使用貸借で無償貸与している不動産を賃貸借へ変えるには、借主と条件を合意する必要があります。家賃収入が生まれる一方、契約終了や修繕等の扱いも変わるため、収入や節税だけで決めないことが大切です。
内容確認・更新：2026年10月16日
使用貸借と賃貸借は、対価と契約の内容が違う
使用貸借は無償で使用・収益させ、契約終了時に返還を受ける契約です。賃貸借は使用・収益の対価として賃料を支払う契約です。少額の金銭を受け取っている場合も、名称だけでなく実際の負担と合意内容を確認します。
使用貸借では通常の必要費を借主が負担するという民法の規定もあり、すべての維持費を必ず貸主が負担するとは限りません。まず、今の約束と支払状況を整理しましょう。
変更前に、家賃以外の条件も話し合う
| 項目 | 決める内容 |
|---|---|
| 家賃 | 金額、開始日、支払先、改定の扱い |
| 期間 | 普通借家か定期借家か、終了の条件 |
| 修繕・管理 | 設備の不具合、費用負担、連絡先 |
| 退去時 | 敷金、残置物、原状回復等 |
| 共有の場合 | 契約する権限と必要な共有者の同意 |
貸主から請求書を送るだけで、賃貸借へ切り替わるわけではありません。今後も住み続ける予定、貸主が使う予定、売却の希望を共有し、合意内容を書面にします。
建物の賃貸借では借地借家法も関係します。使用貸借と同じ感覚で、後からいつでも終了できると考えないようにしましょう。
賃貸化すれば自動的に節税できるわけではない
国税庁の「貸家建付地」は、貸家の敷地の評価に関する扱いです。土地・建物の所有者、賃貸の実態等によって適用を確認するため、契約書を作るだけで評価減が保証されるものではありません。
親族への家賃が相場の何割以下なら必ず贈与税がかかる、という単純な線引きでもありません。土地を貸す場合と建物を貸す場合、費用負担、実際の入金等を区別して税理士へ確認します。
家賃収入、必要経費、資本的支出、家事使用分等の税務も整理します。修繕費の全額を必ずその年の経費にできる、固定資産税が自動的に安くなるとは限りません。
継続・賃貸化・返還・売却を並べて考える
- 1 / 3現状契約・利用目的・費用負担
- 2 / 3合意借主と共有者の希望を確認
- 3 / 3比較収支・契約・将来の売却条件
使用貸借の終了は、期間や目的等によって判断が変わります。無償だから直ちに追い出せるということではありません。
売却する場合も、借主の利用状況と返還の合意を買主へ説明します。賃貸化して保有する案と、現在の状況を踏まえて売る案を比べ、家族にとって継続できる方法を選びましょう。
売却の進め方を、専門チームに相談する
親族が使用している家や、共有者間で方針が決まらない不動産の売却をご相談ください。専門チームが契約・利用・権利関係を確認して、買取条件を検討します。
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