購入後も「支出は続く」──インフレが押し上げる“住み続けるコスト”の現実
不動産経済研究所の調査によると、首都圏マンションの管理費・修繕積立金が過去4年間で大幅に上昇。2020年比で管理費は7.5％、修繕積立金は16.5％の値上げとなりました。背景には、資材価格や人件費の上昇、清掃員や管理員の人手不足など、インフレの波が直撃しています。株式会社SAは、こうした「維持コスト上昇」が住宅選び・資金計画・資産形成の三要素を変えると分析します。参照：日本経済新聞｜分譲マンション管理費7.5％上昇、修繕積立金16.5％。
 

◆ 管理費1万5000円・修繕積立金1万4000円時代へ

公益財団法人・東日本不動産流通機構の「首都圏中古マンション調査（2024年度）」によれば、70㎡換算で平均管理費は月1万5120円、修繕積立金は1万4350円。いずれも過去最高水準です。管理費上昇の主因は、管理員・清掃員の人件費上昇と共用部光熱費の高騰。修繕積立金は、資材費・工事費の値上げで長期修繕計画の見直しを迫られています。「買える家」より「維持できる家」を選ぶ時代が到来しています。
 

◆ 築年数・規模で異なる負担構造

築10年以内のマンションは管理費258円／㎡と最も高く、築30年以上でも200円前後。デベロッパー系列の管理会社が当時の物価を反映した設定をしており、築浅物件ほど高額になる傾向です。一方で修繕積立金は「段階増額方式」により築10年を超えると一気に上昇。資材インフレにより、当初計画よりも20〜30％高い修繕費見積もりが提示されるケースも増加しています。
戸数規模も大きな要因で、50戸未満の小規模マンションでは1㎡あたりの管理費239円・積立金234円と高水準。50戸以上では共用設備や修繕コストを分担できるため、費用を抑えられています。「小規模・築浅」は維持費リスクが高い構造といえます。
 

◆ インフレが「長期修繕計画」を狂わせる

マンションの修繕積立金は竣工時に低く設定され、20〜30年後の大規模修繕に向けて段階的に上げるのが一般的です。しかし、資材・人件費の上昇が続く中で、既存の計画が現実に追いつかなくなっています。「計画通り積み立てていたのに足りない」──管理組合が積立金を再引き上げするケースが急増。古い長期修繕計画書をそのまま信じていると、将来の大規模修繕で数百万円単位の追加負担に直面する可能性があります。
 

◆ 株式会社SAの視点：持ち家を「保有資産」としてマネジメントする時代

株式会社SAは、共有持分・再建築不可・底地など「訳あり不動産」を専門に扱う再生企業です。私たちは、分譲マンションも“運用対象”としての発想転換が必要だと考えています。ローン完済を「ゴール」とせず、維持費・修繕・共益費を含めた「ライフサイクルコスト」の最適化こそ資産防衛の第一歩です。
SAでは、①老朽マンションの再生コンサルティング、②管理費削減・修繕積立再設計支援、③共有持分・建替え調整を通じ、“持つリスク”を“活かす戦略”へ変えるサポートを行っています。
 

◆ まとめ：住宅購入は“返済計画”ではなく“維持計画”を

インフレ時代のマイホーム購入は、ローン金利よりも維持コスト上昇の影響が大きくなりつつあります。長期修繕計画の確認、管理組合の財務体質、物件規模と戸数──これらを“投資視点”で検討することが、将来の負担を防ぐ最善策です。株式会社SAは、不動産再生と管理改善の実務を通じて、「資産を守る力」を提供しています。住宅は買った瞬間から“維持する経営”が始まります。
 

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