共有持分とは？売却が難しい理由とは
共有持分の定義と仕組み
「共有持分（きょうゆうもちぶん）」とは、一つの不動産を複数人が共同で所有している状態のうち、それぞれの所有者が持つ“権利の割合”のことを指します。たとえば、親から相続した土地を兄弟3人で所有している場合、それぞれの名義人に対して登記簿上に「3分の1ずつの持分」が記載されることになります。
共有持分を持っている者は、不動産全体の所有権を一部ずつ分けて保有している状態です。ただし、「建物のこの部屋だけ使える」「この場所は自分の領域」といったように、物理的に分けられているわけではなく、あくまで権利だけが分かれている点が特徴です。
つまり、共有持分を持つということは、不動産の一部を“共有者全員の合意”によってしか自由に扱えない立場であることを意味します。これが、後述するようにトラブルや売却の難しさにつながっていきます。
共有名義との違い
「共有持分」と混同されがちな用語に「共有名義」があります。共有名義とは、不動産の登記簿において、複数の名義人が記載されている状態を指します。たとえば、不動産の登記上に「甲：1/2、乙：1/2」とあれば、それぞれが共有名義人であり、その具体的な割合が共有持分です。
つまり、共有名義＝登記上の状態であり、共有持分＝その中での割合を意味します。実務上はほぼ同義として扱われますが、売却時や登記変更の場面では明確な区別が必要になります。
共有不動産がトラブルを生みやすい理由
共有持分がある不動産は、権利行使に他の共有者の合意が必要になるという構造的な制約を抱えています。たとえば、不動産を賃貸に出したり、建て替えたりする際には、基本的に共有者全員の同意が必要です。
また、以下のような状況でトラブルが発生しやすくなります：
- 共有者の一人が勝手に使い始めた（無断使用）
- 修繕費や固定資産税の支払いを一部の人しかしていない
- 売却したい人と売却したくない人で意見が割れる
このように、単独で意思決定ができないという非効率性が、トラブルの温床となるのです。特に相続や離婚などでやむを得ず共有状態になったケースでは、もともと関係が良好ではないことも多く、感情的対立に発展しやすい傾向があります。
さらに、共有状態が長期化することで、共有者の所在不明・認知症・死亡など新たな問題が生じ、ますます解決が困難になることも少なくありません。
このような背景を踏まえ、次章では「なぜ多くの人が共有持分を売却したがるのか？」という動機について掘り下げていきます。
なぜ共有持分を売却する人が多いのか
典型例：相続・離婚・投資などの背景
共有持分の売却を検討する人の背景には、いくつかの代表的なライフイベントや経済的事情があります。なかでも多いのは、相続による共有名義化、離婚時の財産分与、そして投資目的の共同所有です。
たとえば、親から家や土地を相続した際、兄弟姉妹で「とりあえず共有にしておこう」としたものの、後々になってトラブルの種になるというのは非常によくあるケースです。また、離婚後に夫婦共有の不動産が宙に浮き、いずれか一方が売却を希望するという例も多く見られます。
このように、もともとは意図しない形で「共有状態」になってしまい、その後のライフスタイルの変化や経済状況の変化により、「このままでは困る」「自分の持分だけでも現金化したい」と考えるようになるのです。
共有者同士の関係悪化によるトラブル回避
共有名義の最大の問題は、複数人が同じ不動産に対して権利を持っているにもかかわらず、必ずしも協力的な関係でないことです。共有者同士が仲の良い兄弟姉妹であっても、時間の経過とともに意見の食い違いや経済格差、ライフスタイルの違いなどから関係が悪化することがあります。
特に、以下のようなトラブルが起きやすい傾向があります：
- 一方だけが固定資産税を支払っている
- 勝手に賃貸運用されている
- 建て替え・リフォームに反対される
- 連絡が取れなくなった（失踪・音信不通）
こうした状況になると、もはや「話し合いによる解決」は難しく、持分売却による関係の整理・解消を選ぶ人が増えています。特に感情的な対立が強い場合、自分の共有持分を第三者に売却し、「共有関係から抜ける」ことが最も穏当な選択肢とされます。
