共有持分を売るとなぜ安くなってしまうのか【徹底解説】

はじめに

不動産の所有形態には「単独所有」「共有」「区分所有」などがありますが、そのうち「共有持分（きょうゆうもちぶん）」は、一つの不動産を複数人で分け合って所有している状態を指します。たとえば、相続で土地や建物を兄弟姉妹が共同で引き継いだり、離婚時に元夫婦がそれぞれの持分を残したまま所有し続けたりするケースが典型的です。ところが、いざ共有持分を売却しようとすると、一般的な不動産を売る場合と比べて、なぜか値段が安くなってしまうことが多いのです。「共有持分を売ると安くなる」とはよく聞く話ですが、その具体的な理由や背景は意外と知られていません。本記事では、不動産鑑定士・宅地建物取引士の専門的な視点から、共有持分を売却する際に価格が下がりやすい原因をわかりやすく解説し、少しでも高い価格で売却するためのポイントについてもご紹介します。難しい言葉はできるだけ使わず、これから共有持分の売却を検討している方や、不動産に詳しくない方にも理解しやすいようにまとめました。ぜひ最後までお読みいただき、参考にしていただければ幸いです。

共有持分とは？基本的な仕組み

共有持分の概要

共有持分とは、一つの土地や建物に対して、複数の所有者がそれぞれの「割合」を持っている状態です。たとえば、土地Aを兄が3分の1、妹が3分の2を所有している場合、兄の共有持分は3分の1、妹の共有持分は3分の2になります。このように、共有者一人ひとりが「持分割合」を有しており、不動産全体に対して自分の割合だけの権利を持っています。しかし、持分割合を単独で切り取って自由に使えるわけではありません。物理的には土地や建物が分かれているわけではないため、単独所有と比べるとさまざまな制限やリスクが生まれやすいのです。

共有持分を売却するときのポイント

共有状態の不動産を売却する方法には、大きく分けて「全員で協力してまとめて売却する」か「自分の持分だけを売却する」かの2通りがあります。もし共有者全員で合意し、不動産全体を一括で売却できるのであれば、通常の不動産売買と同じ形になるため、比較的高値がつきやすいでしょう。しかし、何らかの事情で「自分だけの持分を売却したい」という場合、買い手がつきにくく価格が下がってしまう傾向が強いです。なぜなら、共有持分だけを買っても、買主はその不動産を自由に活用できないリスクが高いからです。ここからは、具体的にどのようなリスク・制約があるのか、そしてなぜ価格が安くなってしまうのかを詳しく見ていきましょう。

共有持分を売却すると安くなる理由

1. 不動産を自由に使えないリスクが大きい

共有持分を購入した買主は、「自分の持分以外にも共有者がいる」という状態を前提に不動産を使わなければなりません。たとえば、建て替えや増改築を行う場合、他の共有者と話し合わないと許可が得られず、スムーズに進められない可能性があります。また、共有者が実際に住んでいる場合や、すでに賃貸契約が結ばれている場合、買主は共有者の同意なしに立ち退きを求めることができません。つまり、共有持分を取得しても実際にそこに住めるかどうか、あるいは貸し出して家賃収入を得られるかどうかが不透明なのです。このように、買主が負うリスクの大きさは、売却価格を下げる要因になります。

2. 共有者同士のトラブルが起きやすい

不動産を共有していると、権利関係が複雑になるだけでなく、人間関係ももつれやすくなります。もし買主が共有持分を取得した後、他の共有者と意見が合わずトラブルに発展すれば、建物の修繕や管理費の負担、賃貸に出す際の決定などで問題が生じるかもしれません。一度関係がこじれると、修復には時間と労力がかかります。裁判所で「共有物分割請求」を行って強制的に不動産を売却する方法もありますが、手間や費用が大きいため買主としては敬遠しがちです。こうした将来のリスクを考慮すると、どうしても共有持分の購入に対して慎重になり、買い取り価格が抑えられてしまうのです。

3. 現金化のハードルが高い

共有持分を手に入れたとしても、それをすぐに転売して利益を得るのは難しいのが現実です。なぜなら、共有持分を買いたいという人や投資家の層は非常に限られており、その需要は通常の物件に比べて極めて低いからです。また、将来的に物件全体を売却できれば理論的に高いリターンが期待できるかもしれませんが、それには他の共有者との合意が必要になります。これは容易なことではありません。買主にとっては「いつ資金回収できるかわからない」というリスクが大きいため、その分だけ価格が下がってしまいます。

4. 法的手続きが複雑になりやすい

共有持分は、民法上「共有物の処分や管理には共有者全員の同意が必要」とされる場面が多いです。たとえば、建物を解体するときや、貸し出すときなどに他の共有者の賛成が要ります。さらに、共有物分割請求などの法的手段に踏み切る場合、裁判所を通じて強制的に売却を行う「換価分割」や、物理的に不動産を分割する「現物分割」などが検討されます。こうした手続きは時間もお金もかかり、買主にとって大きな負担です。その結果、売却価格が安く設定される原因の一つとなります。

