2025年4月1日から施行された建築基準法改正は、再建築不可の売却・活用について注目が集まっています。
特に「4号特例の縮小」と「43条但し書許可の明確化」は、リフォームの自由度・出口価格・金融機関の評価に直結します。
- 1. 改正の全体像
- 2. 4号特例縮小で何が変わる？
- 3. 43条但し書許可の統一＆緩和
- 4. オーナー・投資家へのインパクト
- 5. 2025年以降の対処シナリオ3選
- 6. 売却・融資・リノベの実務Tips
- FAQ｜条文・行政手続きFAQ
■ 1. 改正の全体像
2023年に公布、2025年4月1日全面施行の「建築基準法等の一部を改正する法律」（令和4年法律第68号）は、以下２本立てが再建築不可に直撃します。
- 4号特例（建基法第6条第1項第4号）縮小
▶ 木造2階建て以下・延床200㎡以下でも、増改築100㎡超または構造耐力に関わる工事は建築確認が必須に。 - 43条但し書許可の審査基準を全国統一
▶ 自治体ごとの裁量差を是正し、緊急車両通行・防災性能を満たせば許可を出す方向へ緩和。
■ 2. 4号特例縮小で何が変わる？
従来：木造2階建て・200㎡以下の増改築は意匠図だけ提出すればOK（構造・省エネ審査免除）。
改正後：100㎡を超える増改築 or 耐震補強を伴う改修は建築確認義務化。
結果—
- 構造計算・省エネ適合→既存不適格の再建築不可ではクリアが困難。
- スケルトンリノベはコスト増＋審査遅延。
- 軽微修繕（キッチン交換等）は従来通り可能。
※特例縮小の背景は耐震化・省エネ化の国家方針。
■ 3. 43条但し書許可の統一＆緩和
ポイント
- 従来バラつきのあった審査基準を国交省ガイドラインで全国統一。
- 幅員3.6m→3.0mへの暫定利用を明文化（将来セットバック計画が前提）。
- 共同建替え・長屋切り離し等の再生計画で容積率緩和。
これにより、接道2m確保＋防災上支障なしを証明できれば、「再建築不可→可」へ転換できる事例が拡大します。
■ 4. オーナー・投資家へのインパクト
- 大規模リノベ費用が平均25〜40％アップ（構造計算・断熱性能UPが必要）
- 43条許可により“再建築可化”できる物件は土地値×1.3〜1.6倍で再販余地
- 許可要件を満たせない物件はリノベハードル⇑ 価値⇩で「早期売却」ニーズ増
- 金融機関は確認済証の有無をより重視。ローン難易度が二極化
■ 5. 2025年以降の対処シナリオ3選
- 43条許可を取得し「再建築可化」→売却 or 建替え
– 境界確定・セットバック協定・防災計画書をセットで提出。 - 減築・用途変更
– 容積オーバー部を撤去し建築確認をクリア、民泊・店舗へ転用。 - 専門業者へ現況売却
– 許可取得コスト・時間を丸投げし、2024年価格でエグジット。
■ 6. 売却・融資・リノベの実務Tips
- 売却：改正前後の“確認済証の有無”で2割以上価格差。現況売却時は契約書に「確認手続き未実施」を明記。
- 融資：地銀は確認申請不要ライン100㎡を厳格化。リフォームローン→建築ローンへシフト。
- リノベ：構造計算が必要なら許容応力度計算+壁量計算を同時発注し再工事を防止。
■ FAQ｜条文・行政手続きFAQ
Q. 100㎡未満の増改築なら確認不要？
A. 構造躯体に手を付ける場合は100㎡未満でも審査対象。
Q. 43条許可は誰が審査？
A. 各特定行政庁。新ガイドラインで審査書式が統一されたため、審査期間は30〜60日が目安。
Q. 許可が取れなかった物件は価値ゼロ？
A. 利回り型投資→民泊・倉庫転用で表面12〜15％は狙える。出口を専門買取と比較検討を。
■ まとめ｜法改正後は「確認取得コスト」vs「早期売却」を天秤に
2025年改正で再建築不可の二極化が加速——
許可が取れる土地は再建築可化→資産1.5倍も夢ではない一方、
取れない土地はリフォームハードル↑＆融資壁↑で価値圧縮。
Step1：43条許可の可否診断
Step2：確認取得コストと期間を試算
Step3：専門買取（例：株式会社SA）と“手取りベース”で比較
——この３ステップがアフター2025の勝ち筋です。
株式会社SA公式：https://sakk.jp/