都心プレミアムと郊外バリュー──東京23区から1本の川を越えただけで変わる“資産の階層”
ニッセイ基礎研究所の調査によると、首都圏（1都3県）の中古マンション価格は地域で大きな差が生まれています。都心部では70㎡換算で1億円を超える一方、荒川を越えた埼玉側の市では3,091万円台と、価格差は約1,800万円。株式会社SAは、この“荒川ライン格差”を象徴に、不動産の価値を左右する「地理・構造・心理」の三重要因を分析します。参照：TBS NEWS DIG｜首都圏中古マンション価格分析。
 

◆ 都心の中古マンション、平均1億円超に

2025年8月、首都圏の新築マンション平均価格は1億325万円（2カ月連続の1億円台）。東京23区では中古でも70㎡換算1億721万円と高止まりが続き、港区・渋谷区などでは「パワーカップルでも届かない」水準となっています。新築・中古の両方が高値圏にある一方で、“立地の線引き”が価格差を決める時代に突入しました。
 

◆ 荒川を越えると1,800万円安くなる“地価の川”

東京23区に隣接する埼玉県内の市では、中古マンション平均価格が3,091万円。荒川を挟む23区側の平均より1,782万円低く、単純比較で3割近く安価です。距離はわずか10km圏内でも、地価・需要・再開発の有無で価格は急変。「荒川を越える」と価格も生活水準も変わるという象徴的データは、不動産市場が物理的距離より心理的距離で形成されていることを示します。
 

◆ 二極化する市場──都心は上昇、郊外は横ばい

2005年比では都心価格は2.32倍、郊外は1.46倍。郊外も上昇はしているものの、物価上昇率とほぼ同水準で実質的な資産成長は限定的です。高騰しているのは都心の一部であり、首都圏全体では「上昇の終着点」に近づいています。対照的に、郊外には「値ごろ感」と「潜在的成長余地」が残ります。
 

◆ 中古住宅の再評価──“資産としての住まい”へ

日本の住宅市場は長年「新築偏重」でしたが、ようやく中古価格が上昇し始めました。欧米のように住宅が再販を通じて価値を積み上げる動きが見られ、“住宅＝消費財”から“住宅＝資産”への転換期を迎えています。リフォームや長期修繕による資産維持の重要性が増す一方、購入・投資の判断には「流動性」「管理状態」「修繕計画」などの精査が欠かせません。
 

◆ 株式会社SAの視点：「価格の線引き」より「資産の持続性」

株式会社SAは、共有持分・再建築不可・底地などの「訳あり不動産」を再生する専門企業です。私たちは、価格差よりも資産の持続性と出口戦略こそ重視すべきと考えています。都市部の高額物件でも、老朽化・修繕積立不足で価値が下落する一方、郊外でも管理が整えば高い流通価値を保てます。“どこに買うか”より“どう育てるか”が資産の分岐点です。
 

◆ まとめ：不動産は「距離」でなく「設計」で選ぶ時代へ

都心か郊外かの二択ではなく、流動性・管理・修繕・出口を含めた“持続設が不動産の新しい尺度です。株式会社SAは、首都圏をはじめ全国の中古・訳あり不動産に対し、再生・管理・売却を一体で支援。資産価値を「買う」から「育てる」へ──時代の変化に応える戦略的な不動産選びを提案します。
 

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