本記事は “リンの美容ブログ運営者であるリンさんに寄稿” いただきました。
「空き家を所有しているけれど再生したい」「空き家再生で事業を始めたい」あるいは「自分でやっても大丈夫なのだろうか」と不安に感じていませんか？
実際、空き家の数は年々増加しており、このような悩みを抱えている方は少なくありません。正しい知識を持たずに空き家再生に取り組んでしまうと、思わぬ損をしてしまう可能性もあります。
そこで本記事では、空き家が増えている背景だけでなく、空き家再生の方法や空き家再生ビジネスについても詳しく解説していきます。
空き家再生に関する正しい知識を身につけたい方や、ビジネスを失敗したくないと考えている方は、ぜひ最後までご覧ください。
空き家が急増している背景
空き家が急増している背景には、主に次のような要因が関係しています。
- ・人口減少や高齢化による影響
- ・相続手続きが行われないまま放置されている影響
- ・都市部と地方の二極化による影響
それぞれの要因について、順に確認していきましょう。
人口減少や高齢化による影響
日本では人口減少と高齢化の進行により、空き家が増加しています。特に地方では若者が都市部へ流出し、残された高齢者の住宅が空き家になるケースが多発しています。
全国の空き家数は2023年に900万戸を超え、過去最高を記録しました。
総務省の推計では2038年に住宅の3戸に1戸が空き家になるとも言われています。
参照：令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果
相続未処理による放置の影響
家主が亡くなった後、相続手続きが滞ったまま空き家が放置される例も少なくありません。
国土交通省の調査によれば、空き家の取得経緯の約55％は相続によるものであり、相続人の3割は空き家から1時間以上離れた場所に居住しています。複数の相続人がいる場合、「誰が管理するか」が曖昧になりがちで、その結果として管理されないまま空き家が残ってしまうのです。
都市部と地方の二極化による影響
空き家が急増している背景として、都市部と地方の二極化の影響も考えられます。
都市部では住宅需要がある一方、地方では人口流出により住み手を失った家屋が余っています。地方で親世代の家が空き家として投げ売り同然になっている一方、都市の住宅価格は高騰しており、極端な状況です。
都市と地方の二極化は空き家増加の大きな構造要因の一つとされ、地方の過疎化によって空き家が増え続けているのです。
空き家再生が進められている理由
空き家再生が進められている理由には、次のような点が挙げられます。
- ・老朽化により資産価値が下がるから
- ・特定空き家に指定されるリスクがあるから
- ・維持費や管理コストがかかるから
- ・倒壊の危険があり、近隣住民から苦情が寄せられるから
- ・犯罪に利用されやすくなるから
- ・不法投棄の対象になりやすいから
- ・相続によって負の遺産を抱えてしまうから
これらの理由について、順に確認していきましょう。
老朽化で資産価値が下がるから
空き家は人が住んでいない分、通風や手入れが行き届かず老朽化しやすく、建物の資産価値が急速に低下します。
湿気による木材の腐朽やカビの発生で内装の見栄えも悪化し、時間とともに売却や活用が難しくなってしまいます。早期に再生することで劣化を防ぎ、資産価値の目減りを抑えることができるため、空き家再生が推奨されています。
特定空き家に指定されるリスクがあるから
管理が悪い空き家は「特定空き家」に指定される恐れがあります。
特定空き家等に認定されると、市町村から是正の指導が入り、勧告を受ければ住宅用地の固定資産税特例から除外され税負担が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。
命令に従わない場合は50万円以下の過料や強制撤去もあり得るため、放置は大きなリスクです。こうした事態を避けるためにも、空き家は再生してリスク低減を図る必要があります。
維持費・管理コストがかかるから
空き家を所有しているだけで、毎年少なからず維持費が発生します。
代表的なものは固定資産税で、住んでいなくても土地・建物の税負担が生じます。また、水道・電気を止めていない場合は基本料金などの光熱水費もかかり、年間で数万円から数十万円もの出費となることがあります。
活用せず放置すれば持ち出しが続くだけですが、再生して賃貸に出せば家賃収入で固定資産税分を賄うことも可能です。コスト面でも空き家を再生・活用した方が得策といえます。
倒壊の危険で近隣住民から苦情が来るから
老朽化した空き家は地震や台風で倒壊する危険が高まり、近隣への被害が懸念されます。
