【参照】FRIDAYデジタル
URL：https://friday.kodansha.co.jp/article/456938?page=1
何が起きているか：世田谷の分譲マンションで欠陥指摘、建て替え中止を巡り訴訟に
FRIDAYデジタルによると、東京都世田谷区の分譲マンション「東急ドエル・アルス世田谷フロレスタ」を巡り、区分所有者側と東急不動産が法廷で争っています。
住民側は「建て替えの義務があった」として提訴し、東急不動産側は建て替えの合意は成立していなかったとの姿勢を示していると報じられています。
欠陥の内容、建て替えの経緯、買い取り提案の強硬さを巡り、管理組合側の反発が強まった構図です。
舞台となった物件：世田谷線「若林」駅徒歩圏、49戸の分譲マンション
報道では、当該マンションは1998年に竣工し、施工は東急建設、分譲は東急不動産とされています。
最寄り駅から徒歩数分という立地で、ファミリー層が居住していたとされています。
本件は「高級マンション」「好立地」という外形と、建物の内部で起きた問題の落差が大きい点で注目を集めています。
欠陥とされる内容：カビを起点に、配管・鉄筋・耐震性まで論点が拡大
記事では、2018年に1階住戸でカビの発生が相次いだことが発端とされています。
管理組合が外部調査を行った結果、地下ピットの水たまりや排水・通気の問題が確認されたという説明が紹介されています。
さらに、配管を通すために鉄筋が切断され腐食していたこと、耐震スリットが図面どおりに施工されていないといった指摘があると報じられています。
ここは係争点であり、第三者調査や当事者の主張が交錯するため、事実認定は今後の司法判断を待つ部分があります。
建て替えが難航した理由：測量で「真北」のズレが判明し、戸数が減る計画に
FRIDAYデジタルは、建て替え準備の過程で図面の北向きが測量結果とズレていたことが分かり、日影規制や高さ規制の影響で再建後の総戸数が減る可能性が出たと伝えています。
報道では、交渉は長期化し、戸数を減らした建て替え案が総会で承認された後、東急不動産が建て替え中止と区分所有権の買い取り提案に転じた経緯が紹介されています。
マンション建て替えは、構造安全性だけでなく、都市計画・法規制・容積と日影・権利調整が絡み合うため、計画変更がそのまま資産価値の再配分につながりやすい領域です。
当事者の主張：住民側は「一方的な断念」と反発、東急不動産は「合意は未成立」
記事によれば、住民側は「主導した建て替え方針を一方的に断念した」「提示された買い取り額では同規模の住まいを確保しにくい」と主張しています。
また、買い取りに応じない場合に仮住まいからの退去を迫る趣旨の記載があったとされ、強硬だとの受け止めも紹介されています。
東急不動産側は、建築確認・完了検査を受けていたため当初は適切施工と認識していたこと、欠陥報告の認識はあること、建て替えの総意があったわけではないこと、買い取り提示額は時価を上回る認識だと回答したと報じられています。
このニュースが突きつける論点：マンションは「共同所有」で、1つの欠陥が全員の人生設計に波及する
分譲マンションは「区分所有」であり、各住戸の所有と同時に、共用部分を共同で維持する仕組みです。
そのため、重大な欠陥が共用部に及ぶと、住戸単体では解決できず、管理組合の意思決定、資金計画、仮住まい、再入居の条件まで、生活全体に連鎖します。
つまりマンションのリスクは、建物の品質だけでなく「合意形成の設計」にもあります。
建て替え・解体・買い取りのような選択肢は、正解が一つではありません。
ただし共通するのは、時間が経つほど当事者の負担が増え、出口が細くなる点です。
購入検討者・保有者が今すぐ確認したいチェックポイント
今回のような報道を見たとき、個人が取れる対策は「怖がる」ことではなく「確認する」ことです。
特に中古マンション・築古マンションでは、次の観点で情報を揃えると判断が安定します。
・管理組合の運営：総会資料、議事録、管理会社との関係、修繕の意思決定が回っているか。
・長期修繕計画：直近の大規模修繕、今後の工事項目、修繕積立金の水準と不足リスク。
・建物の状態：雨水侵入、配管、コンクリート、鉄部、地下ピットなど共用部の点検履歴。
・図面と現況：境界、方位、増改築履歴、竣工図・検査済証等の整理状況。
・万一の出口：売却のしやすさ、賃貸化の余地、再建の難易度、周辺規制の影響。
重要なのは、住戸の内装よりも「共用部」と「管理の仕組み」です。
株式会社SAの視点：不動産は「価格」より先に「出口」を設計すべき
株式会社SAは、共有持分・再建築不可・底地・老朽化空き家など、一般の市場流通では出口が細くなる訳あり不動産の買取・再生を専門としています。
欠陥マンションのように、当事者間で合意形成が難航し、時間が長引くほど「次の住まい」「資金」「精神的負担」が連鎖的に重くなります。
だからこそSAは、問題が顕在化した段階で「どの出口を目指すか」を先に決めることを提言します。
建て替え、買い取り、売却、区分所有の整理、共有持分の整理など、選択肢は状況で変わります。
しかし共通して言えるのは、放置は最も高くつくということです。
訳あり不動産は、法務整理と出口設計を同時に進めることで、選択肢が残ります。
訳あり不動産でお悩みの方へ
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