■ ニュースの概要・引用元の紹介
ニュースURL: 【Yahoo!ファイナンス（楽待新聞）】
引用内容:
中国不動産で「老破小」（ラオポーシャオ）ブームが起きている。
「老破小」とは、築年数が古く（老＝ラオ）、状態が悪く（破＝ポー）、面積が狭い（小＝シャオ）、低価格の不動産を指す。
これまでは「新しくて大きいものが良い」とされてきた中国の常識が変化する兆しとして注目される一方、こうした「老破小」の物件の購入には思わぬ落とし穴があるとも指摘されている。
興味深いのは、日本に住む中国人の間でも、日本の不動産における「老破小」（格安中古物件）に投資すべきか否かを巡って、議論が活発になっている点だ。
本記事では日中の「老破小」ブームとその差異を見ていきたい。
■ 問題点の把握
日本国内でも数年前から「ボロ物件投資」や「空き家投資」という形で、中古・低価格物件が注目されてきました。これらは一見すると「安価で始められる投資」「高い利回りを期待できるビジネス」など魅力的な側面がある反面、実際には以下のような問題点が絡み合い、いわゆる「負動産」化のリスクをはらんでいます。
1. 再建築不可：建築基準法上の接道義務を満たしていないため、新しく建て替えができない物件が存在する。
2. 共有持分：相続などで権利者が複数に分かれており、売却や活用の際に同意や調整が難しいケース。
3. 老朽化物件：耐震基準や設備が古く、リフォーム・リノベーション費用や安全性リスクが高い。
こうした物件を購入して賃貸運用しようとしても、投資リターンが思うように確保できないばかりか、維持管理費などコストの増大や、将来的に買い手がつかないリスクも大きくなります。中国で広がる「老破小」ブームと同様に、日本でも「安く買ってリフォームすればOK」という楽観論だけでは済まされないというわけです。
■ 問題点・深刻化する理由
- 【法規制・耐震性の問題】
日本の古い物件には、現行の耐震基準を満たさない場合が多々あります。大規模改修の際に、建築確認申請や耐震補強が求められることもあり、費用が高騰しやすいのが実情です。 - 【空き家率の増加と地域の過疎化】
日本の地方では空き家率が増加しており、老朽化しているためまともに売買できない物件も少なくありません。賃借人もつきにくく、地域によっては早期に「負動産」と化してしまうリスクがあります。 - 【相続や共有持分の複雑化】
相続により所有権が細分化しているケースでは、投資や転用を行いたくても、他の共有者の許可を得られないなどの問題が発生しやすいです。共有持分の整理には時間と手間がかかります。
■ 訳あり不動産のプロの視点でみる具体的な対策
「再建築不可物件」や「共有持分問題」を抱える不動産は、普通の売買ルートでは思うように処分や転用が難しいことが特徴です。一方で、こうした複雑な物件も、適切なノウハウと専門家の力を借りれば、投資として活かしたり早期売却で損失を最小化できる可能性があります。
● 専門家・行政機関への積極的な相談
再建築不可や耐震基準のクリア、有効活用のための法的手続きなど、ひとつひとつを素人が対応するのは困難です。
不動産鑑定士や行政書士、弁護士など、物件の状態や権利関係によって適切な専門家を選び、また自治体の空き家バンク制度や助成金などを活用できるかどうか調べてみることも大切です。
● 事前整理や資産整理の重要性
古い物件をリフォームして賃貸に回したり、売却する際には相続や共有持分の問題が絡むケースが少なくありません。
不動産鑑定士により客観的な評価を行い、税理士により相続税・譲渡所得税の試算を行って、あらかじめ資産整理を進めることで、大きな損失やトラブルを防止することができます。親族や共有者と話し合い、「本当にこの物件を所有し続けるのか？」を含めて検討することが重要です。
● 不動産鑑定士・税理士・司法書士との連携
問題が複雑化している訳あり物件ほど、各専門分野の連携が不可欠となります。
- 不動産鑑定士：市場価格の算定や将来性の評価
- 税理士：相続税・譲渡所得税など税務面の見通し
- 司法書士：相続登記や共有名義整理など権利関係の手続き
これらを同時並行で進めれば、時間的ロスを減らし、最終的な売却や投資計画をスムーズに行えます。
■ まとめ（読者への注意喚起・アドバイス）
「老破小」と呼ばれるような格安中古物件や「ボロ物件投資」は、中国だけでなく日本でも大きな話題となっています。安価で物件を手に入れて高利回りを狙うという魅力がある一方、耐震基準や法規制、共有持分の問題をクリアしないまま運用を開始すると、思わぬトラブルやコスト負担に見舞われるリスクが極めて高いです。
また、空き家が増える日本の現状では、該当物件が都市部か地方部かによって投資リスクも大きく異なります。必ず立地条件や市場性を精査し、「収益化が本当に可能なのか？」を確認しましょう。
さらに、相続や遺産分割をきっかけに、突然「訳あり不動産」を抱えてしまうケースも珍しくありません。早めに家族や専門家と話し合い、「売却」「リフォーム」「賃貸活用」など複数の選択肢を比較検討することが大切です。
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、法的・税務的な助言を行うものではありません。ご自身の状況に応じて、専門家（不動産鑑定士・税理士・弁護士など）へご相談ください。
■ 不動産鑑定士からのワンポイントアドバイス
再建築不可物件や相続人が多いケースでは、売買や転用の際に想定以上の時間と費用が必要になることが一般的です。
- 古い住宅の大規模リフォームでは、建物構造や耐震強度の確認が必須
- 共有持分の整理には、事前に親族や当事者同士での話し合いと専門家の仲介が鍵
- 市場価格だけでなく、維持費や修繕費などランニングコストの試算を怠らない
「老破小」の物件は魅力的に映る一方、リスクを十分に理解した上で投資に踏み切らないと、取り返しのつかない出費がのしかかる可能性があります。専門家との連携によって回避できるリスクが多いことを知っておきましょう。
■ 訳あり不動産売却のススメ
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問題を抱える不動産であっても、早期に動けば“資産”に変えることが可能です。
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