相続不動産と総則6項｜最高裁判決から4つの確認

この記事の結論

相続不動産の通達評価は、税務上の一般的な評価方法ですが、どのような取得・借入れにも必ず認められる保証ではありません。最高裁令和4年4月19日判決は、価格の大きな開きだけではなく、取引の経緯と実質的な税負担の公平を検討しました。総則6項に一律の安全な価格倍率はありません。

この記事は、同判決の読み方と、相続前後に整理しておきたい価格資料を説明します。相続税の申告に使う評価、遺産分割の価格、売却の見込みは目的が違います。まず何の判断に使う数字かを分けてください。

通達評価と総則6項の位置付け

相続税法22条は、原則として取得時の時価で財産を評価すると定めています。財産評価基本通達はその一般的な評価方法を示し、総則6項は通達による評価が著しく不適当と認められる財産について、国税庁長官の指示を受けて評価する扱いを定めています。

通達による金額と鑑定評価額が異なるときに、納税者が単に低い方を自由に選べる制度ではありません。対象財産の状態、評価方法の適用、課税上の取扱いを一緒に検討する必要があります。

最高裁第三小法廷の令和4年4月19日判決（令和2年〔行ヒ〕第283号）は、借入れによる不動産取得を行った相続の事案で、鑑定評価額に基づく更正処分を適法としました。

判決を読む際の3つの区別
論点	判決の考え方	読み違えない点
時価	相続税法の時価を客観的な交換価値として検討	売出価格や希望価格と同じではない
平等な取扱い	特定の納税者だけ通達評価を上回る評価をするには合理的な理由が必要	税務署が任意に高い価格を選べるという意味ではない
本件の事情	購入・借入れの経緯と著しい税負担の軽減を踏まえて判断	価格の開きだけで結論を出したわけではない

判決は、通達評価額と鑑定評価額の間の大きな開きだけでは、画一的な評価が実質的公平に反する事情があるとはいえないとしています。その上で本件の行為と税負担の変化を検討しました。個別事情を省いて「何倍なら否認」「何年持てば安全」と一般化しないことが重要です。

例えば取得時の価格と相続開始時の価格を比べるなら、その間の市場や物件の変化を説明できるようにします。後から目的や理由を作るのではなく、実際の判断と資料を時系列に保存することが基本です。

税理士には、申告に用いる評価方法、通達の適用、総則6項や他の税務論点を確認します。不動産鑑定士には、必要な時点・権利を定めた経済価値の分析と、通達評価との違いを説明するための調査を依頼します。鑑定評価書があるだけで税務上の結論が保証されるわけではありません。

2026年9月18日には、貸付用不動産の評価に関する新たな通達案が公表されました。2026年10月15日時点では意見募集中です。令和4年判決の説明と、新制度案の適用対象・時期は分けて確認してください。

一律の保証はありません。通達の適用に誤りがないかに加え、個別事情を踏まえた評価上の論点を税理士と確認します。

低いという理由だけで選べるものではありません。評価の前提と資料の信頼性、税務上の適用根拠を確認する必要があります。

参考資料・確認日：2026年10月15日

チェック表と確認手順は、読者が資料と判断条件を整理するための当社による説明です。個別案件への法令適用は弁護士、税務上の判断は税理士に確認してください。

記事の制度・市場情報は、本文で示した時点と条件に基づきます。個別物件の評価では、依頼目的、価格時点、権利関係と資料の確認が必要です。鑑定評価の業務と進め方もご覧ください。