5. 住み続ける人との利害調整が難しい

共有不動産の中には、一部の共有者が実際に居住しているケースも多くあります。たとえば、相続によって兄弟が土地を共有しているが、長男一家がそのままそこに住み続けているといった状況です。この場合、第三者が共有持分を買ったとしても、住んでいる人に立ち退きを求めるのは非常に困難です。法的に正当な手段を講じるにしても、時間とコストがかかる上、住人との間で深刻なトラブルが起こり得ます。買主は「リスクが高い物件」に手を出しているわけですから、その分だけ買い取り価格は低くならざるを得ません。

共有持分の売却価格を下げないための工夫

1. 他の共有者との協議を優先

共有持分の売却を考えたとき、まず最初にやるべきなのは「他の共有者に自分の持分を買い取ってもらえないか交渉する」ことです。同じ不動産を共有している以上、他の共有者は「将来的には自分が単独所有したい」と考えているかもしれません。もし買い取りの意思があれば、第三者へ売却するよりも高く買ってもらえる可能性が高いです。また、共有者全員で話し合って「物件全体を一括で売却」できれば、市場相場に近い価格で売りに出せるため、共有持分だけを売る場合よりも有利な条件を得られやすいでしょう。

2. 法的リスクやトラブル回避策を明示する

共有持分を第三者に売る場合、買主は「他の共有者と揉めたらどうしよう」という不安を抱えています。そこで、事前に共有者間である程度の合意や取り決めをまとめ、トラブル発生のリスクを最小限に抑える工夫が重要です。たとえば、管理費や修繕費の負担割合を明確に定めておく、賃貸に出す場合のルールを共有者全員で文書化しておくなど、買主にとって安心材料となる情報を提示すれば、価格の低下をある程度防げるかもしれません。

3. 不動産会社や専門家の協力を得る

共有持分は通常の不動産取引よりも複雑な要素が多いため、経験豊富な不動産会社や専門家に相談することで、より適切なアドバイスやサポートが受けられます。特に、共有持分や相続物件に強い実績を持つ業者は、買い手との交渉や市場の動向を把握しており、適正価格での売却を目指すには心強いパートナーとなるでしょう。また、不動産鑑定士による鑑定評価を取得し、公正な価格資料を用意しておけば、買主との交渉時に説得力を持たせることができます。

4. 裁判手段（共有物分割請求）も視野に入れる

もし他の共有者が協力してくれず、どうしても話し合いがまとまらない場合は、最終的に裁判所の力を借りて共有状態を解消する方法があります。それが「共有物分割請求」です。裁判所が認めれば、不動産を強制的に売却（換価分割）して売却代金を分配してもらうことが可能です。ただし、この手続きは時間と費用がかかり、共有者同士の関係がさらに悪化するリスクもあります。慎重に検討したうえで、専門家に相談しながら進めるようにしましょう。

共有持分売却の大まかな流れ

1. 共有者との話し合い

まずは、他の共有者と売却の方針を協議します。全体売却か、個別の持分売却か、買い取りの可否などを話し合い、合意点を探ります。

2. 査定・価格調査

不動産会社や不動産鑑定士に依頼し、物件の全体価値と共有持分の価値を評価してもらいます。共有持分は通常の不動産よりも価格が下がりやすいことを理解しておきましょう。

3. 売却先の選定

– 他の共有者が買い取る場合：売買契約を結ぶだけで手続きは比較的シンプル。 – 第三者に売る場合：共有持分に特化した買取業者や、訳あり物件を扱う不動産会社などに相談し、条件を比較します。

4. 売買契約・決済

価格や支払い条件がまとまったら、売買契約書を交わして決済に移ります。決済時には司法書士が立ち会い、所有権移転登記などの手続きを行います。

5. 共有状態の解消（必要に応じて）

売却後、共有状態がどうなるかは残った共有者と新たな所有者の関係次第です。買主と共有者が引き続き共有関係を継続する場合もあれば、買主が他の持分を集めることで単独所有を目指すケースもあります。

まとめ

共有持分の売却は、一般の不動産売買と比べて価格が安くなりがちです。その主な理由は、「買主が自由に利用できないリスクが高い」「共有者同士の意見調整が難しい」「法的手続きが複雑」という点に集約されます。買主側から見ると、不確定要素が多い物件ほど敬遠されがちであり、結果として売却価格が下がってしまうのです。しかし、他の共有者と協力して物件全体を売却したり、事前にリスク回避策を明確に示したり、専門家のサポートを得たりすることで、価格の下落を最小限に抑えられる可能性はあります。共有持分の売却を検討する際は、まずは共有者全員で協議を行い、合意できる道を探ってみてください。それでも折り合いがつかない場合は、裁判所の手続きも視野に入れつつ、最適な売却方法を選択しましょう。共有持分という複雑な権利形態でも、適切な情報収集と計画的な進め方次第で、より良い条件での売却が可能になるはずです。リスクとメリットをしっかり整理しながら、ぜひ専門家の助力を得て、納得のいく取引を実現してください。

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