲区には所有権に関する事項が記録されます。建物全体に登記がない状態と、登記はあるが所有者が亡くなったまま名義変更されていない状態は同じではありません。増築後の面積が記録へ反映されていない場合も、別の確認が必要です。
2. 課税台帳にあることと、登記済みであることは別
未登記の家屋でも固定資産税等の課税対象となります。課税明細に家屋が載っているから登記も完了している、あるいは未登記だから税金がかからない、とは判断できません。所在地、家屋番号、構造、床面積を資料間で照合します。住居表示と登記上の所在・家屋番号が異なる場合もあるため、見つからないときは登記所や自治体の担当窓口へ確認します。
3. 手続の種類と、売却・融資の予定を合わせる
表示に関する登記は土地家屋調査士、権利に関する登記は司法書士などに相談し、必要な手続きを確認します。相続登記の義務化が関係する場合も、表題登記の問題と同じ期限だと考えず、取得経緯や認識した時点を伝えます。所有の経緯、建築・増築資料、戸籍や遺産分割資料などを整理し、売却・融資の担当者と日程を共有します。未登記というだけで価値ゼロとせず、手続費用・期間・利用可能性を個別に検討します。
未了事項を切り分ける確認表
| 状態 | 照合する資料 | 主な相談分野 |
|---|---|---|
| 建物自体の登記が見つからない | 現地、課税明細、建築資料、所在 | 登記所・土地家屋調査士 |
| 増築等が反映されていない | 現況の形状・面積と登記記録 | 土地家屋調査士 |
| 故人の名義が残っている | 権利部、相続関係、遺産分割資料 | 司法書士・必要に応じ弁護士 |
| 売却や評価を予定している | 整理にかかる期間・費用・権利の状態 | 売買担当者・不動産鑑定士等 |
よくある質問
未登記なら所有者はいないということですか？
違います。登記の有無だけで所有者の不存在は判断できません。建築・取得・相続等の資料から権利関係を確認する必要があります。
未登記建物は売れませんか？
一律には判断できません。権利確認や必要な登記、買主・金融機関の条件等が関係します。契約や決済の前に、手続の範囲と時期を担当専門家へ確認してください。
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参考資料・確認日：2026年10月15日
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