2024年の日本の不動産市場は、地価の持続的な上昇、オフィス賃料の回復、インバウンド復活によるホテル開業ラッシュ、そして都心商業施設の活況などが重なり、力強さを見せた一年でした。2025年はその流れを引き継ぎながらも、政策金利の動向、日米の政権交代、為替や物価の変動といった新たな不確実性が加わる年となります。訳あり不動産を数多く扱ってきた当社SAの視点からも、今年は「堅調さ」と「警戒心」が同居する一年になると考えています。
2024年の振り返りと2025年の出発点
公的データが示す通り、2024年は三大都市圏を中心に地価が上昇し、首都圏の中古マンション市場も春先までは活発でしたが、夏以降はやや落ち着きを見せました。オフィス市場は空室率が下がり、賃料が持ち直し、コロナ前の水準に近づいています。商業施設は都心回帰が加速し、再開発により利便性が高まったエリアに人が集まりました。ホテルはインバウンド需要の回復で外資系ブランドの進出が際立った一方、人手不足という課題も残りました。物流施設は一部エリアで空室率が高まったものの、地域差が目立つ状況です。
この流れを受け、2025年は「金利」「政策」「為替・物価」「供給サイクル」の四つの要素が複雑に絡み合い、市場の方向性を形づくると予想されます。
政策と金利の影響
2025年の最大の注目点は政策金利の行方です。利上げが段階的に進む可能性はありますが、必ずしも価格下落につながるわけではありません。賃料の伸びや稼働改善が収益を押し上げれば、投資意欲は維持されます。投資家にとっては、金利動向そのものよりも、収益性をどこまで確保できるかが重要になります。特に当社SAが日々接する訳あり不動産の取引でも、キャッシュフローの安定性が査定や買収の判断基準としてますます重視されるようになるでしょう。
一方、政権交代による政策の変化も見逃せません。国内では減税や地方創生が不動産投資を下支えする要素となる可能性があります。米国の関税政策や経済運営は資本の流れに影響を及ぼし、海外投資マネーの日本市場への姿勢を変えるかもしれません。
住宅市場──既存住宅が注目される時代に
新築住宅は省エネ基準や資材高騰、人件費上昇によってコストが増し、さらに住宅ローン金利の上昇が購入者の負担を重くしています。その結果、比較的手に入れやすい既存住宅（中古住宅）に需要が集まりやすくなっています。賃貸住宅市場でも管理コストや金利負担増を背景に賃料が上昇し、家賃を払い続けるよりも購入に踏み切る動きが広がる可能性があります。
当社SAでは、こうした市場の変化を踏まえ、相続や共有持分といった「訳あり」の既存住宅も資産価値を見直し、再流通できるようサポートしています。2025年は、既存住宅の活用力が不動産市場全体のカギを握ると考えています。
オフィス市場──新規供給とリノベーションの両輪
東京・大阪・名古屋の三大都市圏では、再開発プロジェクトによる新規供給が続きますが、空室率は低い水準で推移しています。特に東京の千代田区などは3％を下回る水準となり、需給バランスは良好です。一方で築古ビルの再生ニーズが高まり、リノベーションによる高機能化が進んでいます。この流れは、古い物件を数多く取り扱ってきたSAにとっても重要で、適切な活用戦略があれば「使えない物件」を「収益を生む物件」に変えることが可能です。
商業施設とホテル｜体験需要とイベントが牽引
商業施設は都心回帰とインバウンド需要の高まりが重なり、再び賑わいを取り戻しています。体験型の施設や観光需要を取り込む開発が進み、2025年もこの傾向が強まるでしょう。ホテル市場も同様にインバウンド需要が旺盛で、外資系ブランドの開業が続きます。大阪万博や東京での世界大会など大規模イベントが控えており、宿泊需要はさらに高まる見込みです。
物流施設──新しい需要への適応が課題
物流施設は供給過多の影響が見られますが、一方で宅配やDtoCの拡大により新しい需要が生まれています。今後は大規模倉庫だけでなく、小規模かつ高機能な施設へのニーズが高まり、多用途設計や効率的な在庫管理が求められます。
まとめ───2025年前半は堅調、後半は要注意
総じて2025年前半は堅調に推移すると見込まれます。賃料の回復やインバウンド需要の拡大が下支えするからです。しかし、後半は金利政策や国際情勢の影響を受け、不確実性が高まる可能性があります。当社SAでは、特に「放置されがちな訳あり不動産」が資産価値を大きく失わないよう、早めの相談と活用提案を強くおすすめしています。
不動産は一枚岩ではなく、物件ごとに状況も解決策も異なります。だからこそ専門家の視点が重要です。どうにもならないと思える物件こそ、私たちSAにご相談ください。市場の変化を見据えた最適な解決策をご提案いたします。
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