維持費・税金・心理的負担からの解放
不動産を所有している限り、固定資産税・都市計画税・修繕費・管理費といった維持コストは避けられません。共有持分しか持っていなくても、これらの費用を分担する責任があります。
しかし、以下のような状況では負担感が大きくなります：
- 自分は住んでいないのに税金だけ払っている
- 他の共有者が支払いに応じない
- 老朽化が進んでリフォーム費用が発生する
また、「親から相続した実家だけれど、もう誰も住んでいない」「将来的に使う予定もない」など、放置しているだけで精神的なストレスになるケースも多くあります。このような場合、持分を売却することで物理的・心理的な負担から解放され、他の資金用途に充てることができるのです。
次章では、共有持分売却によって得られる具体的なメリットと、注意すべきデメリットについて詳しく解説します。
共有持分を売却するメリット・デメリット
メリット1：速やかな現金化が可能
共有持分の最大のメリットの一つは、他の共有者の同意がなくても自分の意思で売却できる点です。たとえ共有者が売却に消極的でも、自分の持分を売ること自体は法律で認められています。
そのため、買取業者や投資家など適切な買い手が見つかれば、短期間で現金化することが可能です。特に株式会社SAのような共有持分専門の買取業者であれば、最短3日での現金化も実現可能であり、スピード感を重視する方にとって大きなメリットになります。
メリット2：トラブルの原因から解放される
共有持分を売却すれば、煩雑な共有関係から抜け出すことができるという利点もあります。他の共有者との協議、費用分担、リフォーム方針の対立など、長期的なストレスを感じている方にとっては、非常に大きな精神的解放です。
また、持分を売却することで、責任や負担もすべて手放すことができるため、自分の生活に集中できるようになります。
メリット3：将来的なリスクの予防
共有状態を続けることによるリスクは、年数を追うごとに増していきます。共有者の死去・認知症・相続による持分のさらなる分散など、複雑化する未来のトラブルを未然に防ぐ意味でも、早めの売却が有効です。
「売れるうちに売る」「関係が悪化する前に手を打つ」ことが、賢明な選択となる場合は少なくありません。
デメリット1：売却価格が安くなりやすい
共有持分は、一般的な単独所有物件と比較して買い手にとってリスクが大きいため、市場価値よりも大きく値引きされることが多くなります。
とくに、他の共有者との関係が悪化していたり、建物の使用状況が不明瞭だったりする場合は、さらに価格が下がる要因になります。購入者にとって使い勝手が悪い、売却後に共有トラブルが発生する可能性があるなどの理由からです。
デメリット2：共有者との関係が悪化する可能性
自分の持分を第三者に売却するという行為は、他の共有者にとって「知らない人が新たな共有者になる」という大きな変化をもたらします。
そのため、感情的な反発を招くことがある点に注意が必要です。特に家族や親族間では、「勝手に売られた」という印象を持たれやすく、関係性の悪化につながるリスクがあります。
デメリット3：買い手が限られる
共有持分を購入する意思のある個人は少なく、実際の売却先は不動産投資家か専門業者に限られることが多いです。
そのため、売却期間が長引いたり、提示される条件が厳しかったりすることもあります。信頼できる業者に早めに相談し、複数の査定を比較するなどして、納得できる売却に向けた行動が必要です。
次章では、具体的な売却方法や手続きの流れについて詳しく解説します。
共有持分の売却方法は2つ｜共有者に売る？第三者に売る？
方法①：他の共有者に売却する
共有持分の売却を検討する際、最初に考えるべき相手は「他の共有者」です。兄弟姉妹や元配偶者など、もともとその不動産に関係のある人物であれば、購入後の利用計画も立てやすく、スムーズな交渉が期待できます。
たとえば、「兄弟で1/2ずつ共有していた実家を、兄が弟に売却し単独所有にする」といった事例はよくあります。話し合いで合意が取れれば、価格も柔軟に調整でき、契約書・登記手続きも比較的簡単です。
