不動産の共有持分を相続や共同購入などで取得したものの、「使い勝手が悪い」「維持費だけ負担がかかる」「もう要らないから放棄したい」という声を耳にすることがあります。しかし、結論から言えば、共有持分を放棄するよりも売却したほうが得になるケースが多いです。なぜなら、放棄した瞬間に自分の権利や利益は失われるにもかかわらず、場合によってはその後も思わぬ負担が発生するリスクがあるからです。
本記事では、不動産鑑定士・宅地建物取引士としての視点から「共有持分を放棄せずに売却するメリット」について、初心者にもわかりやすく解説します。専門用語は極力避けていますので、ぜひ最後までお読みください。
共有持分とは？基本のおさらい
まず「共有持分（きょうゆうもちぶん）」とは、一つの不動産を複数の人が割合（持分）で所有している状態を指します。たとえば、兄弟2人がそれぞれ2分の1ずつ土地を所有している場合、この土地は共有状態となり、お互いの持分は「2分の1」として登記上に記載されます。
このように共有状態では、一人だけで不動産を自由に使ったり処分したりできません。大きな改修や売却をしようとすると、基本的には共有者全員の合意が必要になります。そのため「自分の持分だけでは活用しにくい」というデメリットがあり、特に親族同士でも意見の食い違いがあるとトラブルに発展しやすいのです。
共有持分を放棄するリスク：意外と多いデメリット
「もう面倒だから、自分の持分を放棄してしまいたい」という考え方もあります。しかし、共有持分を放棄すると、意外なデメリットが生じる可能性があります。
1. 権利だけでなく将来の利益も失う
共有持分を放棄すると、その不動産に対していかなる権利も持たなくなります。「それでいい」と思うかもしれませんが、もし将来的に物件の価値が上昇し、大きな利益を生むような展開があっても、その恩恵を受けることはできません。一方で、持分をきちんと売却すれば、今の段階で相応の対価を得られる可能性があります。
2. 他の共有者にとっても不都合
共有持分を放棄すると、その持分は一般的には他の共有者に帰属すると解釈されるケースが多いです。しかし、放棄する方が勝手に持分を放棄することで、残った共有者に新たな負担を強いる結果になることも考えられます。共有者同士の関係がこじれる原因となったり、後々のトラブルを招く引き金になる恐れがあります。
3. 税金や費用が免除されない場合も
持分を放棄したからといって、すべての固定資産税や管理費用などの義務がすぐに消えるわけではありません。自治体や状況によっては、放棄の手続きが法的に認められないケースも考えられます。放棄自体が認められたとしても、過去分の費用負担が残るなど、メリットよりもデメリットが大きくなることもあるのです。
共有持分を売却するメリット
では、共有持分を放棄する代わりに売却すると、どのようなメリットがあるのでしょうか。以下で詳しく見ていきましょう。
1. 金銭的な利益を確保できる
売却すると、当然ながら何らかの売却代金を得られます。共有持分は単独所有の物件に比べて安く評価される傾向がありますが、それでも「ゼロ」ではありません。放棄してしまえば一円にもなりませんが、売却すれば少なくとも相応の対価を得られる可能性が高いのです。
2. 将来の責任や負担を回避できる
共有持分を売却すれば、将来的に固定資産税や修繕費などの費用負担から解放されます。放棄の場合も権利がなくなりますが、トラブルが生じた際に何らかの形で話し合いに巻き込まれることがゼロとは言い切れません。一方、売却により正式に登記簿上の名義が移れば、所有に伴う義務からもきれいに切り離されることができます。
3. 他の共有者との関係改善につながる場合も
「売却」という形をとることで、他の共有者が自ら買い取ってくれることもあります。これによって、買い取り側の共有者は単独所有に近い状態になり、不動産を自由に活用できるようになります。一方、売却する側にとっても金銭的利益を得られるため、ウィンウィンの関係を築ける可能性があるのです。
もし他の共有者が買い取りに乗り気でない場合でも、外部の投資家や専門業者に売却する方法もあります。いずれにせよ、放棄では得られないメリットがあるといえます。
