実家や両親が所有していた不動産など空き家を相続するケースは増えていますが、空き家を相続するためには相続税と相続登記について正しく理解することが大切です。

特に相続登記については令和6年４月1日より法改正が施行されたため、これから相続の予定がある人は内容を知っておく必要があります。

この記事では空き家を相続する際の相続税と相続登記のポイントについて、解説します。

 

空き家を相続する際のステップ

 

空き家の相続は突然発生するものではなく、事前に予測できるケースがほとんどです。

そのためどのようなステップを踏んで相続することになるのかをチェックし、理解しておくことが重要です。

この章では相続のステップについて詳しく解説しますので、参考にしてください。

 

相続人と協議する

空き家を相続するためには相続人が誰なのかを正しく把握し、法定持分に合わせて協議することが大切です。

ただし相続の割合は被相続人の意向や介護などの寄与分を考慮することができることから、法定相続通りの分割にならないこともありえます。

そのため空き家を単独で相続するのではなく共有で所有する可能性もあり、その場合は管理や売却も所有者全員の合意をもって進めることになります。

つまり、空き家の活用や処分の方法を決める上でも相続人同士の協議は非常に重要だといえます。

 

遺産分割協議書を作成する

相続人との協議が完了すればその後、遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書は相続人同士によって協議された内容をまとめた書面で相続登記にも使用することもあり、相続人全員の署名押印が必要です。

また内容に齟齬があると後からトラブルになる可能性もあるため、遺産分割協議書の作成は行政書士や弁護士などのプロに依頼することをおすすめします。

 

相続登記を行う

令和6年4月1日から相続登記が義務化され相続及び遺贈を受けた人は取得を知った日から3年以内に相続する必要があり、令和6年4月1日よりも前に相続した場合であっても令和9年4月1日までに相続登記をすることが義務付けられています。

3年以内に相続登記をせず放置した場合は10万円以下の過料が適用となる可能性があるため、注意が必要です。

ただし、相続人が極端に多いケースや相続人の把握に時間を要するケースなど正当な理由があれば3年を超えても罰則対象にならないため、相続登記が間に合わない場合はなるべく早く法務局などの管轄官庁へ相談することをおすすめします。

【参考サイト：相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始） ～なくそう 所有者不明土地 ！～：東京法務局】

 

相続税の計算方法

 

相続税は法定相続分に応じた取得金額に対して変わりますが、取得金額は基礎控除によって減額することが可能です。

また基礎控除や税額の計算方法は公開されていることから、あらかじめ相続税を把握した上で相続することができます。

この章では相続税の計算をする上での基礎知識について、解説します。

 

基礎控除を計算する

相続税には基礎控除があり、次の計算式で控除額を計算することができます。

3,000万円＋法定相続人の数×600万円

たとえば配偶者と子ども2人の4人家族の場合、法定相続人は3人であることから4,800万円が基礎控除となります。

つまり子どもが多ければ多いほど基礎控除額が増えることになります。

また配偶者は上記の計算からさらに1億6千万円までを非課税にすることができる制度があることから、最も控除額が大きくなるパターンを模索することがポイントです。

【参考サイト：No.4152 相続税の計算｜国税庁】

 

相続税を計算する

基礎控除後の取得金額が分かれば、次の速算表を使って相続税を計算することができます。

 

 

たとえば空き家を相続し取得金額3,000万円となった場合、3,000万円×15%-50万円＝400万円が相続税です。

このように、相続税は納税前に把握できるという特徴があります。

【参考サイト：No.4155 相続税の税率｜国税庁】

 

相続税は控除にも使える

相続税はただ納税するだけでなく、空き家を売却した際の譲渡所得税を控除する節税制度にもなります。

相続した空き家に対して相続税を支払い、さらに相続取得後3年以内に売却すると相続税を譲渡所得税の取得費に加算することができます。

そのため、たとえば相続税400万円を納税した空き家を3年後に売却し課税額3,000万円となった場合、譲渡所得税は約1,190万円から約1,030万円まで減額できることになります。

ただし空き家を所有して5年を超えて売却した場合はこの特例は利用できませんが、税率を約半分まで下げることが可能です。

このことからも相続した空き家をどのタイミングで売却すべきかは、重要なポイントといえます。

【参考サイト：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁】

 

空き家を相続する際のポイント

 

空き家の相続は必ずしもプラスになるわけではなく、場合によっては負債の相続にもなりかねません。

そのため相続で後悔しないためにも、この章で解説する注意点を押さえておくことが大切です。

 

相続後のイメージをしておく

相続した空き家をどのように扱うのかを決めておくことで、相続するかどうかの判断材料となります。

たとえば自ら居住したり賃貸や売却できるイメージがあれば相続すべきといえ、活用も処分も難しいと判断したのであれば相続すべきではないといえます。

しかし相続放棄は相続発生を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所から許可を得る必要があるため、法定相続人になってからでは時間が足りないこともあります。

そのため、相続する前に不動産会社や買取専門業者に賃貸と売却について相談しておくのがおすすめです。

 

相続人全員が納得する協議内容を目指す

たとえば法定相続人が複数いる状態で空き家となった実家を相続した場合、思い出の実家を売却することに親族から反対されることもあります。

このようなトラブルは所有権の有無を主張しても解決しないケースがほとんどのため、注意点といえます。

こうした「争続」は親族間の関係を悪化させる原因にもなることから、相続人全員が納得する協議内容を目指すべきです。

 

有効活用する予定がない空き家を相続した場合は買取がおすすめ

遠方の実家を相続するなど管理が難しい場合は買取業者に買取してもらい、スピーディーに処分するのがポイントです。

買取は仲介と違って販売期間がほとんどなく、買取金額や引渡し条件の合意が得られた時点で売買契約に進めることができます。

また仲介手数料がかからないというメリットもあるため、相続した空き家の管理で困っている人に向いている方法といえます。

 

まとめ

 

空き家は相続する前に活用や処分方法をイメージしておくことで、相続後のトラブルを防止することができます。

そのため、空き家を相続する可能性がある場合はまず買取業者や不動産会社に相談し、空き家の扱い方についてアドバイスをもらうのがおすすめです。