長崎市が3例目の行政代執行を実施した理由と背景は？
■ ニュースの概要・引用元の紹介
ニュースURL: 長崎新聞
引用内容:
長崎市は2025年7月25日、空家等対策特別措置法に基づき築45年・延床約50㎡の老朽木造住宅を行政代執行で解体開始。2020年の台風被害で損壊が進み、市は指導→勧告→命令と段階的に改善を要請したが、所有者は「経済的理由」で対応せず。撤去費用約300万円は市が立替え後、所有者へ請求する。市内での行政代執行は3件目となる。
■ 問題点の把握
空き家が「危険空き家」に指定されると、倒壊・飛散物・不審火のリスクだけでなく、近隣資産価値や地域防災にも深刻な影響を与える。特に台風常襲エリアの長崎では、屋根材・外壁が飛散すれば人的被害に直結し、行政は代執行による迅速な除却を迫られる。
■ 問題点・深刻化する理由
- 【高額な解体費負担】
木造でも100万～300万円の費用がかかり、高齢・低所得世帯は着手できず放置しがち。 - 【相続・所有権の未整理】
登記名義が旧姓・故人のままなどで手続きが煩雑化。共有者の同意が取れず対応が遅延。 - 【災害被害後の二次劣化】
台風・豪雨で損壊した家屋は躯体が急速に弱り、短期間で倒壊危険度が上昇する。
■ 訳あり不動産のプロの視点でみる具体的な対策
再建築不可・共有持分物件でも「危険空き家」認定前に動けば選択肢は広い。行政代執行へ進む前に、売却・利活用・国庫帰属の可否を専門家と検討し、費用とリスクを可視化すべきだ。
● 専門家・行政機関への積極的な相談
・市の空き家ワンストップ窓口で、無料法的アドバイスや除却補助金の有無を確認
・弁護士／司法書士：相続手続き・共有解消を迅速化
・建築士：残存構造を診断し、部分改修か解体かを判断
● 事前整理や資産整理の重要性
相続登記（2024年義務化）を完了し、境界確定・現況写真・修繕履歴を揃えておくと、いざという時に「売れる・貸せる・手放せる」選択肢が確保できる。
● 不動産鑑定士・税理士・司法書士との連携
鑑定士が市場価値と解体後活用案を提示→税理士が譲渡益・相続税の影響を試算→司法書士が所有権移転・信託設定を実行。
専門家チームで動けば、行政代執行に至る前に負動産を資産に転換できる。
■ まとめ（読者への注意喚起・アドバイス）
行政代執行は「最後の手段」であり、費用負担は最終的に所有者へ。
・台風・地震被災後に損壊があれば早急に状態確認を。
・解体費用がネックの場合は補助金・民間買取・国庫帰属を比較検討。
・感情論ではなく、書類と数字でリスクを把握し、専門家とともに早期対応を。
■ 不動産鑑定士からのワンポイントアドバイス
危険空き家に指定される前に「更地価値－解体費＝実質土地値」を算出し、売却で費用を捻出できるか確認しましょう。周辺相場と比較すれば判断材料が得られます。
■ 訳あり不動産売却のススメ
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問題を抱える不動産であっても、早期に動けば“資産”に変えることが可能です。
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