共有持分を知る。
「相続で家を兄弟と共有した」「自分の持分だけ売れる？」──共有持分は、正しい手順を踏めば安全に現金化も円満に一本化も可能です。この記事は、基礎→リスク→法律の要点→解消ルート→持分売却→相続の順でやさしく整理し、最後にチェックリストとFAQを付けました。
目次
- 1. 共有持分の基礎：4つのルール
- 2. なぜ共有になるのか：代表的な5つの原因
- 3. 放置リスク：細分化・滞納・空き家化 ほか
- 4. 法律の要点：多数決と全員一致の線引き
- 5. 解消ルート比較：協議／持分売却／訴訟
- 6. 自分の持分だけ売る方法：手順・書類・相場感
- 7. 相続したとき：3年以内にやることと節税のカギ
- 8. ケーススタディ：成功と失敗
- 9. 最短ルート診断チェックリスト
- 10. よくある質問（FAQ）
1. 共有持分の基礎：4つのルール
共有持分＝ひとつの不動産を複数人で割合所有すること（例：兄60％／妹40％）。実務は次の4ルールで動きます。
- 使用：各共有者は持分に応じて家を使える（同居者の明渡しは原則むずかしい）。
- 管理：修繕・賃貸・管理者選任などは持分の価格の過半数で決定。
- 変更：増改築・解体などの大改変は原則全員一致。
- 処分：自分の持分だけは単独で売却・担保設定できる（一括売却は全員一致が原則）。
2. なぜ共有になるのか：代表的な5つの原因
- 相続で兄弟姉妹がそのまま共有にした。
- 夫婦・親子で資金を出し合って購入した。
- 収益物件を投資家同士で共同購入した。
- 離婚・贈与で名義が分かれた。
- 事業用の土地・建物を複数人で保有している。
短期的には便利でも、次の相続で細分化し、意思決定が難しくなります。
3. 放置リスク：細分化・滞納・空き家化 ほか
- 細分化の連鎖：1/3→さらに相続で1/9→…と増え、将来は実印が10個以上必要に。
- 費用負担の不公平：固定資産税・修繕費の立替が不満の火種に。
- 機会損失：売却・賃貸の合意形成に時間がかかり、買主が離脱。
- 空き家化・価値下落：管理不全→草木・雨漏り・シロアリ→特定空家のリスク。
- 法的コスト増：最後は訴訟・競売となり、手取りが大幅減少。
4. 法律の要点：多数決と全員一致の線引き
考え方はシンプルです。
- 「管理」は多数決（持分価格の過半数）。
- 「変更」は全員一致（大改変は全員の同意）。
- 合意不能なら共有物分割を裁判で請求でき、現物分割／代償分割／競売分割で決着します。
所在不明者がいる等の例外では、裁判所の関与で変更・管理を進められる場面もあります。
5. 解消ルート比較：協議／持分売却／訴訟
| ルート | 概要 | 期間目安 | 主な費用 | 手取り傾向 | 向くケース |
|---|---|---|---|---|---|
| 協議（代償・換価・現物） | 話し合いで一本化または売却 | 1〜3か月 | 書類作成 数万円 | 最大化 | 連絡が取れ協力的 |
| 持分売却 | 自分の持分だけを専門業者に売る | 最短2週間 | 原則0円（印紙等） | 時価×持分の70〜90％ | 合意困難／早く現金化したい |
| 訴訟（共有物分割） | 裁判所が分割・競売を決定 | 1〜2年 | 弁護士80〜150万円 | 競売で60〜70％ | 嫌がらせ・所在不明者あり |
6. 自分の持分だけ売る方法：手順・書類・相場感
全員合意が難しいときは、自分の持分だけ単独で売却可能です。基本の流れは次のとおり。
- 同時査定（3〜5社）：会社ごとの価格差が大きい分野。最高額帯を先に把握。
- 書類準備：登記簿謄本／固定資産評価証明／身分証。古い測量図・図面があればベター。
- 現地確認：立会い30分。残置物はそのままでOKのことが多い。
- 売買契約：印紙貼付・司法書士立会い。契約不適合責任は免除が一般的。
- 決済・入金：登記と同時に着金。最短2週間で現金化。
相場感：不動産の「時価×自分の持分」から、共有リスク分のディスカウント（10〜30％）を差し引く水準が目安です。
7. 相続したとき：3年以内にやることと節税のカギ
- 相続登記：取得を知ってから3年以内に登記（遅延は過料の恐れ）。
- 取得費加算の特例：相続税を取得費に上乗せ可（相続税申告から3年以内の売却）。
- 3,000万円控除：要件を満たせば譲渡益から控除。共有でも適用可（各人で要件確認）。
段取りは「登記→評価→特例確認→協議 or 持分売却」を3年以内に回すのが基本ラインです。
8. ケーススタディ：成功と失敗
成功例：妹50％の持分を専門業者へ売却→兄が単独化してリフォーム→賃貸に回し、年間収支＋100万円。
失敗例：共有のまま10年放置→相続で共有者が15人に増加→合意不成立で裁判→競売により市場より大幅ディスカウント。
9. 最短ルート診断チェックリスト
各質問に「はい＝1点」。合計0〜1点：協議／2〜3点：持分売却／4〜5点：訴訟検討
- 全員とスムーズに連絡が取れる。
- 税・修繕費は公平に負担できている。
- 実印・印鑑証明をすぐ集められる。
- 半年以内の現金化ニーズはない。
- 所在不明者や強い反対者はいない。
10. よくある質問（FAQ）
Q. 自分の持分だけ売ったら、残りの共有者は住めなくなる？
A. 共有者の使用収益権は維持されます。生活は直ちに変わりませんが、将来の交渉相手が専門業者になる点は事前に共有しておくと良いでしょう。
Q. 持分売却の税金は？
A. 譲渡所得税がかかります（長期保有は税率が低い）。取得費が不明なら「概算5％」で計算する方法もあります。
Q. 共有者の1人が行方不明で合意できない。
A. 家庭裁判所の不在者財産管理人や公示催告／失踪宣告を活用すると、代理決定や名義整理で手続を進められる場合があります。