持分だけ売るは正解なの？

 

「共有名義を解消したいけど、持分を売るか協議か訴訟か迷う…」
共有不動産の出口は大きく①持分売却 ②共有物分割協議 ③共有物分割訴訟の3ルートに分かれます。
本記事では①必要な同意人数 ②費用と期間 ③手取り ④人間関係への影響を
図表とリアル事例で比較し、自分に合った最短ルートを見つけるための判断軸を提供します。

 

• 1. 3ルート比較チャート【一目で分かる】
• 2. 各ルートの詳細と進め方
• 3. 費用・期間・手取りシミュレーション
• 4. 成功＆失敗事例
• 5. 決断フレームワーク【YES/NOで分岐】
• FAQ｜よくある質問

 

■ 1. 3ルート比較チャート【一目で分かる】

項目	① 持分売却 （単独で業者へ）	② 共有物分割協議 （話し合い）	③ 共有物分割訴訟 （裁判）
同意が必要な人数	自分だけ	共有者全員	提訴者1人でOK
期間	最短2週間	1〜3か月	1〜2年
コスト	0円（印紙代のみ）	書類作成1〜3万円	印紙＋弁護士80〜150万円
手取り	相場70〜90％	相場100％	競売なら60〜70％
人間関係	軋轢少・距離を置ける	話し合い次第	悪化しやすい
向くケース	早く現金化／合意困難	全員が協力的	協議決裂・嫌がらせ

 

■ 2. 各ルートの詳細と進め方

① 持分売却

ステップ：オンライン査定→現地確認→売買契約→決済（最短2週間）
メリット：単独手続き・残置物そのまま・瑕疵責任免除
デメリット：手取りは相場より10〜30％低い
ポイント：3社以上査定で最大200万円差、決算月（3月/9月）は査定UP傾向

② 共有物分割協議

ステップ：無料査定→遺産分割協議書 or 覚書作成→名義変更→売却 or 代償金支払い
メリット：手取り最大化・税特例を使いやすい
デメリット：全員実印が必須、海外在住・連絡不明者がいると停滞
ポイント：LINEグループやZoomで非対面合意を進めると時短に

③ 共有物分割訴訟

ステップ：訴状提出→弁論→和解勧告→判決→競売 or 代金分割
メリット：強制力。嫌がらせ・行方不明者がいても解決可能
デメリット：コスト高・期間長・競売で安値
ポイント：訴訟前に裁判所調停（費用1万円）を試すとコスト削減

 

■ 3. 費用・期間・手取りシミュレーション

モデルケース

築30年戸建／路線価1600万円／市場価格2000万円／共有者3名（各1/3）

出口	手取り計算	最終手取り
持分売却 （1人）	買取価格2000×1/3×80％＝約530万円	530万円
共有物分割協議→仲介売却	売価2100−仲介73−測量40＝1987 ÷3＝約660万円	660万円
共有物分割訴訟→競売	競売落札1400−費用120＝1280 ÷3＝約430万円	430万円

協議がまとまらないほど手取りが減少することが一目瞭然です。

 

■ 4. 成功＆失敗事例

◎ シンプル成功｜持分買取で2週間キャッシュ化

• 兄が海外在住で連絡困難 → 妹が1/2持分を420万円で売却
• 離脱後に兄が単独リフォーム＋賃貸で家賃8万円

 

× 長期迷走｜訴訟→競売で手取り3割減

• 兄弟4人、修繕費負担でもめ訴訟
• 弁護士費用計140万円＋競売で相場−30％

 

■ 5. 決断フレームワーク【YES/NOで分岐】

Q1. 全員と連絡が取れ協力的？ → YES ⇒ 協議へ
　　　　　↓NO
Q2. 早く現金化したい？資金が不要？ → YES ⇒ 持分売却
　　　　　↓NO
Q3. 80万円以上の訴訟費用を負担できる？ → YES ⇒ 訴訟｜NO ⇒ 持分売却

 

FAQ｜よくある質問

Q. 持分だけ売ると買主は誰になる？
A. 共有持分専門の不動産会社（投資家）が買主になります。一般個人が買うケースは稀です。

Q. 共有物分割協議書は自分で作れる？
A. 可能ですが、署名・捺印・印鑑証明・固定資産評価額の明記などミスがあると後々トラブルに。行政書士5万円前後で代行可能。

Q. 共有人の一人が行方不明…持分売却できる？
A. 自分の持分は売れます。行方不明者への通知は不要ですが、不在者財産管理人制度で残り持分を動かす選択肢もあります。

 

 

まとめ｜共有トラブルは“速度・コスト・人間関係”で最適ルートが変わる

共有持分の出口は協議＝高値・円満、持分売却＝速い・合意不要、訴訟＝最後の手段。
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「持分売却価格」と「不動産時価」を把握し、家族・共有者との話し合いをスムーズに進めましょう。