そのため周囲の住民から安全面で苦情が寄せられ、問題化するケースもあります。実際、長期間放置された空き家が倒壊し隣家を直撃すれば、民法上の不法行為責任に基づき所有者が損害賠償請求を受ける恐れもあります。
近隣トラブルや賠償リスクを避けるためにも、空き家は放置せず適切に管理・再生することが求められます。
犯罪に利用されやすくなるから
人目のない空き家は犯罪の温床になりかねません。
空き巣犯に侵入拠点として悪用されたり、特殊詐欺グループが荷物の受け取り先に使うなどの事例も発生しています。
所有者が気づかぬ間に犯罪に加担してしまうリスクを避けるためにも、空き家は適切に管理し再生することが重要です。
不法投棄されやすくなるから
管理されていない空き家の敷地は、ゴミの不法投棄場所になりがちです。
雑草が茂り荒れた状態だと「少しゴミを捨てても気付かれないだろう」と思われ、小さなゴミが放置されるうちに次第に大型廃棄物まで投げ込まれる恐れがあります。
放置ゴミは景観を損ねるだけでなく悪臭や害虫・害獣の発生源となります。結果的に周囲の環境に悪影響を及ぼすため、こうした不法投棄の温床としないためにも空き家再生が強く促されています。
相続で負の遺産を抱えてしまうから
使い道のない空き家を相続してしまうと、維持費や解体費ばかりかかる恐れがあります。
不動産は相続放棄しづらく、引き継げば固定資産税の支払い義務も生じます。買い手がつかず資産価値がゼロ同然の空き家を抱えれば、相続人にとって大きな負担です。
将来の負の遺産を増やさないためにも、生前から売却や再生によって空き家を資産に転換しておくことが重要です。
空き家再生ビジネスとは
少子高齢化や人口減少の影響で増え続ける空き家は、社会問題となる一方で「新たなビジネスチャンス」としても注目されています。
近年広がりを見せているのが、放置された空き家に修繕やリフォームを施し、再び価値ある不動産としてよみがえらせる「空き家再生ビジネス」です。
投資や副業として関心を集めるだけでなく、地域活性化や社会貢献の側面を併せ持つ点が大きな特徴と言えるでしょう。
では、空き家再生ビジネスの具体的な内容について、順に見ていきましょう。
空き家を修繕・改修すること
空き家再生ビジネスとは、その名の通り放置された空き家に手を加えて再び価値ある不動産として活用する事業です。
具体的には、築古の空き家物件を安く買い取り、必要な修繕・リフォームを行った上で賃貸や転売、事業利用して収益を得ます。
従来の不動産投資に比べて初期費用が抑えられるぶんリフォームのノウハウが求められますが、眠っていた家に新たな命を吹き込む社会貢献性も持ち合わせています。
建て替えと異なる点
空き家再生（リフォーム）は、既存の建物の基礎や構造を残したまま手を加える点で建て替えとは異なります。
建て替えでは古い建物を完全に解体して新築しますが、再生では今ある建物を活かして費用を抑えつつ価値向上を図ります。
解体を伴わないため産業廃棄物も少なく、法規上も既存の枠組みを活用できるメリットがあります。ただし構造の状態次第では再生が難しい場合もあり、専門家の判断が重要になります。
空き家再生ビジネスが普及した背景
空き家再生ビジネスが普及した背景には、主に以下の要因が挙げられます。
- ・社会問題化するほど空き家が増加したこと
- ・自治体による補助金や制度支援の充実
- ・投資や副業ブームによる関心の高まり
では、それぞれの要因について詳しく見ていきましょう。
●社会問題化した空き家の増加
近年、空き家の急増が社会問題として認識され、その解決策が強く求められるようになりました。
2025年現在、日本は「空き家時代」の只中にあり、今後も空き家率の上昇が懸念されています。国は2015年に空き家対策特別措置法（※2023年一部改正）を施行し、自治体も空き家バンクの整備や除却費用の補助など対策を強化しています。
空き家問題の深刻化に伴い、不要な空き家を流通させ再生するビジネスの必要性が高まりました。
●自治体の補助金や政策支援
空き家再生を促進するための公的支援策も普及の後押しとなっています。
国土交通省は「空き家再生等推進事業」などで自治体による老朽空き家の除却・活用を支援し、地方自治体も独自の補助金制度を設けています。
例えば、自治体が改修費用の一部を助成したり、空き家バンクでマッチングを支援するなどの取り組みが各地で行われ、空き家再生活用ビジネスが取り組みやすい環境が整いつつあります。
●投資・副業ブームとの親和性
空き家再生ビジネスは、投資や副業ブームとも相まって注目を集めました。
誰も住んでいない家を安価で買い取り、工夫次第で高利回りの不動産投資ができるチャンスとして、一般の会社員層にも広がっています。
