利回り7％、出資者4万人──投資型不動産スキームの崩壊が示す警鐘
「みんなで大家さん」シリーズで配当遅延が相次ぐなか、東京都と大阪府が新たな行政指導を実施しました。投資家は全国で4万人、集団訴訟の原告は1000人を超え、請求額は100億円規模に拡大。株式会社SAは、本件を「不動産と金融が融合する“投資型スキーム”の構造リスク」を象徴する事案として警鐘を鳴らします。参照：テレビ朝日｜『みんなで大家さん』に東京都と大阪府が新たな行政指導。
◆ 2000億円を集めた「利回り7％」の不動産投資
「みんなで大家さん」は、全国の投資家約4万人から総額2000億円超を集め、「年利7％」という高配当をうたう不動産小口投資スキーム。中核事業である「ゲートウェイ成田」の開発を含め、投資家が出資した資金を事業者が運用し、分配金を支払う仕組みです。しかし成田の配当が停止したのを機に、他のプロジェクトにも波及。投資家からは「資金の流れが不透明」「開発が進んでいない」との不信が広がっています。
◆ 行政指導の内容：「第三者譲渡スキーム」に懸念
東京都と大阪府は14日、事業者が新たに提示した「第三者譲渡契約」について行政指導を実施。投資家の出資持分（1口100万円）を第三者に譲渡し、第三者が「保険付き債券」を発行して元本と利息7％を保証するという内容です。しかし実際の「第三者」は事業者の100％子会社であり、実質的な自社内スキームとの指摘が相次いでいます。大阪府は「保険会社の実名」「7％保証の根拠」など8項目の情報開示を求めています。
◆ 投資家側の反発と集団訴訟
出資者側の弁護士は「訴訟回避のための“時間稼ぎ”」「投資家が譲渡すれば権利を失う危険がある」と批判。すでに全国から1000人以上が集団訴訟に加わり、損害賠償請求総額は100億円を超える見通しです。原告の中には1人で2億円超の損害を訴えるケースもあり、特に高齢者の被害が目立ちます。弁護団は「元本保証・高利回りをうたった構造的な誤認勧誘」として法的責任を追及する構えです。
◆ 行政指導に対し事業者は反発
事業者側は15日、「行政指導は法的拘束力を持たない」とし、「名指し公表は社会的信用を不当に損なう」とコメントを発表。行政指導そのものを「社会的制裁に近い」と主張し、“自主的改善を促す任意の指導”に名を借りた公表処分だと反発しています。東京都の小池百合子知事は「投資家への説明責任を果たすよう、法に基づき厳正に対応する」とコメント。投資事業と行政監督の緊張関係が続いています。
◆ 株式会社SAの視点：不動産投資の“構造”を読み解く時代へ
株式会社SAは、共有持分・底地・再建築不可・老朽不動産など「訳あり不動産」を専門に扱い、現場実務に基づくリスクマネジメントを提供しています。本件のような「不動産×金融」の複合型投資スキームでは、実物資産の裏付けや資金の循環経路が見えにくいことが最大のリスクです。高配当・元本保証という“キーワード”の裏に、①所有構造の不透明さ、②担保設定の欠如、③借地・借家関係の複雑さが潜んでいます。投資は「不動産の価値を理解する力」なしには成り立たない──“大家”を名乗るなら、物件の現実を見抜く目が必要です。
◆ 社会的教訓：「高利回り」と「社会的信用」は別物
不動産を活用した投資詐欺やミスリード案件は、ここ数年で急増しています。共通点は「ブランド」「高配当」「元本保証」「社会貢献」などの言葉で安心を装う点。株式会社SAは、一般投資家や高齢者に向けて「情報の非対称性」に対処するリテラシー教育の必要性を訴えています。“みんなで投資”ではなく、“自分で理解する投資”へ。透明性のある不動産運用こそ、今後の社会的信頼を左右します。
◆ まとめ：不動産投資は「仕組みを理解すること」から始まる
「みんなで大家さん」問題は、金融スキームの複雑化と情報開示不足が重なった典型例です。不動産は「動かない資産」であるがゆえに、運用スキームの透明性と現場の実在性が何よりも重要です。株式会社SAは、訳あり不動産・相続不動産・空き家を「見える化」し、健全な不動産市場の再構築に取り組んでいます。安心とは“理解”の上にしか成り立たない。不動産投資の未来は、構造を見抜く力にかかっています。
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