再建築不可を「再建築OK」に変えられるの?
「道路が狭いせいで家を建て直せない…」「接道をクリアできれば価値が上がるのに!」
そんな再建築不可でも、接道条件を満たせば再建築OKに変えられることがあります。
この記事では①セットバック → ②道路位置指定 → ③隣地買収の3つの方法を、費用と手順を中心にわかりやすく解説します。
■ 1. 方法① セットバックで道路を広げる
道路幅が4m未満のとき、自分の土地を道路中心線から2m後退させて道路として提供する方法です(道路法上の「後退用地」)。
主な費用 | 目安 |
---|---|
測量・境界確定 | 30〜60万円 |
ブロック塀や門扉の移設 | 20〜50万円 |
舗装(砕石・アスファルト) | 10〜30万円 |
ポイント:後退部分の固定資産税は非課税。道路として提供しても税負担は増えません。
■ 2. 方法② 43条2項許可(位置指定道路)の申請
幅4m未満でも、自治体が「車が通れなくても避難できる」と認めれば再建築許可が下ります(建築基準法43条2項)。
手順(平均2〜3か月)
- 建築士に事前相談図面を作成してもらう(5〜10万円)
- 役所へ許可申請(収入印紙:1万円前後)
- 現地調査→許可通知
注意点:許可が下りても増築のたびに再申請が必要な場合があります。
■ 3. 方法③ 隣地の一部を買って接道2m確保
道路に面した隣地の細い帯状部分(例:幅0.5m×奥行4m=2㎡)を買い取り、接道幅を2m以上に広げる方法です。
費用項目 | 目安 |
---|---|
土地代(近隣相場) | 10〜30万円/㎡ |
分筆登記 | 15〜25万円 |
測量・境界確定 | 30〜60万円 |
コツ:隣人が「固定資産税が下がる」「デッドスペースが減る」メリットを伝えると交渉がスムーズです。
■ 4. 費用・期間の比較表
方法 | 総費用 | 期間 | 成功率 |
---|---|---|---|
セットバック | 60〜140万円 | 2〜4か月 | ◎(道路幅要件のみ) |
43条2項許可 | 20〜40万円 | 2〜3か月 | ◯(役所判断) |
隣地買収 | 70〜150万円 | 3〜6か月 | ◯(交渉次第) |
結論:費用を抑えたいなら43条2項許可、隣人と関係良好なら隣地買収が高値売却に近道です。
FAQ|よくある質問
Q. セットバックした土地はもらえるお金はある?
A. 基本的に補償金はありませんが、固定資産税が非課税になるメリットがあります。
Q. 43条2項許可は誰に相談すればいい?
A. 地元の建築士か再建築不可専門の不動産会社に相談しましょう。自力での申請はハードルが高いです。
Q. 隣地が法人名義でも買収できる?
A. 可能ですが、決裁フローが長くなるため期間に余裕を見ておくと安心です。
まとめ|接道をクリアすれば価値は跳ね上がる
再建築不可でも、セットバック・43条2項許可・隣地買収で再建築OKにできる可能性があります。
- 費用と期間を比較し最適ルートを選ぶ
- 専門家に早めに相談して失敗リスクを減らす
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