ただし、関係がこじれている場合や、価格交渉がまとまらない場合には難航することもあります。特に、共有者の一方が「買い取る意思はあるが資金がない」場合などは、交渉が長期化しやすい点に注意が必要です。
方法②：第三者に売却する
他の共有者に売却できない、または交渉がまとまらない場合、第三者（買取業者や不動産投資家など）への売却が次の選択肢となります。近年では、「訳あり物件」や「共有持分専門」の買取業者が増えており、持分のみを対象とした買取にも対応しています。
この方法のメリットは、スピード感と確実性です。買い手が不動産のプロであるため、価格交渉や法的手続きもスムーズに進む傾向があります。株式会社SAでも最短即日契約・3日で現金化の実績があり、緊急の資金需要にも応えられます。
一方で、共有者の同意なく見ず知らずの第三者が新たな共有者になることに対して、他の共有者が反発する可能性があります。これは、感情的な軋轢や後のトラブルにつながるリスクでもあります。
ケース別のおすすめ判断基準
では、どちらの方法を選べばよいのでしょうか？以下のようなケース別に判断してみましょう。
- 共有者と関係が良好・意思疎通が可能： まずは共有者への売却を検討
- すでに関係が悪化・音信不通・拒否された： 専門業者への売却が現実的
- 早急な現金化が必要： 買取業者を活用するのがベスト
- 価格に納得したい・長期戦でもよい： 時間をかけて共有者と交渉
いずれの場合も、複数の選択肢を比較しながら冷静に判断することが大切です。次章では、具体的に売却価格がどう決まるのか、その仕組みと高く売るためのポイントを解説します。
売却価格の決まり方と高く売るコツ
共有持分の価格はどうやって決まる？
共有持分を売却する際、気になるのが「いくらで売れるのか？」という価格の問題です。共有持分の価格は、不動産全体の評価額に対する割合×リスク補正によって算出されるのが一般的です。
たとえば、不動産全体の評価額が3,000万円で、1/3の共有持分を所有している場合、単純計算では1,000万円が理論値となります。しかし実際には、共有状態の不便さや買主の利用制限があるため、その6割〜3割程度まで価格が下がることが一般的です。
価格を左右する5つの要素
共有持分の売却価格は、次のような要素によって大きく変動します：
- 不動産全体の市場価値：立地・築年数・用途・面積などによって評価されます。
- 持分割合：当然ながら1/2より1/4の方が市場価値は下がります。希少性が影響する場合も。
- 共有者の関係性：他の共有者が協力的かどうかで、買主にとってのリスクが変わります。
- 物件の活用状況：居住中か空室か、収益物件かどうかなどで価格が変わります。
- 買主の属性：一般個人よりも不動産投資家や買取業者の方が価格が安くなる傾向があります。
これらの要因を総合的に判断し、査定が行われます。株式会社SAでは、これらの要素を踏まえた上で、できるだけ高額になるよう交渉・調整を行い、買取価格をご提示しています。
高く売るためにできること
共有持分は安く買い叩かれるという印象を持たれがちですが、事前準備や交渉次第で価格を引き上げることも可能です。以下にそのポイントを紹介します。
- 不動産全体の評価をしっかり把握する：自分の持分だけを評価するのではなく、不動産全体の価値を確認し、客観的な基準を持つことが大切です。
- 複数業者に査定依頼をする：1社だけで判断せず、複数社に見積もりを取り、相場感を掴むことが価格交渉の武器になります。
- 登記情報や図面などを事前に整備する：売却時に必要な書類を早めに準備しておくと、スムーズな交渉・契約が可能になります。
- 弁護士や不動産鑑定士のアドバイスを受ける：特にトラブルが予想される場合は、法的な支援を受けることでより良い条件での売却が期待できます。
当社（株式会社SA）の強み：高額査定×交渉力
株式会社SAでは、「他社より1円でも高く」を目指し、査定段階からの丁寧なヒアリングと、買主側の条件調整を行っています。単に査定額を提示するだけでなく、交渉・手続き・税務面のフォローも含めた包括的なサポートを提供しています。
「共有持分は安くしか売れない」と諦めず、まずは無料査定で適正な価格を知ることから始めてみてはいかがでしょうか。
