複数人で不動産を共有していると「節税なんて難しいのでは？」と敬遠されがちです。しかし、相続税や譲渡所得税のルールを理解し、適切な手続きを踏めば、共有名義でも節税することは十分に可能です。本記事では、不動産鑑定士・宅地建物取引士の専門的視点から、「共有名義での節税はあり得るのか？」「どのように実践すればよいのか？」を解説します。誤った思い込みで大きな税負担を被らないよう、ぜひ参考にしてください。
共有名義で節税が難しいとされる理由
まず、なぜ共有名義だと節税が難しいと言われるのか。その背景には以下のような事情があります。
1. 担保価値・流通性の低下
共有不動産は単独所有と比べて売却や担保設定が難しいため、市場価値や実際の利用価値が下がる傾向にあります。結果的に思ったほど大きな利益を得られず、節税メリットが享受しにくいという印象が生まれます。
2. 費用・税金の按分が煩雑
賃貸収入や修繕費、固定資産税などを持分割合で按分して計算する必要があります。申告漏れや間違いが起きるリスクが高く、追徴課税を受けてしまうケースも。そのため、「共有は面倒」というイメージが定着しています。
それでも可能！共有名義での主要節税ポイント
一方、以下のような特例や仕組みを活用すれば、共有名義でも十分に節税できる可能性があります。
1. 小規模宅地等の特例
被相続人が居住していた宅地で、相続人の一人が居住し続ける場合、相続税評価額を最大80％減額できる特例です。共有であっても、要件を満たせば適用が受けられ、相続税の大幅軽減が期待できます。住み続ける相続人とその要件（配偶者や同居親族など）を確認しましょう。
2. 借家建付地や借地権の評価減
もし共有不動産を賃貸に出している場合、借家人がいることで所有者の権利が制限されるとみなされ、評価が下がる仕組みがあります。これを賢く使えば、相続税・固定資産税の負担を抑えられることがあります。
3. 不動産鑑定士の評価による共有持分の減価
実際に売却しようとしても買い手がつきにくい共有持分は、鑑定評価によって一定の価値減が見込める場合があります。適正に減価が認められることで、譲渡所得税や相続税の計算時に評価額を下げられれば、節税効果が生まれます。
相続税・譲渡所得税を抑える実践ガイド
具体的に、どのような実践方法を取れば共有名義での節税が叶うのか、以下のガイドを参考にしてください。
1. 共有契約の締結で管理と収支を透明化
共有者同士がルールを明文化し、管理費や収益の分配、将来の売却方針などを明確にした共有契約を結ぶのが第一ステップです。税務調査が入っても、きちんと収支が記録・管理されていれば申告漏れや経費計上の不備を指摘されにくくなります。
2. 税理士と連携した節税シミュレーション
相続税や譲渡所得税の計算は複雑です。税理士に依頼して、「共有のまま保有する場合」「他の共有者に持分を買い取ってもらう場合」「外部に売却する場合」など複数のシナリオでシミュレーションを行いましょう。最終的に得られる手取り額や将来の相続税負担を比較し、最適な選択を導く助けとなります。
3. リフォームや賃貸活用で所得税・住民税を削減
共有名義の物件を賃貸に出し、得た家賃収入を各共有者の持分割合に応じて収入申告する形なら、修繕費や減価償却費などの経費を按分して計上可能です。節税効果を得るには、領収書や契約書の管理をしっかり行い、税務署に説明できるようにしておく必要があります。
実際のトラブル回避事例：共有名義で賢く節税
たとえば、ある相続で兄弟3人が都市部のマンションを共有した例では、「まずは単独所有を目指すか、それとも共有を維持するか」意見が割れました。税理士と不動産鑑定士の意見を踏まえ、以下のステップで節税を実現できたそうです。
- 不動産鑑定士がマンション全体と各持分の評価を算定
- 兄弟それぞれの所得税・住民税、将来的な相続税負担を税理士が試算
- マンションを賃貸に出すことで借家建付地として評価額を下げ、相続税も低減
- 賃貸収入は持分割合で分配し、共有契約で修繕費などの費用分担を明文化
最終的に、賃貸収入からの所得税・住民税を経費計上で抑えつつ、相続税も大幅に軽減できた成功事例となりました。
まとめ
共有名義の不動産は「節税が難しい」と考えられがちですが、実際には適切な手続きと専門家の助けを得れば大きな節税メリットを享受できる可能性があります。以下のポイントを意識しながら行動しましょう。
- 小規模宅地等の特例や借家建付地評価を使い、相続税を抑える
- 不動産鑑定士の評価で共有持分の減価を正しく算定する
- 共有契約（協定書）を作り、管理費・修繕費・賃貸収益の分配を明確化
- 税理士にシミュレーションを依頼し、譲渡所得税・贈与税のリスクを確認
- 賃貸活用やリフォームなどで取得費や経費を適切に計上し、所得税・住民税を削減
共有名義でも節税は可能です。大切なのは、正確な情報と信頼できる専門家を味方につけて計画的に進めること。面倒だからといって放置していると、将来大きな損失や負担につながりかねません。ぜひ前向きに検討してみてください。
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