近年、空き家問題や不動産の活用不足が社会的な課題として注目されていますが、その一因となっているのが「共有持分不動産」です。共有持分不動産とは、複数人が1つの不動産を持分割合で共有している状態を指します。たとえば、相続によって複数の相続人が同一の不動産を受け継いだり、投資目的で複数名義にしたりするなど、さまざまな場面で発生します。しかし、こうした共有持分不動産は年々減るどころか、むしろ増え続けている傾向にあります。本記事では、不動産鑑定士・宅地建物取引士の立場から、なぜ共有持分不動産は減らないのか、その理由を詳しく解説していきます。
共有持分不動産の基本
まず、共有持分不動産とは何かを改めて整理しましょう。共有持分不動産は、1つの土地や建物に対して、複数の所有者がそれぞれ「持分」という形で権利を有している状態です。たとえば、「Aさんが持分1/2、Bさんが持分1/2」というように名義が分かれているケースが典型的です。
相続によって発生するケースが多く、複数の相続人が不動産を均等に受け継いだ結果として共有状態が生まれます。また、投資目的や事業目的で複数人が共同で不動産を取得する場合も、同様の共有状態になります。
なぜ共有持分不動産は減らないのか
共有持分不動産が減らず、むしろ増える傾向さえあるのはなぜなのでしょうか。ここからは、その主要な理由を解説していきます。
1. 相続による共有の増加
共有持分不動産が生まれる大きな要因として、相続が挙げられます。被相続人が一つの不動産を所有していた場合、相続人が複数いると、その不動産をめぐって共有状態になることがよくあります。本来であれば、相続人同士で話し合い、誰が不動産を承継するのか、または売却して現金化するのかを決めることが望ましいです。しかし、以下のような理由から、結果的に共有状態が固定化することが少なくありません。
- 家族間で意見が合わず、売却や買い取りに至らない
- 思い出のある不動産を手放すことに抵抗がある
- 遺言書がなく、円満に遺産分割が進まない
このように、相続時点で共有が発生すると、誰かが積極的に動かない限り、共有状態が解消されないまま年月が経過してしまいます。結果として、相続が繰り返されるたびに共有者の人数が増え、ますます複雑化するという悪循環が起こるのです。
2. 共有物分割の手間とコスト
共有状態を解消する方法としては、共有物分割請求が代表的です。しかし、これは裁判所を通じて手続きが行われるため、時間とコストがかかります。裁判になれば弁護士費用や鑑定費用が必要となるだけでなく、共有者全員が感情的に対立するリスクも高まります。
また、任意売却や共有者同士での買い取り交渉にしても、意見調整や資金の手当が必要です。「そこまでお金と時間をかけるのなら、共有のままにしておこう」という考えが共有者の中に生まれ、結果的に動き出せないケースが多いのです。こうした現実的なハードルの高さが、共有持分不動産を放置する原因になっています。
3. 市場での売りにくさと買い手の少なさ
共有持分だけを売却することは法律上可能ですが、一般的な不動産売却と比べて難易度が高いのも事実です。なぜなら、「共有持分のみ」を購入したいという買い手は非常に限られているからです。
第三者から見れば、共有持分を取得しても、他の共有者と協力しないと自由に利用・改修・転売がしにくいリスクがあります。また、他の共有者との関係が悪化していれば、実質的に何もできない可能性すらあります。そのため市場価格は単独所有の不動産よりも大幅に下がりがちで、売りたい人にとっても魅力的な取引とはなりにくいのが現状です。
このように買い手がつきにくい状況では、共有持分を現金化すること自体が難しく、結果として共有状態が続いてしまうのです。
4. 法律や制度的な問題
日本の民法では、共有状態はいつでも分割請求できる一方で、複数人の共有者が存在すれば、決定までに時間を要するのは避けられません。さらに、相続税や固定資産税の負担をめぐって意見が合わなかったり、遺留分や相続放棄など別の法的問題が絡んだりすると、解決が一層難しくなります。