実際、空き家は数百万円程度で購入でき、リフォーム後に賃貸に出せば表面利回り15％超えの事例も珍しくありません。メディアで特集が組まれるなど情報が拡散したこともあり、社会問題の解決と収益性を両立できる新たなビジネスとして広がりを見せています。
空き家再生ビジネスのメリット・デメリット
空き家再生ビジネスには、メリットがある一方で、注意すべきデメリットも存在します。
両面をしっかり理解し、各要因を丁寧に確認していくことが大切です。それでは、空き家再生ビジネスのメリットとデメリットについて見ていきましょう。
メリット
●低コストで不動産投資ができる
空き家再生ビジネスのメリットとして、初期投資の低さが挙げられます。
一般的にマンション投資には数千万円単位の資金が必要ですが、空き家であれば物件取得に数百万円程度から始められます。
例えば200万円で家を購入し300万円かけて改修しても合計500万円ほどで済み、自己資金の範囲でまかなえる場合もあります。ローンに頼らず着手できるため、借金リスクを抑えて不動産投資をスタートできる点は大きな魅力です。
●地域活性化に貢献できる
空き家を再生して活用することは、地域社会への貢献にもなります。
放置空き家を減らし景観を改善するだけでなく、地元の工務店や不動産会社と協力して進めれば、地域経済の活性化にもつながります。
また、空き家を活用した住宅は高齢者や外国人など住宅確保要配慮者の受け皿となるケースもあり、地域の課題解決になります。不動産投資で収益を上げながら社会の役にも立てる点は、大きなメリットと言えるでしょう。
●補助金が活用できる
空き家再生には公的な補助金制度を利用できる場合があります。
国の「空き家再生等推進事業」のほか、多くの自治体が独自に改修費用を助成する制度を設けています。
こうした補助を活用すれば自己負担を減らし、事業計画をより有利に進めることができます。なお、自治体によっては固定資産税の減免措置など独自の優遇策を講じている場合もあります。
デメリット
●修繕コストが想定以上にかかる
古い空き家は実際にリフォームを始めてみると、当初見込んでいなかった修繕箇所が次々見つかることがあります。
例えば、屋根の雨漏りや水道管の劣化が後から判明し、大規模な工事で数百万円の追加費用が発生するケースもあります。
また、こだわってリフォームしすぎると予算超過になり利回りが下がる懸念もあります。想定外の出費リスクがあるため、事前の住宅診断で状態を把握し、予備費を確保した資金計画が重要です。
●入居者・利用者が集まらないリスク
空き家を再生しても、借り手や利用者が見つからなければ収益には繋がりません。
立地が駅や商業施設から遠かったり地域の需要が乏しかったりすると、賃貸や売却のニーズを確保するのは容易ではありません。
特に人口減少が激しいエリアでは空き家自体が余っているため、差別化が必要になります。物件情報を一般の不動産サイトに載せるだけでなく、自らSNS等で積極的に発信して移住希望者や事業利用ニーズを掘り起こす工夫も求められます。
●管理の手間が増える
空き家再生ビジネスを始めると、不動産の維持管理にかかる手間が増える点もデメリットです。
物件の定期的な点検・補修や、賃貸の場合は入居者対応や家賃管理など、オーナーとしての業務が発生します。
物件が遠方にある場合や複数所有する場合は、管理負担が重くなります。初心者の場合、「綺麗だが需要のない土地だった」など判断ミスも起こりがちなため、不動産会社や管理代行サービスを活用するなどして手間を軽減する対策も必要です。
空き家再生ビジネスの活用例
空き家再生でできることとしては、主に次のような活用方法が挙げられます。
- ・自分で住むためにリフォームする
- ・賃貸物件として活用する
- ・レンタルスペースとして利用する
- ・カフェなどの店舗に転用する
- ・民泊として運営する
このように、空き家再生は「自分の住まい」としてだけでなく、「ビジネス」としても幅広く活用できる点が特徴です。それでは、それぞれの活用方法について確認していきましょう。
自分で住むためのリフォーム
空き家を取得して自宅として住めるようリフォームすることができます。
広い古民家や田舎の実家をリノベーションし、現代的な快適さを備えた住まいに蘇らせる事例も増えています。中古住宅を安く手に入れて理想のマイホームを実現できる点は、空き家再生の大きな魅力です。住み手がいない家を自らの居宅として再生すれば、愛着ある空間を作り上げる喜びも得られます。
賃貸物件として活用する
リフォームした空き家を賃貸住宅として貸し出し、家賃収入を得ることができます。
築古物件でも内装や設備を刷新すれば十分ニーズが見込め、安く仕入れた割に高い利回りを実現できるケースもあります。
実際、一戸建ての空き家はファミリー層が長期入居する傾向があり、安定収入源になり得ます。地元の不動産会社と協力し、適正な賃料設定や入居者募集を行えば地域にも貢献できるでしょう。