次章では、裁判や調停によって共有関係を解消する「共有物分割請求」について詳しく解説します。
共有物分割請求との違いと併用の可能性
共有物分割請求とは？
共有物分割請求とは、共有者の一人が裁判所に申し立てをして、共有関係を法的に解消する制度です。民法第256条に基づいており、共有者間で合意ができない場合に、調停や訴訟を通じて不動産を分けたり、売却したりすることができます。
代表的な3つの分割方法があります：
- 現物分割：土地を物理的に分けて各自の単独所有にする
- 換価分割：不動産を売却し、代金を持分に応じて分ける
- 代償分割：一人が不動産全体を取得し、他の共有者にお金を支払う
これらは、話し合いがまとまらない場合の最終的な選択肢として使われます。
売却との違いと使い分け
共有物分割請求と、共有持分売却は似ているようで異なる解決手段です。
| 項目 | 共有持分の売却 | 共有物分割請求 |
|---|---|---|
| 誰が動く？ | 自分の判断で売却可 | 裁判所に申し立てが必要 |
| 共有者の同意 | 不要（ただし関係に影響） | 調停・裁判で対立解決 |
| スピード感 | 業者次第で即日〜1ヶ月以内 | 数ヶ月〜1年以上かかる |
| 費用 | 基本的に仲介手数料など | 弁護士費用・裁判費用がかかる |
共有者同士での合意が見込めない場合は、最終的に裁判所の判断に委ねる「共有物分割請求」が選ばれます。ただし、時間・費用・精神的負担が大きくなる傾向があるため、まずは「持分だけでも売却する」という方針で動く人が多いのが実情です。
併用は可能？共有持分売却→共有物分割請求の流れ
実はこの2つの手段は、順を追って併用することが可能です。
たとえば、自分の持分を買取業者に売却し、その業者が共有者の一人となった後に、業者が他の共有者に対して共有物分割請求を行うという流れがあります。これは、不動産投資家や専門業者が権利調整の一環として活用している方法です。
つまり、売却によってトラブルを“他者に引き継ぐ”という考え方もできるのです。もちろん、後味の悪さを避けるためにも、共有者への説明や配慮は必要になりますが、自分がすでに限界を感じている場合には有力な選択肢となります。
弁護士への相談も選択肢の一つ
調停や訴訟まで視野に入れる場合、弁護士への相談は必須です。株式会社SAでも、共有物分割請求の経験が豊富な弁護士と連携しており、ご希望があればご紹介可能です。
「共有者と話すのがもう辛い」「どうしても協力してくれない」——そんなときは、法的手段での解決に向けて一歩を踏み出すこともご検討ください。
次章では、共有持分売却の具体的な手続きと必要書類について詳しくご紹介します。
共有持分売却の手続きと必要書類
売却前に準備しておく書類一覧
共有持分の売却では、通常の不動産取引と同様に複数の書類を事前に準備しておく必要があります。以下は一般的に必要となる書類のリストです。
- 登記簿謄本（登記事項証明書）：所有者の持分割合や権利状況を確認するために必要です。
- 公図・地積測量図：土地の形状や境界を確認するための資料です。
- 身分証明書・印鑑証明書：売主本人であることの確認に使用されます。
- 固定資産税納税通知書：税額や評価額を確認し、価格交渉の参考にする場合があります。
- 契約書類（過去の相続資料など）：相続や離婚に起因する持分の場合、遺産分割協議書なども重要です。
これらの書類を揃えておくことで、買主側とのやり取りや登記手続きがスムーズに進行します。
売却手続きの基本ステップ
実際に共有持分を売却する際の流れは、以下のようになります。
- ステップ1：査定の申し込み
複数の不動産会社や買取業者に査定を依頼し、価格の目安を把握します。 - ステップ2：売却先の決定
提示された査定価格や条件を比較し、信頼できる業者を選定します。 - ステップ3：売買契約の締結
契約書を取り交わし、売却条件（価格、支払日など）を明記します。宅地建物取引士による重要事項説明も行われます。 - ステップ4：決済・登記手続き
代金を受け取り、持分移転の登記手続きを行います。通常は司法書士がサポートします。
