借地借家法では守れない現実。インフレと投資家主導の家賃上昇が広がる
東京都心の賃貸市場で、家賃上昇が止まりません。LIFULL HOME’Sのデータによると、2025年9月の東京23区ファミリー向け物件の平均賃料は23万9,278円で前年比13％増。シングル向けも15％上昇しています。家賃上昇の背景には、物件価格や金利、修繕費の高騰があり、今や貸主優位の市場構造が固定化しつつあります。
 

◆ 一方的な値上げ通告──「嫌なら出ていけ」の現実

恵比寿で家賃20万円のマンションに住むAさんは、今年夏に「家賃を3万円上げる」と突然通告されました。過去2回の更新では据え置きだったものの、今回は「嫌なら出ていってください」と突き放される形。結果、交渉の末に2万円増で妥結しましたが、納得感は残りません。
同様の事例は増えており、更新時の「10〜20％の値上げ」が都内の新常識になりつつあります。
 

◆ 投資家・REITが仕掛ける「家賃インフレ」

都内の不動産投資家は「今のマーケットでは強気でいい」と語ります。企業の出社回帰で都心の賃貸需要が回復し、空室リスクが小さくなった今、投資家やREIT（不動産投資法人）は賃料引き上げを収益戦略として活用。アドバンス・レジデンス投資法人では賃料入替率が16.2％増と過去最高を記録しました。
 

◆ 借地借家法の限界──法が守るのは「形式」だけ

日本の借地借家法では、家賃改定には貸主・借主の合意が必要です。しかし、相場上昇局面では「合意しなければ裁判」というプレッシャーが働き、事実上の強制値上げも起こっています。定期借家契約が増加したことで、更新拒否→退去というリスクも現実的になりました。
 

◆ 若者は“買う”へシフト──1LDK購入ブーム

高騰する賃料を前に、20〜30代では「住むより買う」動きが拡大。都心1LDKを50年ローンで月17万円ほどで購入するケースが増えています。勤務先の信用を活かし、不動産を資産運用の一部として考える層が急増中です。
 

◆ 株式会社SAの視点：「持てない層を救う再生」

株式会社SAは、共有持分・底地・再建築不可など「訳あり不動産」を再生し、利用できない住宅を流通に戻す専門家です。借りることも買うことも難しい時代に、眠った住宅資産を活用し、社会全体の“住まいの供給力”を取り戻します。
 

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