■ ニュースの概要・引用元の紹介

 
ニュースURL: 東洋経済オンライン
 
引用内容:
少子高齢化による空き家増加の一環として、「マンションの空き家」問題が急速に深刻化していると報じられています。賃貸用空き室だけでなく、相続放棄や所有者不明などが原因で管理費の滞納や立ち入り調査ができず、マンション全体の運営に支障をきたすケースが増えているという内容です。特に30戸以下の小規模マンションや築年数の古い物件では、管理費の滞納が一戸分でも大きなダメージとなり、大規模修繕の資金不足や廃墟化のリスクも指摘されています。
 

■ 問題点の把握

「空き家」と聞くと戸建てをイメージしがちですが、昨今は分譲マンションの一室が放置される例も増加しています。相続問題や共有持分の複雑化、老朽化による需要減などが背景にあり、一見すると1室の問題ですが、マンションは共有財産のため管理費や修繕積立金の滞納によって建物全体の維持・管理ができなくなる恐れがあります。
 
また、管理組合が所有者不明の住戸を発見しても法的措置や相続人調査などに時間やコストがかかる場合があり、対応の遅れがマンション全体の「負動産化」を促進してしまうリスクがあります。特に古いマンションで戸数が少ない場合、1室が管理費を滞納するだけでも運営資金が不足しやすく、結果的に大規模修繕がままならず、資産価値の下落や廃墟化に近づいてしまうのです。
 

■ 問題点・深刻化する理由

• 相続放棄や所有者不明による滞納発生
  相続人が多い、あるいは相続人が登記を怠り名義変更が行われないことで、誰が責任を負うべきか不明瞭になり、管理費や修繕積立金を回収できないケースが増えています。時効は5年と短く、対応が遅れるほど請求の困難度が上がります。

 

• 老朽化マンションへの需要減
  築年数の古いマンションほど買い手が付きにくく、空き室が増加。その結果、管理組合の資金不足が深刻化し、必要な修繕が行われず資産価値の下落に拍車がかかります。

 

• 小規模マンションの大きな影響
  近年のマンション供給は大規模化が主流ですが、1990年代以前の物件は戸数が50戸以下の割合が高いとされています。1世帯の管理費滞納でも予算不足に陥りやすい環境にあるため、空き家が生じるとマンション全体の維持管理が行き詰まりやすくなります。

 

■ 訳あり不動産のプロの視点でみる具体的な対策

相続放棄されたマンションや所有者不明の住戸、再建築不可物件など「訳あり不動産」は、一見すると売買が成立しづらい厄介な物件に思えます。しかし、専門家の視点でみると、法的手続きや関係者との調整をしっかり行うことで、活用・売却・解体などの道筋をつけることは十分可能です。
 

● 専門家・行政機関への積極的な相談

• 自治体：空き家バンクや空き家対策の担当部署がある場合、助成金・補助金制度について教えてもらえる。
• 弁護士：相続人調査や管理費滞納請求など、法律上の手続きをサポートし、相続関係図の作成などを行う。
• 不動産鑑定士：物件の実勢価格や将来的な需要を予測し、持続的な運用プランを立てるための客観的な評価を提示。

 
専門家や行政機関への相談は、問題を早期に発見し、最適な解決策を見極める第一歩となります。相続が始まる前から情報を得ておくことで、後のトラブルを最小限に抑えられます。
 

● 事前整理や資産整理の重要性

相続が発生する前後に、不動産の資産価値や共有持分の状況を把握しておくことが重要です。不動産鑑定士に依頼すれば、立地や築年数、周辺相場などを加味した上で、不動産の現実的な価値を査定してもらえます。
 
また、税理士との連携により、譲渡所得税や相続税、固定資産税の試算を行い、コスト面の対策を講じることができます。相続放棄の可能性や売却タイミングの戦略を立てるうえでも、専門家の知見は欠かせません。
 

● 不動産鑑定士・税理士・司法書士との連携

• 不動産鑑定士：市場評価を得て、売却価格の目安や最適な活用プランを策定。
• 税理士：譲渡所得税、相続税などの申告における最適解を提案。節税対策や正しい納税処理をサポート。
• 司法書士：名義変更や相続登記、抵当権抹消手続きなど、法的に必要なステップを代行し、トラブルを回避。

 
これら専門家が連携することで、訳あり不動産の解体・再生・売却いずれの選択肢もスムーズに進み、最終的なコスト削減や資産化の成功率が高まります。
 

■ まとめ（読者への注意喚起・アドバイス）

マンションの空き家問題は「たかが1室」で済む話ではありません。空き家があるだけで管理費や修繕積立金が不足し、立ち入り調査や設備点検ができないなど、マンション全体の快適性と資産価値を大きく損なうリスクにつながります。
 
相続の時期や状況は人それぞれですが、管理組合としても、所有者不明や滞納リスクが発生してから動き出すのでは手遅れになりかねません。居住者届の更新や相続放棄によるリスクの確認など、事前の備えが必要です。
 
本記事はあくまで一般的な情報提供を目的としており、法的・税務的アドバイスを行うものではありません。具体的な判断や手続きにおいては、不動産鑑定士や弁護士・税理士などの専門家へ早めに相談することを強く推奨します。
 

■ 不動産鑑定士からのワンポイントアドバイス

• 再建築不可物件: 需要が限られるため、売却価格が安くなる傾向がありますが、賃貸やリノベーションなど別の活用方法で資産価値を生み出せる場合もあります。
• 相続人が多い場合: 名義や共有持分の整理、合意形成が難航し、問題解決が長期化することも。専門家の早期介入がトラブルを回避します。
• 管理費滞納のリスク: 1戸でも長期間滞納が発生すると、マンション全体の維持管理が危うくなります。管理組合規約の見直しや速やかな相続調査が大切です。

 
いずれも先手を打つことが最大の予防策です。適切な時期に相談し、必要な手続きを踏むことで「負動産」を回避し、マンションの安定した価値維持へとつなげられます。
 

■ 訳あり不動産売却のススメ

株式会社SAは、共有持分・再建築不可・空き家・底地など複雑な案件にも対応し、スピーディーかつ高額な買取実績があります。
問題を抱える不動産であっても、早期に動けば“資産”に変えることが可能です。
 

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