借金付き不動産を相続したらまずどうする？
「親の家を相続したいけどローン残債や滞納税金が心配…」「放棄すると持ち家も失う？」
借金や管理コストが重い不動産は、相続放棄か限定承認でリスクをコントロールできます。
本記事では①２つの制度を図解 → ②メリット・デメリット → ③手続きフロー → ④判断チェックリストをわかりやすくまとめました。
■ 1. 相続放棄と限定承認の違いを1分で把握
| 項目 | 相続放棄 | 限定承認 |
|---|---|---|
| 財産の扱い | 全部受け取らない | プラスとマイナスを相殺し 余れば受け取る |
| 負債の扱い | 一切負わない | 資産評価額を限度に負担 |
| 申し立て期限 | 相続開始から3か月以内 | |
| 申立人 | 単独でOK | 相続人全員 |
| 不動産の帰属 | 国庫へ移管 or 他相続人へ | 売却して清算が基本 |
■ 2. 手続きフローと必要書類
◆ 相続放棄（単独）
- 家庭裁判所へ申述書提出（収入印紙800円＋郵券）
- 照会書に回答（郵送）
- 受理通知を受領（約2週間）
◆ 限定承認（全員）
- 相続人全員で家庭裁判所へ申立て
- 資産・負債の財産目録を提出
- 公告・債権者への催告（官報掲載｜費用1.3万円）
- 不動産を売却→清算→残余を取得（6〜12か月）
■ 3. メリット・デメリット早見表
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 相続放棄 | ・借金・管理義務ゼロ ・単独で可 |
・持ち家も失う ・再放棄はできず撤回困難 |
| 限定承認 | ・相続財産内で債務を限定 ・余剰があれば受取 |
・相続税の申告必須 ・全員合意が手間 |
■ 4. 判断チェックリスト【5問で診断】
各質問で「はい＝1点」「いいえ＝0点」。合計が3点以上なら限定承認向き、2点以下なら相続放棄向き。
- 不動産以外にプラス財産がある
- 相続人同士で協力ができる
- 負債額が不明確で調査できそう
- 相続税の申告手間を許容できる
- 固定資産税を一時的に立替え可能
FAQ｜よくある質問
Q. 3か月を過ぎたら放棄できない？
A. 原則不可ですが、相当な理由（隠れ借金の発覚など）があれば熟慮期間伸長を申立て可能。
Q. 限定承認後に不動産を売却する方法は？
A. 裁判所の換価許可→専門業者への即時買取で清算を早めるケースが一般的。
Q. 放棄すると管理責任もゼロ？
A. 放棄後は管理義務も免除。ただし放置危険がある場合、相続財産管理人選任を家庭裁判所に申し立てる必要があります。
まとめ｜借金付き不動産は「放棄 or 限定承認」を3か月以内に選択
借金リスクがある不動産は熟慮期間3か月が勝負。
- 負債額が読めない→相続放棄でリスクゼロ
- プラス財産も欲しい→限定承認で資産内に限定
迷ったら、無料オンライン査定で不動産価値を把握し、税理士・司法書士と早めに相談しましょう。