共有者との同意が不要であっても、手続きそのものは法律に基づいて正確に行う必要があります。特に第三者に売却する場合は、登記内容や契約条件に細心の注意を払いましょう。
専門家のサポートで安心・迅速な売却を
不動産の売却は、法律・税務・登記といった専門知識が求められる場面が多々あります。特に共有持分は、権利関係が複雑なケースも多く、トラブル回避のためにも早めに専門家に相談することが推奨されます。
株式会社SAでは、不動産鑑定士・司法書士・弁護士と連携した体制を整えており、安心して売却を進めていただけるサポートを提供しています。
次章では、実際に共有持分を売却した事例を紹介しながら、売却の成功ポイントを解説します。
実際の売却事例：こうして共有トラブルを解決した
事例1：音信不通の兄弟と共有していた実家の売却
背景：
40代男性。親から相続した築50年の一戸建てを兄と2人で共有していたが、兄とは10年以上連絡が取れず、税金や管理をすべて自分が負担していた。
課題：
建物は老朽化が進み、倒壊リスクも。兄の所在不明のため、全体売却も交渉もできず、自身の生活にも支障が出ていた。
解決：
当社に相談後、即日で持分の買取査定を実施。兄との共有状態のまま、持分のみを現金化し、心理的負担から解放された。物件は後日、法的手続きを通じて整理され、最終的には再活用される予定。
事例2：離婚後の財産分与で共有状態となったマンション
背景：
30代女性。元夫と住宅ローンを組んで購入した都内のマンションを、離婚後も共有名義のまま放置。元夫は住み続けていたが、支払いは半々という状況。
課題：
自分は住んでいないのに住宅ローン・固定資産税の半分を負担しており、関係も悪化して交渉が困難。精神的にも限界を感じていた。
解決：
株式会社SAに持分売却を相談。現地調査と法的確認を迅速に実施し、約1週間で契約・決済が完了。その後、元夫との調整も当社が引き継ぎ、女性は経済的・感情的に完全に関係を断つことができた。
事例3：兄弟間での相続トラブルと買取による和解
背景：
60代男性。両親の遺産として地方の土地建物を3人兄弟で相続。使い道が決まらず、誰も住まずに10年が経過。兄弟の間で処分方針がまとまらなかった。
課題：
一人が「売りたい」、もう一人は「貸したい」、もう一人は「思い出があるから残したい」と意見が割れており、放置すれば固定資産税と老朽化で赤字リスクが高まっていた。
解決：
相談を受けた当社が3人の意向を丁寧にヒアリングし、まずは売却希望者の持分を買取。残る2人も時間をかけて協議し、最終的には全体売却へと至った。SAが橋渡し役となることで、円満な解決に導いた好例。
このように、共有持分の売却は複雑な背景や人間関係を伴いますが、適切な専門家と仕組みを使えばスムーズに解決できることも多いです。
次章では、よくある質問（FAQ）にお答えしながら、さらに理解を深めていただきます。
共有持分売却でよくある質問（FAQ）
Q1. 共有持分だけでも本当に売れますか？
はい、法律上、共有者は自身の持分を自由に売却する権利があります。他の共有者の同意がなくても売却は可能です。ただし、相手が第三者になることでトラブルにつながる可能性もあるため、信頼できる専門業者への売却をおすすめします。
Q2. 他の共有者に知られずに売却することはできますか？
理論上は可能ですが、売却後に必ず登記簿上に新しい共有者の情報が記載されるため、時間の問題で他の共有者にも知られます。感情的な対立を避けるためにも、事前に共有者に相談しておくことが望ましいです。
Q3. 売却にかかる費用はどれくらいですか？
一般的に必要な費用は以下の通りです：
- 仲介手数料（仲介業者を利用する場合）
- 契約書の印紙代
- 登記費用（司法書士への報酬含む）
- 譲渡所得税（利益が出た場合）
株式会社SAでは、直接買取により仲介手数料が不要なため、費用負担を最小限に抑えることが可能です。
Q4. 売却後にトラブルになることはありませんか？
基本的には契約書に基づいた取引を行うため安心ですが、売却後に共有者同士で摩擦が生じることもあります。そのため、信頼できる買取業者に依頼し、書面をしっかり交わすことが重要です。
Q5. 共有物分割請求との違いは何ですか？