実際に共有持分を売るためのポイント
「放棄するより売ったほうがいい」とわかっていても、「実際どうやって売るの？」と思う方も多いでしょう。ここでは、共有持分を売却する際のポイントをまとめます。
1. まずは他の共有者に打診する
最初のステップとして、同じ不動産を共有している他の共有者が買い取る意思を持っているかどうかを確認します。
他の共有者にとっては、自分の意見で物件を自由に動かせるようになるなどメリットがあります。もし買い取りに前向きであれば、外部に売るよりもスムーズに手続きが進む可能性が高いです。
2. 仲介会社や専門業者に相談
他の共有者が買い取りを希望しない場合は、不動産仲介会社や買取業者に相談してみるとよいでしょう。
共有持分の売買に実績のある業者であれば、どれくらいの価格で売れるかや、買い手として想定される層などの具体的なアドバイスが得られます。特に共有持分に特化した専門業者が存在するので、複数社に相談して比較検討するのがおすすめです。
3. 売却価格の相場を把握する
共有持分は、単独所有と違って流動性が低いため、一般的には相場よりも安くなる傾向があります。ただし、立地や他の共有者の状況などで価格は変動します。
複数の業者から査定を受けてみたり、不動産鑑定士に依頼したりして、適正な売却価格の目安をつかむことが大切です。安売りしないためにも、情報収集は入念に行いましょう。
4. 売買契約と登記の手続き
買い手が見つかったら、売買契約書を作成し、売却代金の受け取りと同時に持分移転登記を行います。これによって正式に所有権が移転し、売却側は共有持分から完全に離脱する形になります。
売買契約書の内容は、単独所有の不動産を売却するときと違いがあるため、専門家のチェックを受けると安心です。
共有持分売却でトラブルを避けるコツ
せっかく売却を決意しても、途中でトラブルが発生してしまうと余計な時間と労力がかかってしまいます。以下のコツを押さえておくと、スムーズに手続きを進めやすくなります。
1. 相続登記や名義変更を済ませておく
共有持分が相続によって発生した場合は、まず相続登記を完了させるなど、法的な手続きをきちんと済ませておくことが重要です。名義が曖昧なままだと、買い手が安心して取引に踏み切れず、結果として売却価格に悪影響が出ることも考えられます。
2. 他の共有者への説明や連絡をこまめに行う
自分の持分とはいえ、他の共有者にも影響するのが共有不動産の特徴です。売却の意思や進捗状況をこまめに共有すれば、突然の話に驚かれることが少なく、協力を得やすくなります。
3. 資格者や専門家のサポートを得る
売買契約の締結、登記手続き、税務相談など、共有持分をめぐる手続きは多岐にわたります。不動産鑑定士、宅地建物取引士、司法書士、税理士といった専門家の力を借りれば、トラブルを回避しやすいでしょう。
特に、共有持分を専門的に扱う不動産会社は、買い手の紹介や価格交渉にも積極的に取り組んでくれます。
まとめ
共有持分は、「自由に使えない」「面倒くさい」というイメージを持たれがちです。しかし、放棄してしまうと将来の利益を手放すだけでなく、トラブルが完全に消えるわけでもありません。むしろ、売却という形で正当な対価を得るほうが、金銭面・精神面ともに得策となるケースが多いのです。
特に、他の共有者が買い取ってくれる場合は、ウィンウィンの関係を築きやすく、一括で処分する場合よりもスムーズにまとまることもしばしば。もし他の共有者にその気がなければ、専門家に相談して外部の投資家や専門業者に売却する方法も検討できます。
大切なのは、「放棄する前に本当にほかの選択肢はないか」を検討し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることです。不動産鑑定士・宅地建物取引士としても、多くの事例を見てきましたが、何も得られず手放すよりは、売却によって金銭的リターンを確保し、将来的なトラブルからきっぱり手を引くほうが得策だと感じる場面がほとんどです。ぜひ一度、共有持分の活用や売却について、前向きに検討してみてください。
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