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「雨漏りしているし築古だし、立退きも必要で近隣との関係も微妙…こんな問題だらけの物件は価値がないのでは？」と諦めるのは早いです。実は、問題が多い“訳あり不動産”でも、戦略次第では高値で売却するチャンスが存在します。さらに、相続税や譲渡所得税の観点で減額要素が認められる場合が多く、節税メリットを同時に得られる可能性があるのです。本記事では、不動産鑑定士・宅地建物取引士が語る、問題だらけ物件を“高値＆節税”で処分する具体的プランを解説します。
“問題だらけ”な訳あり物件の典型例
どのような問題があると「訳あり」と見なされるのでしょうか。主な例を挙げると以下があります。
1. 再建築不可
道路に接道義務を満たしていないなどの理由で、建て替えができないケース。投資家視点では「現状のまま使うしかない」制約がある一方、場所によっては格安で購入 → 大幅リフォームが魅力になることも。
2. 雨漏りや老朽化、耐震不足
修繕コストの見通しが不明瞭だと買い手が付きにくいですが、需要があるリノベ投資家やDIY愛好家にアピールする戦略があります。
3. 借地権・底地や共有名義の複雑な権利関係
借地権と底地が分離している物件や兄弟姉妹で共有している物件は契約手続きが煩雑。しかしその分、解消できれば思わぬ高値になる場合もあります。
高く売るための基本ステップ
問題が多い不動産ほど、下準備と交渉が鍵を握ります。以下のステップで進めていきましょう。
1. 問題点のリストアップと優先度決定
再建築不可、雨漏り、立退き必要、借地権など、物件が抱える問題をすべて洗い出します。どれが一番致命的で、どれが修繕や交渉で解消できるのかを専門家と協議し、優先度を決めましょう。
2. 不動産鑑定士の評価で価格シミュレーション
修繕・交渉など問題点を部分的に解消した場合と現状のまま売る場合で価格がどれほど変わるか、不動産鑑定士に試算を依頼します。投資家にとっても、アフターリフォームや法的整理後の価値が大きければ、高めのオファーを検討してもらえるかもしれません。
3. 専門家チームの協力で権利関係をクリアに
借地権・底地が混在しているなら弁護士や司法書士が強い味方です。共有名義なら、共有契約で合意形成を進めましょう。
権利関係がすっきりしないままだと、投資家から大幅値下げを要求されるリスクが高まります。
節税ポイント：相続税・譲渡所得税の減額要素を狙え
問題だらけ物件を活用するうえで見逃せないのが、節税の可能性です。以下のポイントを押さえるとお得な展開が期待できます。
1. 相続税評価の減額要因を正当に反映
再建築不可、老朽化、雨漏りなどはマイナス要素となり得ますが、不動産鑑定士が適切に評価すれば、それを相続税評価に織り込める可能性があります。結果として相続税の節税につながるかもしれません。
2. 修繕費や立退き料の経費化
賃貸物件として運用したり、一時的に借主を立ち退かせる場合は修繕費や立退き料が経費となり、所得税・住民税の圧縮につながります。税理士と相談しながら、どこまで経費化できるかを見極めましょう。
3. 長期譲渡の優遇とタイミング
所有期間が5年超の場合、長期譲渡所得として譲渡所得税の税率が低くなるメリットがあります。問題解決後に売却時期を調整して、税負担を抑える戦略を立てるのも一手です。
実践の流れ：問題解消から売却まで
以下のプロセスを踏めば、問題だらけの物件でも高値で売る道が開けるでしょう。
- 問題点洗い出し：再建築不可・雨漏り・立退き・共有名義など
- 専門家チーム編成：不動産鑑定士（評価）、弁護士（権利整理・交渉）、税理士（税務）
- 解決プラン立案：部分的な修繕か現状渡しか、立退き交渉の条件設定、必要経費試算
- 評価算定：不動産鑑定士が問題解消後の価値と現状の差を提示
- 売却準備：情報公開（告知義務）、複数の不動産会社や投資家へのアプローチ
- 契約・節税申告：譲渡所得税や相続税で特例を活用し、税理士と確定申告
まとめ
「問題だらけだから売れない…」と放置していると、時間が経つほど物件の価値は下がり、税務リスクや維持費負担が増すだけです。むしろ“訳あり”要素を強みに変え、投資家やリノベーターの興味を引くことで高値での売却や節税の可能性が広がります。次の点を意識して行動に移してみましょう。
- 再建築不可や老朽化、雨漏り、借地・立退き問題など全ての課題を洗い出す
- 不動産鑑定士・弁護士・税理士と連携し、問題解決と相続税・譲渡所得税の最適化を図る
- 修繕や立退き料などの経費を正しく計上し、所得圧縮や節税につなげる
- 複数の不動産会社や投資家を対象に売却を検討し、競争原理で高値を狙う
- 評価が下がっている分、相続税での減額要素を正当に主張する
「問題があるから売れない」という固定観念を捨て、専門家のサポートで問題点を整理・解決しながら、物件のポテンシャルを最大限に引き出してみてください。
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