相続土地国庫帰属制度を「最後の一手」にしない発想
相続土地国庫帰属制度は、相続した相続土地や空き家予備軍の土地を国に引き渡せる仕組みとして注目されています。固定資産税や管理の負担から解放され、所有者不明土地の増加を抑えることが制度の目的です。
参考：https://www.moj.go.jp/content/001390195.pdf
一方で「とりあえず相続しておいて、困ったら国庫帰属で処分すればよい」という発想は危険です。要件を満たさず国庫帰属できない土地も多く、負担金や手続きの手間も生じます。制度を「最後の一手」とみなすのではなく、相続対策全体の中でどう位置づけるかを考えることが重要です。
相続土地国庫帰属制度のメリットとリスクを整理する
メリットとしては、相続土地を個別に選んで国庫帰属できる点が挙げられます。相続放棄のように預貯金を含む全財産を手放す必要はなく、使わない土地だけを整理することができます。空き家や山林、農地など、将来の利用予定がない土地について出口を用意できることは大きな安心材料です。
他方で、審査手数料や負担金の支払い、国庫帰属できない土地の存在といったリスクも見逃せません。申請しても不承認となれば、固定資産税や管理責任はそのまま続きます。制度のパンフレットだけで判断せず、「費用対効果」「他の選択肢」と比較したうえで、相続土地国庫帰属制度を利用するかどうか検討することが、失敗を防ぐ第一歩です。
申請前の法務チェックポイント──登記・権利・共有関係
相続土地国庫帰属制度を検討する際、最初に確認すべきは「登記・権利関係」です。相続登記が済んでいるか、名義が古いまま放置されていないか、抵当権や地上権、賃借権、地役権などが設定されていないかを洗い出します。相続土地の名義と現況が一致していないと、国庫帰属制度の手続きに進むことが難しくなります。
また、共有名義になっている相続土地は、共有者ごとの持分や連絡状況が重要です。連絡が取れない共有者がいる、相続人がさらに亡くなっており相続関係が複雑化しているといったケースでは、国庫帰属制度よりも、共有持分の買取や権利関係の整理を優先した方がよい場合もあります。法務局相談に行く前に、登記事項証明書を取得し、権利関係を把握しておくことが賢明です。
申請前の現地チェックポイント──建物・境界・インフラ
相続土地国庫帰属制度では、「管理コストやリスクが極端に高い土地」は国庫帰属が認められにくいと考えられます。そこで重要になるのが、建物・境界・インフラなど現地の状況を確認することです。老朽化した建物が残っている空き家、危険な擁壁や崖を含む土地、境界があいまいな土地は、国庫帰属ではなく別の出口を検討すべき典型例です。
隣地との境界標が見当たらない、通路や水道管が他人の土地を通っている、農地や山林の範囲が現況と登記で違っているといった場合は、測量士や司法書士に相談しておくと安心です。国庫帰属制度は「片付いた土地」を前提にしている側面があり、前提条件を整えるために費用や時間がかかることも珍しくありません。
株式会社SAの視点：制度に向く土地・向かない土地を見極める
株式会社SAには、相続土地国庫帰属制度の相談とあわせて「制度の対象外に近い訳あり不動産」の相談が多く寄せられています。再建築不可、共有名義、老朽化空き家付き、違法増築の疑い、境界未確定、底地・借地など、国庫帰属制度だけでは解決しにくい土地が少なくないのが現実です。
SAでは、不動産鑑定士・宅地建物取引士・司法書士・測量士・弁護士などと連携し、相続土地の現状を整理したうえで「制度に向く土地」と「民間買取に向く土地」を分類するところからお手伝いしています。相続土地国庫帰属制度を前提にしつつ、一部は国庫帰属、一部は訳あり不動産として買取や再生へとつなげるといった出口戦略を設計することも可能です。
相続対策全体の中でベストな順番を決める
相続土地国庫帰属制度は、相続対策のスタートではなく「途中の一手」として活用するイメージが有効です。相続登記や預貯金の整理、遺言や家族信託による承継設計、収益性のある不動産の売却や賃貸など、全体の組み立てを考えたうえで、国庫帰属を使う土地を選びます。
その際に大切なのは、「どの土地を残し、どの土地を手放すか」という判断基準を、家族で共有しておくことです。将来住む可能性がある土地、賃貸や売却益が期待できる土地は残し、管理コストばかりかかる土地は国庫帰属や訳あり不動産の買取で整理するなど、優先順位を明確にすることで、相続が発生したときの混乱を大きく減らすことができます。
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