■ ニュースの概要・引用元の紹介

 
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引用内容:
今回のニュースでは、不動産を複数の共有者で所有する「共有持分」の仕組みについて解説されており、その権利や制限、共有状態を解消する具体的な方法が紹介されています。夫婦や相続人など複数人がひとつの物件を共有すると、利活用や売却において合意形成が難しくなるリスクがあり、放置するとさらに複雑化してしまうという警鐘が鳴らされています。
 

■ 問題点の把握

不動産を共有する背景には、主に以下のような場面が考えられます。たとえば、夫婦でペアローンを組んで家を購入した場合や、相続でひとつの物件を複数人が受け継いだケース、あるいは隣接する複数の所有者が私道を共有している場合などです。

しかし、こうした「共有状態」が続くと、それぞれの共有者が持つ「共有持分」の範囲でしか自由に権利を行使できず、意思決定に他の共有者の賛同を得る必要が出てきます。その結果、売却や賃貸などの活用が難しくなり、空き家や相続問題、さらには再建築不可物件や共有持分だけ保有している不動産など、いわゆる「訳あり不動産」化してしまうリスクが高まります。
 

■ 問題点・深刻化する理由

• 【売却・賃貸などの活用が難しい】
  不動産を共有状態で活用するには、共有者全員の同意が基本的に求められます。ひとりが売りたい、または貸したいと考えても、他の共有者の賛同がなければ実行に移せません。その結果、不動産の遊休化や老朽化が進み、負動産化するおそれが高まります。

 

• 【相続で共有者がさらに増える可能性】
  共有状態のまま相続が発生すると、新たな相続人がその物件の共有者に加わってしまいます。共有者が増えれば増えるほど意思決定は難航しやすく、どんどん複雑化してしまうのが大きな問題です。

 

• 【持分のみでは需要が低く、共有関係の紛争が起こりやすい】
  仮に共有持分だけを第三者に売ろうとしても、買い手が見つかりにくいため価格が大幅に下がることが多いです。また、共有者間で意見の対立が起きたときには、裁判で解消を目指すしかなくなる場合もあり、時間的・金銭的な負担が著しく増大します。

 

■ 訳あり不動産のプロの視点でみる具体的な対策

再建築不可・共有持分・空き家など、訳あり不動産の場合、共有状態を放置するとさらに管理・税金・修繕費などの負担がのしかかる一方で、自由な売却・処分が困難になるリスクが高まります。以下のような対策を検討してみてください。
 

● 専門家・行政機関への積極的な相談

共有持分の問題は法律や税金、登記など多岐にわたるため、弁護士や税理士、司法書士などの専門家へ相談するのがおすすめです。また、自治体が運営している空き家バンクなどの仕組みを利用できる場合もあります。行政主催の相談会に参加し、早めに方向性を定めましょう。
 

● 事前整理や資産整理の重要性

共有不動産をスムーズに活用・売却するためには、まず不動産鑑定士や税理士に依頼し、正確な資産評価と税金の試算を行うことが有効です。複数人が所有権を持つ不動産ほど、評価額の把握や将来の負担を明確にしておくことで、共有者間での合意が得やすくなります。
 

● 不動産鑑定士・税理士・司法書士との連携

共有状態を解消する際、「代償分割」や「換価分割」などの手法を用いて共有者同士が納得できる分割を行うケースもあります。司法書士が登記関係をスムーズに進め、税理士が譲渡所得税や相続税の計算を担当し、不動産鑑定士が公正な価値を提示することで、最適な判断を下せるようになります。共有持分売却を検討する際は、複数の専門家と早い段階で連携を図ることが大切です。
 

■ まとめ（読者への注意喚起・アドバイス）

共有持分の問題は、「自分だけは大丈夫」という甘い認識をしてしまうと、後々取り返しのつかない混乱に陥る可能性があります。特に再建築不可物件や空き家の場合、共有者間で協議がまとまらず、実際には使えないまま固定資産税などのコストだけが発生するケースが少なくありません。

早めの売却や分割、専門家への相談を通じて、不要なトラブルを回避しましょう。なお、本記事は一般的な情報提供を目的としており、法的・税務的アドバイスを提供するものではありません。具体的なケースについては、専門家にご相談いただくことを推奨いたします。
 

■ 不動産鑑定士からのワンポイントアドバイス

再建築不可物件や相続人が多数いる物件では、共有持分の評価をどのように算定するかによって売買や分割の条件が大きく変動することがあります。専門家の立場から見ると、「共有持分の価値は、実際の市場価格よりも低く算定される傾向がある」点に注意が必要です。誰がどのくらいの負担を背負い、どのくらいの金銭補償をすれば公平かを客観的に示すためにも、不動産鑑定士の評価は非常に役立ちます。

また、空き家や古い建物を含む不動産の場合、建物の老朽化リスクや建て替え可否なども考慮して評価すべきため、専門知識が不可欠です。複雑な共有問題こそ、早期に不動産鑑定士と連携することをおすすめします。
 

■ 訳あり不動産売却のススメ

株式会社SAは、共有持分・再建築不可・空き家・底地など複雑な案件にも対応し、スピーディーかつ高額な買取実績があります。
問題を抱える不動産であっても、早期に動けば“資産”に変えることが可能です。
 

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