「地代が上がらない底地を相続して困った」「借地権を買い取りたいが地主と交渉が進まない」――
底地（貸宅地）と借地権は、地主と借地人が別々に権利を持つ独特の不動産形態です。
2024年の電子契約解禁・2025年の建築基準法改正などで交渉・売買の選択肢が広がる一方、相続税負担・権利調整・地代未収といったリスクは増大。
本稿は基礎▶権利構造▶リスク▶活用・売買スキーム▶税務▶事例を体系化。さらに底地・借地特化の株式会社SA（公式サイト）が実践する測量費負担＋高額即金買取メソッドも紹介します。
- 1. 底地と借地の基礎知識
- 2. 底地が“負動産化”する4大リスク
- 3. 底地・借地の活用・解消スキーム5選
- 4. 評価・税務・相続対策
- 5. 株式会社SAの高額買取メソッド
- 6. 【事例】底地＋借地同時売却で8％手取りアップ
- FAQ ｜よくある質問
■ 1. 底地と借地の基礎知識
底地（貸宅地）：地主が土地所有権を持ち、借地人に貸し付ける。
借地権：借地人が建物所有目的で土地を使用する権利。旧借地法（長期・強力保護）と新借地借家法（1992年〜）で更新条件が異なる。
- 旧法：正当事由なしでは更新拒絶不可
- 新法：定期借地権（存続期間30年以上・更新なし）が選択可
底地は路線価×底地割合（20〜30％）で評価され流通価格が低い一方、借地権は路線価×借地権割合（60〜70％）で市場性が高い。
物件全体の価値＝底地＋借地＝100％ですが、権利が分割されているため流動性が低く、地代利回り0.3〜1％と不利な運用に陥りやすい点が最大の課題です。
■ 2. 底地が“負動産”化する4大リスク
① 収益性の低さ
地代は路線価の6％×借地権割合が目安。
固定資産税を差し引くと実質利回りがマイナスのケースも。
② 流動性の欠如
借地権付きのため一般の金融機関が融資を嫌い、売買市場が限定。
③ 借地人との交渉コスト
地代値上げ・更新料・譲渡承諾料を巡りトラブル頻発。弁護士費用＋時間コストが重い。
④ 相続税負担のアンバランス
底地評価は低いが現金化しにくく、納税資金捻出のため安売りを強いられる例が多い。
■ 3. 底地・借地の活用・解消スキーム5選
1. 地代改定（増額）
周辺相場を基準に裁判外ADRで増額合意→利回り改善。ただし正当事由要件が高く実務ハードル大。
2. 借地人への優先売却
同一人物が底地＋借地を一体取得できれば建替え自由度が上がりwin-win。
3. 底借同時売却（等価交換）
地主・借地人が連携して不動産会社へ一括売却。地積規模の大きな宅地評価を狙いやすい。
4. 定期借地権への組替え
旧法→定期借地へ契約更改。更新料トラブルを解消し出口戦略を描きやすい。
5. 専門業者への直接買取
株式会社SAは底地＋借地をワンストップで買取、測量・地代未収・裁判費用まで負担。
■ 4. 評価・税務・相続対策
相続税評価：底地＝路線価×底地割合（20〜30％）、借地権＝路線価×借地権割合（60〜70％）。
小規模宅地等特例（200㎡／80％減）を底地に適用すると評価圧縮＋納税資金確保に寄与。
譲渡所得税：底地売却は土地非課税で消費税ゼロ。
取得費不明なら概算取得費5％、取得費加算の特例で相続税を取得費に上乗せして課税所得を圧縮。
■ 5. 株式会社SAの高額買取メソッド
- 底地＋借地を同時査定し、最大評価＝更地価格×80〜85％を提示
- 測量・境界確定・未収地代回収をSA負担
- 弁護士・税理士・鑑定士と連携し、相続税シミュレーションを無料提供
- 最短３週間で決済、手付金当日入金も可
■ 6. 【事例】底地＋借地を同時売却で8％手取りアップ
物件：底地200㎡＋借地権建物（築40年）
地代：月3万円（利回り0.6％）
課題：借地人が建替え希望、地主は高齢
一般仲介：底地のみ評価1,000万円（買主決まらず）
株式会社SA提案：底地1,100万円＋借地人持分1,300万円を同時買取2,350万円
結果：地主手取り＋8％、借地人は建替え資金を確保し双方合意。
■ FAQ｜底地と借地の“よくある疑問”
Q. 地代を20年以上据え置きでも売れる？
A. 売却前に増額請求するとトラブル要因。現況地代のまま買取業者へ売却する方が手取りが伸びる傾向です。
Q. 借地人が同意しないと底地売却は無理？
A. 底地のみ売却は可能。ただし優先交渉権として借地人へ先に打診すると後のトラブルを防げます。
■ まとめ｜“分断された権利”を一体化すれば価値は最大化する
底地と借地は権利が分かれているゆえに低収益×高ストレスに陥りがち。しかし—
- 底借同時売却で市場価値を100％に近づける
- 測量・交渉・税務を専門業者に委託しリスクを外部化する
——この２ステップで手取りアップ×トラブルフリーが実現します。
まずは無料オンライン査定で、底地・借地同時の高額オファーを確認してみましょう。
株式会社SA公式：https://sakk.jp/