共有者が行方不明でも売れるのか？
「共有者の住所がわからない…」「連絡が取れず売却が止まった！」
共有不動産で行方不明者が絡むと、増改築も売却も完全ストップ。
しかし 不在者財産管理人選任 や 公示催告 を活用すれば、単独で手続きを進め現金化にこぎつけることができます。
本記事では①行方不明リスク → ②2大法的スキーム → ③費用・期間 → ④成功事例を、図解とチェックリストで徹底解説します。
- 1. 共有者が行方不明だと何が起きる？
- 2. 不在者財産管理人とは？手続きと費用
- 3. 公示催告 & 失踪宣告で名義を整理
- 4. 行方不明共有者をクリアして売却する5ステップ
- 5. 成功事例＆時間・コスト早見表
- 6. 自己診断チェックリスト【5問で判定】
- FAQ｜よくある質問
■ 1. 共有者が行方不明だと何が起きる？
| 場面 | 必要な同意 | 行方不明者がいると… |
|---|---|---|
| 賃貸・修繕 | 持分の過半数 | 意思表示なしで決議できない |
| 売却・分割 | 全員一致 | 契約不成立 → 買主離脱 |
| 税金滞納 | 納付義務者 | 肩代わり納税 → 不公平感 |
放置すると老朽化 × 固定費負担 × 関係悪化が加速。
早期に法的手段へ移行することが得策です。
■ 2. 不在者財産管理人とは？手続きと費用
◆ 制度概要
行方不明者（生死不明ではない）に代わり、家庭裁判所が選任する管理人。
選任後は 賃貸・売却・共有物分割協議 まで代理決定が可能です。
◆ 申立条件
- 最後の所在から1年以上連絡が取れない
- 財産を管理すべき利害関係人（他共有者など）が申立人
◆ 申立書類 & コスト
| 書類 | 備考 |
|---|---|
| 申立書 | 家庭裁判所書式 |
| 住民票の除票 & 戸籍附票 | 所在調査の証拠 |
| 不動産登記事項証明書 | 共有関係を証明 |
| 疎明資料 | 郵便の返戻・聞込みメモ |
費用：収入印紙800円＋郵券・連絡調査費＝5千～1万円。
管理人報酬は月額1～2万円が一般的ですが、売却時に清算できます。
■ 3. 公示催告 & 失踪宣告で名義を整理
◆ 公示催告（民法第100条）
音信不通共有者に公告で呼びかけ、期間経過後に不在者財産管理人を選任せずとも
代償分割・換価分割の意思決定を進められるケースがあります。
◆ 失踪宣告
- 普通失踪… 7年間の不在 → 失踪宣告
- 特別失踪… 災害・事故で1年間生死不明
宣告確定で共有者は死亡扱いとなり、その持分は相続人へ移転。
相続人がいなければ国庫帰属→残共有者で売却可能になります。
■ 4. 行方不明共有者をクリアして売却する5ステップ
- 所在調査… 住民票除票・郵便返戻・知人聞込み
- 家庭裁判所へ申立… 不在者財産管理人 or 公示催告
- 管理人選任・権限許可
（売却・分割の許可審判） - 物件査定→売却契約
管理人が代理人となり実印 - 決済・代金分配
行方不明者分は供託 or 法務局保管
スムーズに進めば4〜6か月で現金化可能です。
■ 5. 成功事例＆時間・コスト早見表
| 項目 | ケースA：不在者財産管理人 | ケースB：公示催告 |
|---|---|---|
| 不在期間 | 2年 | 8年 |
| 手続期間 | 約5か月 | 約7か月 |
| 総費用 | 管理人報酬7万円＋諸経費1.2万円 | 公告費2.1万円＋諸経費0.8万円 |
| 売却価格 | 2,200万円（相場90％） | 2,300万円（相場95％） |
| 手取り | 費用控除後 2,191万円 | 費用控除後 2,279万円 |
ポイント：不在期間が長いほど公示催告や失踪宣告の選択肢が広がり、コストを抑えやすい傾向にあります。
■ 6. 自己診断チェックリスト【5問で判定】
「はい＝1点」「いいえ＝0点」。合計点で最適ルートを確認しましょう。
- 所在不明期間が1年以上ある
- 共有者の住民票・戸籍附票も行方不明
- 固定資産税や修繕費を肩代わりしている
- 物件を半年以内に現金化したい
- 弁護士・司法書士費用を10万円以内に抑えたい
0〜1点：協議で解決｜2〜3点：不在者財産管理人｜4〜5点：公示催告 or 失踪宣告
FAQ｜よくある質問
Q. 不在者財産管理人は誰がなる？
A. 弁護士・司法書士が多いですが、利害関係がなければ家族・知人でも選任可能です。
Q. 行方不明者の固定資産税は誰が払う？
A. 名義人が不明でも市役所は共有者全員に連帯請求できます。肩代わり分は売却代金から精算が一般的です。
Q. 管理人報酬は必ず月払い？
A. 売却が前提なら決済時一括払いを裁判所に申立てることで月払いを省けます。
まとめ｜行方不明共有者は「家庭裁判所手続き」で突破できる
共有者が行方不明でも、不在者財産管理人・公示催告・失踪宣告を使えば
売却・分割・賃貸といった資産活用の道を開けます。
- 1年以上不明 → 不在者財産管理人
- 7年以上不明 → 失踪宣告
- 費用を抑えたい → 公示催告
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