レンタルスペースにする
空き家を時間貸しのレンタルスペースとして活用する方法もあります。
リモートワークの広がりや趣味の集いの場需要により、古民家をリノベーションしてコワーキングスペースやレンタルスタジオにする動きも見られます。
若者や地域おこし団体が主導し、空き家を地域交流の場として再生する取り組みも全国で広がっています。使い方次第でイベント会場や撮影スタジオなど多目的に運用でき、副業的な収入源にもなります。
カフェなど店舗にする
雰囲気のある古い家屋をカフェや雑貨店といった店舗に改装する例も人気です。
古民家ならではの趣きが生み出す懐かしさや温もりが差別化ポイントとなり、集客につながっています。
実際に空き家をカフェに転用する際には、保健所の飲食店営業許可や建築基準法上の用途変更などの手続きが必要ですが、適切に改修すれば唯一無二の店舗空間を創り出せます。地域の新たな名所として空き家カフェが愛されるケースも多く、観光資源になることもあります。
民泊にする
空き家を民泊施設として活用し、旅行者向けに貸し出す方法もあります。
訪日外国人や国内旅行者の増加に伴い、古民家をリノベーションした宿泊施設が各地で人気です。住宅宿泊事業法（民泊新法）の下で届出を行い、衛生や安全面の基準を満たせば、個人でも空き家を民泊運営できます。
実際、空き家投資の手法の一つとして民泊運用は注目されており、他の物件で入居を断られた人に安価で空き家物件を貸し出す事業も地方公共団体から注目されています。
空き家再生ビジネスを行う上での注意点
空き家再生ビジネスを進めるうえで注意すべきポイントは、主に次の3つです。
- ・物件選びのポイント
- ・地域需要の調査
- ・法規制・条例の確認
これらについて順に解説していきます。
物件選びに気を付ける
空き家再生をビジネスとして扱う場合、物件選定が重要になります。
建物の構造躯体がしっかりしているか、シロアリ被害や雨漏りがないかなど、プロの住宅診断で見極めることが重要です。
また、再建築不可物件など法的制約のある物件は安く買えますが将来的な売却口が見えづらいため注意が必要です。最終的に土地として買い手がつくよう、立地や周辺環境も含めて「購入価格に見合う収益が上げられる物件か」を冷静に見極めることが求められます。
地域需要の調査を行う
参入前には、その地域でどの程度の需要が見込まれるかを事前に調査することが欠かせません。
人口動態や賃貸ニーズ、競合状況を把握せずに進めると、せっかく綺麗に再生しても借り手がつかない事態に陥る可能性があります。
特に地方では、地元自治体の移住促進策や企業誘致の動向を調べることで、需要のある用途を見極めやすくなります。調査結果を踏まえ、需要に合ったコンセプト設定やマーケティング戦略を立てることが大切になります。
法規制・条例の確認をする
空き家を用途変更して活用する際は、各種法令の遵守が必要です。
例えば、住宅をカフェに転用する場合、事前に建築基準法上の用途変更手続きを行い耐震補強など現行法規に適合させる必要があります。
また、民泊として運用するなら住宅宿泊事業の届出と衛生基準のクリア、旅館業法の簡易宿所許可が求められます。
さらに、自治体によっては景観条例や空き家条例で外観改修や看板設置に制限がある場合もあります。事前に行政窓口や専門家に相談し、法的ハードルをクリアしてから事業計画を進めましょう。
空き家は再生よりも売却した方が良いケースもある
空き家の中には、再生よりも売却した方が良いケースもあります。
例えば、以下のとおりです。
- ・再生にコストがかかりすぎる場合
- ・立地条件が悪く収益化が困難な場合
それぞれのポイントを確認していきましょう。
再生にコストがかかりすぎる場合
空き家の状態によっては再生より売却を選んだ方が有利なケースもあります。
例えば、著しく傷んでおり、大規模改修や建替に近い費用がかかる場合です。リフォーム費用がかさみすぎると投資回収が困難になるため、思い切って更地や現状で売却し、解体費用も含めて買主に託す方が結果的に損失を抑えられることもあります。
実際、築50年超の物件など耐用年数を過ぎた空き家は建物価値がなく土地のみで売る方針が取られることが多いです。
立地条件が悪く収益化が困難な場合
山間部や過疎地にある空き家など、どう活用しても需要が見込めない立地では、無理に再生しても借り手や買い手が付きにくいのが実情です。
駅から遠い、周辺に生活インフラが乏しいといった条件の物件は、改修後も空室リスクが高く、維持費倒れになりかねません。
このような場合、資金と労力を投じるよりも、早期に売却して固定資産税など継続コストから解放される方が良いでしょう。