共有持分売却：自分の判断で持分を売却できる方法。比較的スピーディで費用も少なめです。
共有物分割請求：共有者との合意が取れない場合に、裁判所に申し立てる法的手続き。時間と費用がかかるが、強制力があるのが特徴です。
Q6. 他の共有者から「持分を買ってほしい」と言われたらどうすれば？
まずは価格や条件を冷静に検討しましょう。感情に左右されず、専門家や不動産会社に相談することをおすすめします。また、買い取らずに第三者に売ってもらう選択肢もあります。
次章では、株式会社SAが提供するサービスの強みと、他社との違いについてご紹介します。
株式会社SAの強み：高額・スピード・トラブル対応
強み1：即日契約・3日以内の現金化が可能
株式会社SAでは、即日での現地調査・価格提示・契約対応が可能です。最短3日で現金化というスピード感は、急ぎの資金ニーズに対応したい方や、早期に不安から解放されたい方にとって大きな安心材料となります。
すでに多くのご相談者様が「相談から現金化まで1週間以内」というスムーズな売却を実現しています。
強み2：共有持分に精通した専門チームが対応
私たちは、共有持分に特化した専門チームを社内に構えており、複雑な人間関係・法律・税務の知識を総合的にサポートします。これにより、「過去に他社に断られた案件」「共有者との関係が悪化しているケース」でも解決に導いた実績があります。
さらに、不動産鑑定士・弁護士・司法書士との連携によって、法的な整合性と透明性を確保しています。
強み3：他社を上回る高額買取の実績
株式会社SAでは、「できるだけ高く買い取ってほしい」というお客様のご要望に真正面から応える姿勢を貫いています。過去の成約案件では、他社より平均20％高い価格での買取実績もあり、価格交渉にも柔軟に対応いたします。
特に「時間をかけてでも納得できる価格で売りたい」という方には、中長期の売却プランや交渉戦略もご提案可能です。
強み4：一都三県中心＋全国対応も可能
当社は東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県を中心に多数の取引実績がありますが、地方物件や遠隔地の相談にも対応可能です。必要に応じて、現地ネットワークを活用し、全国対応の柔軟な査定・買取体制を構築しています。
「地方の空き家を兄弟と共有していて困っている」「地元に戻れないので現地対応を任せたい」というご相談にも、ワンストップでお応えします。
強み5：誰にも知られずに相談・売却ができる
ご相談は完全無料・秘密厳守です。ご家族や近隣に知られずに手続きを進めたいという方も安心してご依頼いただけます。もちろん、共有者との関係に配慮した慎重な対応も行っております。
次章では、記事のまとめとして、共有持分売却を成功させるための最終チェックポイントを解説します。
まとめ：共有持分を売却する前に確認すべきこと
本記事では、共有持分の基本から売却方法、メリット・デメリット、そして実際の事例までを幅広くご紹介しました。
共有持分は、一見すると扱いが難しく感じられますが、正しい知識と信頼できる専門家のサポートがあれば、想像以上にスムーズに現金化や問題解決が可能です。
売却前に確認したいチェックリスト
- □ 自分の持分割合と不動産全体の評価額を把握している
- □ 他の共有者との関係性や意向を整理できている
- □ 売却に必要な書類（登記簿、印鑑証明など）を準備できている
- □ 売却先として「共有者に売る or 第三者に売る」の選択肢を検討した
- □ 信頼できる業者に査定を依頼した、または相談した
悩んだら、まずは無料相談を
「まだ迷っている」「他の共有者に相談しにくい」「とにかく話だけでも聞いてみたい」——そんな方は、株式会社SAの無料相談窓口をご活用ください。
私たちは、共有持分の専門家として、あなたにとって最善の解決策を一緒に考えるパートナーでありたいと願っています。売る・売らないの判断はその後で大丈夫。まずは、お悩みを聞かせてください。
▼ 無料査定・お問い合わせはこちら
https://sakk.jp/contact/
共有不動産という複雑な問題に立ち向かうすべての方へ、この記事が一歩踏み出すきっかけになれば幸いです。