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2025年8月8日

再建築不可を「再建築OK」に変える3つの方法。費用と手順をやさしく解説|株式会社SA

再建築不可を「再建築OK」に変えられるの?

 

「道路が狭いせいで家を建て直せない…」「接道をクリアできれば価値が上がるのに!」
そんな再建築不可でも、接道条件を満たせば再建築OKに変えられることがあります。
この記事では①セットバック → ②道路位置指定 → ③隣地買収の3つの方法を、費用と手順を中心にわかりやすく解説します。

 

 

■ 1. 方法① セットバックで道路を広げる

道路幅が4m未満のとき、自分の土地を道路中心線から2m後退させて道路として提供する方法です(道路法上の「後退用地」)。

主な費用 目安
測量・境界確定 30〜60万円
ブロック塀や門扉の移設 20〜50万円
舗装(砕石・アスファルト) 10〜30万円

ポイント:後退部分の固定資産税は非課税。道路として提供しても税負担は増えません。

 

■ 2. 方法② 43条2項許可(位置指定道路)の申請

幅4m未満でも、自治体が「車が通れなくても避難できる」と認めれば再建築許可が下ります(建築基準法43条2項)。

手順(平均2〜3か月)

  1. 建築士に事前相談図面を作成してもらう(5〜10万円)
  2. 役所へ許可申請(収入印紙:1万円前後)
  3. 現地調査→許可通知

注意点:許可が下りても増築のたびに再申請が必要な場合があります。

 

■ 3. 方法③ 隣地の一部を買って接道2m確保

道路に面した隣地の細い帯状部分(例:幅0.5m×奥行4m=2㎡)を買い取り、接道幅を2m以上に広げる方法です。

費用項目 目安
土地代(近隣相場) 10〜30万円/㎡
分筆登記 15〜25万円
測量・境界確定 30〜60万円

コツ:隣人が「固定資産税が下がる」「デッドスペースが減る」メリットを伝えると交渉がスムーズです。

 

■ 4. 費用・期間の比較表

方法 総費用 期間 成功率
セットバック 60〜140万円 2〜4か月 ◎(道路幅要件のみ)
43条2項許可 20〜40万円 2〜3か月 ◯(役所判断)
隣地買収 70〜150万円 3〜6か月 ◯(交渉次第)

結論:費用を抑えたいなら43条2項許可、隣人と関係良好なら隣地買収が高値売却に近道です。

 

FAQ|よくある質問

Q. セットバックした土地はもらえるお金はある?
A. 基本的に補償金はありませんが、固定資産税が非課税になるメリットがあります。

Q. 43条2項許可は誰に相談すればいい?
A. 地元の建築士か再建築不可専門の不動産会社に相談しましょう。自力での申請はハードルが高いです。

Q. 隣地が法人名義でも買収できる?
A. 可能ですが、決裁フローが長くなるため期間に余裕を見ておくと安心です。

 



 

まとめ|接道をクリアすれば価値は跳ね上がる

再建築不可でも、セットバック43条2項許可隣地買収で再建築OKにできる可能性があります。

  • 費用と期間を比較し最適ルートを選ぶ
  • 専門家に早めに相談して失敗リスクを減らす

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