共有名義の不動産を持っている場合、「自分だけ所有権から抜けたい」「資金化したい」と考える場面は少なくありません。しかし、共有持分だけを売却するとなると、一般的な不動産売買とは手続きが異なるうえ、市場での需要も限られているため、不安や疑問を抱える方が多いのではないでしょうか。実は、共有持分だけを売却する方法は法律上認められており、工夫次第で高値での売却も可能です。本記事では、不動産鑑定士・宅地建物取引士の視点から、共有持分を売却する具体的な方法と、高く売るためのコツをわかりやすく解説します。
共有持分の基本をおさらい
共有持分とは、ひとつの不動産に対して複数の所有者がそれぞれ持っている「持分割合」のことを指します。例えば、親から相続した土地や建物を兄弟で均等に引き継いだ場合、1/3ずつ共有している状態が典型的な例です。法律上、各共有者は自分の持分を自由に売却したり、第三者に譲渡したりできる権利を有しています。
ただし、不動産全体を単独で所有している場合とは異なり、自分の持分だけを買ってくれる人は限られているのが現実です。共有持分を購入しても、他の共有者との関係によって自由な利用や転売が難しくなるリスクがあるため、普通の不動産売買と比べると価格が下がりやすい傾向があります。
共有持分だけを売却する方法
共有持分を売却するには、大きく分けて3つの方法があります。それぞれメリット・デメリットが存在するため、状況に応じて選択することが重要です。
1. 共有者間での売買（持分譲渡）
まず検討したいのが、他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう方法です。兄弟や親族、共同出資者などの共有者が資金を用意できる場合、比較的スムーズに売却交渉を進めやすいメリットがあります。合意さえ取れれば、手続きは第三者への売却ほど複雑にはなりません。
ただし、共有者が持分の買い取りに前向きでなかったり、購入資金を用意できない場合は、この方法を選ぶのが難しくなる点に注意が必要です。
2. 第三者への売却（専門業者・投資家など）
次に挙げられるのが、持分の専門業者や投資家に対して直接売却する方法です。共有持分の売却を専門的に扱う企業や、底値で買い取って将来的な利益を狙う投資家が少なからず存在します。市場には出回りにくい一方で、買い手が見つかればスピーディーに現金化できる可能性があります。
ただし、第三者への売却価格は通常の市場取引と比較すると低くなる傾向があります。なぜなら、買い手側は他の共有者との関係や物件の利用制限などのリスクを負うため、割り引いた価格でしか応じにくいからです。
3. 共有物分割請求による手段
もし、共有者間で協議がまとまらず、第三者への売却も難しい場合には、共有物分割請求を裁判所に申し立てる方法があります。これは、強制的に共有状態を解消する手段で、最終的には「競売」や「裁判上の和解」などを通じて不動産を売却し、代金を共有者間で分配します。
ただし、競売となると売却価格は市場価格よりも下がりやすく、裁判手続きに時間と費用がかかるリスクが高い点に留意しなければなりません。共有者間の対立が深刻化している場合の最終手段として位置づけることが多いでしょう。
共有持分を高く売るためのポイント
共有持分は通常の不動産に比べて売りにくく、価格も下がりやすいのが一般的です。しかし、工夫次第である程度の高値売却を目指すことは可能です。以下のポイントを押さえておきましょう。
1. 不動産の価値を正確に把握する
まずは、不動産全体の客観的な価値を知ることが重要です。不動産鑑定士や信頼できる不動産会社に査定を依頼し、立地や建物の状態、将来の再開発計画などを総合的に評価してもらいましょう。そのうえで、自分の持分がどの程度の価値を持つのかを適切に算出します。
共有持分は「自由に処分できる範囲」が限定されるため、単独所有と比べると評価は下がりがちですが、正確な根拠を示すことで買い手との交渉が有利に進みやすくなります。
2. 共有者間での交渉を優先する
もっとも高値が期待できるのは、他の共有者に自分の持分を買い取ってもらうケースです。なぜなら、現時点で物件を利用している共有者や、そのまま住み続けたい共有者にとっては、第三者に売却されるよりも自分で単独所有にしたほうがメリットが大きいと考えられる場合があるからです。
もし共有者が資金面で買い取りを躊躇している場合は、支払い方法を分割にするなど柔軟な提案を検討すると交渉がまとまる可能性が高まります。
3. 専門業者に複数見積もりを依頼する
第三者への売却を考える場合、共有持分の買取に強みを持つ複数の業者に声をかけ、見積もりを取ることが重要です。業者によっては「不動産投資ファンド」「債権回収会社」「不動産再生会社」など、さまざまな形態が存在し、それぞれのビジネスモデルによって提示価格に差が出ることがあります。
なるべく複数社を比較検討し、買取条件や支払いスケジュール、手数料などを総合的に判断したうえで、最も条件が良い業者を選択するのがポイントです。
4. 売却までのスケジュールを明確にする
共有持分の売却には、多かれ少なかれ時間がかかります。特に、共有者間での意見調整が必要な場合や、第三者への売却交渉が長引く場合には、想定よりも手続きが長期化することも珍しくありません。そのため、いつまでに現金化が必要なのかを明確にし、逆算しながらスケジュール管理を行うことが大切です。
もし急ぎで資金が必要な場合は、よりスピーディーな対応が可能な専門業者を優先し、価格面とのバランスを検討する必要があります。
共有持分売却の際に注意すべき法的・税務面
共有持分売却を円滑に進めるためには、法的リスクや税務面の留意事項を理解しておく必要があります。
1. 他の共有者との関係
法的には、共有持分を他人に売却する際に他の共有者の同意は必要ありません。しかし、関係が悪化するとトラブルが深刻化する恐れがあります。できる限り事前に共有者へ売却の意向を伝え、納得を得る努力をするほうが無難でしょう。
2. 税金（譲渡所得税・住民税）の計算
共有持分を売却して利益（譲渡益）が出た場合、譲渡所得税や住民税が課税されます。共有持分の売却価格が実勢より低くなりやすいとはいえ、取得費や売却経費との兼ね合いによっては課税対象となることがあります。不動産取得時の書類（購入時の契約書など）を保管しておき、税理士に早めに相談することで、正確な課税額を把握できるでしょう。
まとめ
共有持分だけを売却する方法は、一般的な不動産売買と比べて需要が少なく、価格も下がりやすいのが現実です。しかし、下記のポイントを押さえれば、思いのほか高い価格で取引が成立する可能性も十分にあります。
- 不動産の客観的な価値を把握し、適正価格を設定する
- 他の共有者に対する買取交渉を優先し、条件を柔軟に提案する
- 専門業者や投資家に複数見積もりを依頼し、比較検討する
- 売却スケジュールを明確にし、税務面の準備も早めに進める
加えて、法的手続きや共有者間のコミュニケーションにも注意し、トラブルを回避するための段取りを慎重に行うことが大切です。もし不安や疑問がある場合は、不動産鑑定士や弁護士、税理士といった専門家と連携しながら計画を進めると、リスクを最小限に抑えながら適正な価格での売却が目指せるでしょう。
お問い合わせ
共有持分、共有名義、再建築不可、底地などの訳あり物件でお困りではありませんか？私たちは、どんなに複雑なケースでも迅速かつ丁寧に対応する専門チームを備えています。24時間365日、お気軽にご相談ください。
【24時間電話相談OK】TEL：03-6823-2420 【問い合わせフォーム】 https://sakk.jp/contact/
訳あり物件の可能性を見出し、解決へ導くプロフェッショナルチームがサポートします。お気軽にお問い合わせください！