また、行政側の制度としても、共有状態を強制的に解消させる仕組みは基本的にありません。公共事業や再開発事業など特別なケースを除き、当事者間の話し合いが成立しなければ、いつまでも共有のまま放置されることになるのです。
5. 感情的な要因とコミュニケーション不足
共有不動産が減らない背景には、家族間の感情的な対立やコミュニケーション不足も大きく影響します。相続が発生すると、財産の分配だけでなく家族の思い出や過去の出来事が複雑に絡み合い、合理的な解決が難しくなることがしばしばです。
さらに、共有者が複数の地域に住んでいたり、多忙で連絡を密に取れなかったりする場合、解決への一歩が踏み出せないまま時間だけが経過してしまいます。結果として、共有持分不動産が増加し続ける要因になっているのです。
共有持分不動産を放置するリスク
共有状態が続くと、以下のようなリスクが高まります。
- 固定資産税や管理費の負担：誰がどのような割合で支払うかが曖昧になり、滞納やトラブルの原因に。
- 建物の老朽化や土地の荒廃：管理責任が不明確なため、メンテナンスが行き届かず資産価値が下落。
- 感情的対立の長期化：相続人同士の関係が悪化し、家族関係にも深刻な影響を及ぼす。
このようなリスクを回避するには、できるだけ早い段階で共有状態を解消するか、管理方法を明確に定める必要があります。
共有持分不動産を解消するためのポイント
共有状態を解消し、不動産を有効活用するためには、以下のポイントを押さえておくとよいでしょう。
1. 共有者間のコミュニケーション
共有名義の当事者同士で率直に意見交換し、それぞれが望むゴール（売却したい、住み続けたい、賃貸収入を得たいなど）を共有することが第一歩です。互いの立場を理解し合うことで、円満解決の糸口が見つかることも多いです。
2. 専門家への相談
共有不動産には法律や税金、相続などの専門知識が必要不可欠です。弁護士や不動産鑑定士、税理士など、複数の専門家と連携しながら最適な方法を模索することで、紛争のリスクを大幅に減らせます。
3. 売却・買い取り・共有物分割請求などの手段
不動産を全体で売却する、共有者の一人が他の持分を買い取る、または裁判所を通じて共有物分割請求を行うなど、具体的な手段はいくつかあります。各手段のメリット・デメリットを正しく理解し、共有者全員が納得できる形を選択するのが理想です。
まとめ
共有持分不動産が減らない背景には、相続や法的手続きの手間、家族間の対立、そして市場での売りにくさなど、さまざまな要因が絡み合っています。その結果、一度共有になった不動産が長年放置され、さらに相続を繰り返すことで共有者が増え、ますます解決が遠のくという悪循環に陥りがちです。共有状態を解消し、有効活用するためには以下のポイントを意識しましょう。
- 相続が発生する前から、遺言書の作成や生前対策を行い、共有を避ける仕組みづくりを検討する。
- 共有状態になった場合、早めに共有者間で話し合い、売却や買い取りなどの具体的な方策を検討する。
- 専門家（不動産鑑定士、弁護士、税理士など）と連携し、正確な評価や法的リスクを踏まえながら最適解を探る。
共有持分不動産の問題は、根本的なところで家族や関係者のコミュニケーション不足や相続対策の未整備に起因することが多いです。今後の相続トラブルを避けるためにも、早めに動き出し、将来的なリスクを最小限に抑えることが大切です。
お問い合わせ
共有持分、共有名義、再建築不可、底地などの訳あり物件でお困りではありませんか？私たちは、どんなに複雑なケースでも迅速かつ丁寧に対応する専門チームを備えています。24時間365日、お気軽にご相談ください。
【24時間電話相談OK】TEL：03-6823-2420 【問い合わせフォーム】 https://sakk.jp/contact/
訳あり物件の可能性を見出し、解決へ導くプロフェッショナルチームがサポートします。お気軽にお問い合わせください！