分譲40年、「ブランドマンション神話」に揺らぎ──建築不良と経年劣化が交錯する中古不動産の現実
1985年に分譲された兵庫県西宮市のブランドマンションで、建築基準法に適合しない多数の構造不具合が見つかりました。住民の自主調査で露見した問題は、施工元・分譲元双方が不具合を認めつつも法的責任を否定。株式会社SAは、今回の事例を「築古・中古不動産市場に潜む構造リスクの象徴」と分析しています。参照：朝日新聞デジタル｜ブランドマンションの床下で多数の不具合　分譲40年、住民側が発見。
 

◆ 管理組合が発見した“床下の異常”

兵庫県西宮市の高台に建つ分譲マンションで、基礎構造部に露筋（鉄筋の露出）やジャンカ（コンクリート空洞）など947カ所の不具合が確認されました。1985年竣工、住友建設（現・三井住友建設）が施工し、伊藤忠不動産（現・伊藤忠商事）が分譲した80戸規模の「ブランドマンション」。発覚のきっかけは2022年の大雨。最下階の住戸で床と壁の間から水が浸入し、床下調査を行ったところ、排水管にコンクリート片が詰まっていたことが判明しました。
 

◆ 露筋・ジャンカ・鉄筋切断──構造的欠陥の数々

その後の調査で、鉄筋が切断された箇所、コンクリート表面の空洞、露出した鉄筋の腐食など多数の問題が確認されました。構造設計一級建築士は「これほどひどい施工は見たことがない」「明確な建築基準法違反が多数ある」と報告書で指摘。露筋82カ所、ジャンカ57カ所など計365カ所が「法的不適合」と判断されました。こうした施工不良は、鉄筋がさびて膨張し、コンクリートを押し割る“内部崩壊”を引き起こす危険があります。
 

◆ 売主・施工会社は不具合認めるも「構造耐力に影響なし」

三井住友建設は独自調査で不具合947カ所を認めたものの、「経年劣化を含み、構造耐力には影響しない」と説明。伊藤忠商事も「1985年当時に基準不適合箇所を含む建物を引き渡した」「品質確認体制が不十分だった」と認め、謝罪しました。しかし法的責任については「20年の時効を経過しており、法的責任はない」としています。両社は「道義的・社会的責任」を果たす形で無償補修を実施予定です。
 

◆ 中古マンション市場が抱える“見えないリスク”

この問題が明るみに出たのは、傾斜地に建てられた構造の一部が地上から確認できる特殊な条件下だったためです。多くの中古マンションでは、基礎部の点検が困難で、不具合が発見されないまま取引が行われています。日本の分譲マンションの4割が築30年以上。「ブランド物件だから安心」「新耐震基準だから安全」という神話は崩れつつあります。中古不動産市場の拡大に伴い、施工品質・修繕履歴・構造確認情報の透明化が急務です。
 

◆ 法的時効と“道義的責任”の狭間

民法上、不法行為の損害賠償請求権は20年で時効が成立します。今回の分譲から40年が経過しており、法的補償の範囲外です。とはいえ、伊藤忠商事が「法的責任はないが道義的責任を果たす」として補修に応じる姿勢を示した点は注目されます。築古物件における「責任の所在」を明確化しない限り、今後の中古不動産取引や再生市場への信頼回復は難しいといえます。
 

◆ 株式会社SAの視点：不動産の“価値”は構造と管理に宿る

株式会社SAは、共有持分・再建築不可・底地など「訳あり不動産」を専門に扱う不動産再生企業です。今回の事例は「老朽不動産・築古マンションの管理・品質リスク」を象徴しています。相続や転売をきっかけに所有者が代わるたび、建物の履歴情報や修繕データが分断され、潜在的な構造欠陥が放置されやすい現状があります。SAでは、建物の法適合調査・再生・売却・管理支援を通じて、“建て替え”ではなく“再評価と再生”による資産価値の維持を提案しています。不動産は「見た目」ではなく「中身」で選ぶ時代」へ──築古再生市場にこそ新たな成長余地がある。
 

◆ まとめ：中古不動産の信頼を取り戻すために

兵庫・西宮のブランドマンション問題は、老朽化と施工不良が交錯する“築古不動産時代”の警鐘です。中古不動産市場の健全化には、施工・管理・取引・再生を一体で捉える仕組みが必要です。株式会社SAは、訳あり不動産や老朽住宅の再生を通じ、安心して住み続けられる不動産社会の構築を目指します。不動産の価値は「売る瞬間」ではなく、「管理し続ける姿勢」によって決まります。
 

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