共有持分とは？しくみ・リスク・売却方法をやさしく総整理
「親きょうだいで家を相続したら“共有持分”と言われた」「持分だけ売れるって本当？」
共有持分（きょうゆうもちぶん）は、うまく扱わないと売却できない・修繕費でもめる・資産価値が下がるなど多くの落とし穴があります。
本記事では①そもそも共有持分とは？ → ②放置リスク → ③代表的な解決策3つ → ④売却フローを、専門用語をできる限り排したやさしい言葉で解説します。
- 1. 共有持分のしくみを3分で理解
- 2. 共有のまま放置すると起こる4つのリスク
- 3. 共有トラブルを解決する3つの王道ルート
- 4. 持分だけ売るときのかんたん5ステップ
- 5. 成功・失敗事例で学ぶ
- 6. 自己診断チェックリスト【5問で判定】
- FAQ｜よくある質問
■ 1. 共有持分のしくみを3分で理解
共有持分とは、ひとつの不動産を複数人で割合を決めて所有する状態を指します。
たとえば「兄60％・妹40％」なら、土地も建物もその割合で権利を持つイメージです。
- 使用収益権… 全員が等しく住む・貸す権利
- 処分権… 持分を単独で売却する自由
- 管理行為… 修繕や賃貸は持分の過半数で決定
- 変更行為… 増改築・解体は全員一致が必要
つまり、小さなことは多数決、大きなことは全員一致が原則です。
■ 2. 共有のまま放置すると起こる4つのリスク
- 修繕・固定資産税の支払いでもめる
─ 誰かが払わないと肩代わり→不公平感→関係悪化 - 賃貸・売却に全員の同意が必要
─ 実印・書類が集まらず買主が離脱 - 代替わりで相続人が爆増
─ 1世代3人→2世代9人→3世代20人…
署名押印が現実的に不可能 - 価値下落と空き家化
─ 誰も手を出せず老朽化→特定空家指定・税6倍
■ 3. 共有トラブルを解決する3つの王道ルート
| 方法 | 概要 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| ① 共有物分割協議 | 話し合いで①代償分割②換価分割③現物分割を決定 | コスト最小／スピード最速 | 合意できないと頓挫 |
| ② 共有物分割訴訟 | 裁判所が競売 or 代金分割を命じる | 最終手段として強制力 | 費用80〜150万円／期間1〜2年 |
| ③ 持分だけ買取 | 1人の持分を専門業者へ売却 | 全員合意不要／最短2週間現金化 | 価格は相場の70〜90％ |
■ 4. 持分だけ売るときのかんたん5ステップ
- 無料オンライン査定… 住所と持分割合を入力（3分）
- 現地確認… 立会いは代表者1人でOK
- 正式価格提示… 24時間以内にメール
- 売買契約… 印紙代1万円／司法書士同行
- 決済・入金… 登記完了と同時に持分代金を受取
残った共有者は住み続け・賃貸・売却いずれも自由。
業者が交渉を引き継ぐので、兄弟関係を壊さずに済むのがメリットです。
■ 5. 成功・失敗事例で学ぶ
◎ 成功例｜妹の持分売却→兄が単独名義化し賃貸運用
- 築25年・駅徒歩8分の戸建
- 妹持分（50％）を専門業者が800万円で買取
- 兄は残ローンを完済→家賃9万円で賃貸、
年収100万円超UP
× 失敗例｜兄弟3人で共有放置→空き家指定で税6倍
- 築40年・郊外
- 3人とも住まず放置→屋根崩落で特定空家に
- 解体命令＋代執行費用180万円を等分
■ 6. 自己診断チェックリスト【5問で判定】
「はい＝1点」「いいえ＝0点」。合計0〜1点：協議で解決、2〜3点：持分買取、4〜5点：訴訟検討
- 共有者同士で月1回以上連絡が取れている
- 修繕・税金を折半できている
- 誰かが住む／活用する具体案がある
- 全員が実印・印鑑証明をすぐ出せる
- 解体・リフォーム資金をいつでも用意できる
FAQ｜よくある質問
Q. 持分だけ売ると残りの共有者に迷惑？
A. 生活は変わりませんが、将来売却交渉が専門業者相手になります。事前に説明しておくとトラブルを防げます。
Q. 持分買取の税金は？
A. 譲渡所得税がかかりますが、取得費が不明でも「概算5％ルール」適用OK。
保有5年超なら税率20.315％。
Q. 共有物分割訴訟を避ける方法はある？
A. 家庭裁判所の調停（費用1万円程度）で話し合いを仲裁してもらう手があります。
まとめ｜共有持分は“早めの出口決定”がトラブル回避の鍵
共有名義のまま放置すると費用・手間・人間関係のコストが雪だるま式に増えます。
- 合意できる → 代償分割や換価分割で一気に解決
- 合意が難しい → 持分買取で現金化して離脱
- 最終手段 → 共有物分割訴訟で強制的に分割
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