家族や友人に無償で貸している不動産（使用貸借）を「そのままでいいか」と放置していませんか？実は、この状態が長引くほど、固定資産税や相続税の負担だけがかさみ、物件の有効活用や高値売却のチャンスを逃しているかもしれません。本記事では、不動産鑑定士・宅地建物取引士の視点から、使用貸借を賃貸借契約に切り替えて「予想外に稼ぐ」方法と、そのための注意点や税務上のメリットを解説します。
使用貸借のままだと損をする理由
使用貸借とは、借主が無償で物件を使用できる契約形態ですが、貸主にとって以下のようなデメリットがあります。
1. 家賃収入ゼロで維持費負担増
固定資産税や修繕費などはすべて貸主が負担する一方、家賃収入は一切発生しません。経済的に見れば赤字が続く構造です。
2. 借家権が認められず相続税が高い
通常の賃貸借契約なら「借家権」が発生し、所有者が自由に使えない分、相続税評価が下がるメリットがあります。ところが使用貸借では借家権は認められず評価減を享受しにくいのです。
3. 口頭契約でトラブルリスク
無償貸与だからと「契約書なし」で済ませているケースが多く、いざ売りたいとなったとき借主が立退きに応じずトラブル化、という事態になりかねません。
賃貸化で稼ぐための具体ステップ
使用貸借を正式な賃貸借契約へ移行すれば、家賃収入や税務上のメリットを得られる可能性が高まります。以下のステップで進めるのが王道です。
1. 借主との話し合いと賃料設定
今まで無償だった借主に家賃を請求するのは簡単ではありません。まずは「維持管理コストが大きいこと」「相続税などの税務上負担があること」を丁寧に説明。家賃が相場より大幅に低いと贈与税のリスクがあるため、不動産鑑定士の評価で適正賃料を設定するのが安心です。
2. 賃貸借契約書の作成
賃貸借契約に切り替えるなら、契約書を正式に作成し、敷金や礼金、更新手続きなどのルールを明確化。親族間でも書面を交わすことで、後々の誤解やトラブルを予防できます。
3. 不動産鑑定士の評価で減額要素を織り込む
物件に雨漏りや古い設備があるなら、それを減額要因として正式な評価に反映させてもらいましょう。相続税や固定資産税でメリットが得られる場合があります。
税務上のメリット：借家建付地評価と修繕費の経費化
使用貸借を賃貸へ転用する最大の利点は、税務上の優遇を受けやすくなることです。代表的な方法を見てみましょう。
1. 借家建付地評価で相続税を下げる
賃貸借契約が存在する物件は、所有者が自由に使えない分、相続税評価が下がる仕組みがあります。これがいわゆる借家建付地という考え方。使用貸借から賃貸化すれば、相続時の評価額が低減し、大きな節税効果が期待できます。
2. 修繕費・管理費を経費に計上
賃貸化すると、不動産所得が生じる代わりに修繕費や管理費、固定資産税などを経費として差し引けるため、所得税や住民税の負担を圧縮できます。
ただし、大規模リフォームが「資本的支出」に該当する場合は減価償却扱いとなるため、税理士に確認しましょう。
3. 長期譲渡所得へ向けた売却タイミング
いずれ売るつもりなら、所有期間5年超で長期譲渡所得の優遇を受けるタイミングまで賃貸して、家賃収入を得ながら待つ戦略が得策。相続の場合、被相続人の取得日を引き継げるため、思いのほか早く長期譲渡適用となることも。
注意点：親族間賃貸での贈与税リスク
ただし、使用貸借から賃貸に移行する際、家賃を極端に低く設定すると、税務署から「差額は贈与」とみなされるリスクがあります。以下に注意しましょう。
1. 適正家賃の根拠
近隣相場や不動産鑑定士の評価をベースにした家賃設定が鍵。親族間でも相場の7割～8割以下になると疑われやすいこともあります。
2. 家賃の受領・納税手続き
しっかり家賃を受け取り、入金記録や契約書を保管しておかないと、税務調査時に強く指摘されかねません。必ず毎月の家賃振込や領収書発行を徹底しましょう。
成功事例：使用貸借から賃貸借へ移行して収益増
具体的な事例として、兄弟共有の実家を使用貸借で親族に住ませていたが、固定資産税負担が大きくて困っていたケースがあります。以下の流れで成功を収めました。
- 兄弟で共有契約を結び、賃貸化する方針を全員合意
- 居住者と賃貸借契約を交わし、適正家賃を不動産鑑定士の評価で設定
- 家賃収入で固定資産税や修繕費を賄い、余剰が出るように
- 相続時には借家建付地評価が適用され、相続税も想定より大幅軽減
- 最終的に投資家へ売却し、大きな売却益を兄弟で分配
まとめ
使用貸借で無償貸与している物件をそのまま放置していると、負担ばかりが増大し、相続税評価も下がらずメリットがほとんどない状況に陥りがちです。しかし、賃貸借契約へ切り替えれば、家賃収入を得ながら借家建付地などの節税策を利用できる大きなチャンスが待っています。以下のステップを踏み、予想外の収益化を目指してみてください。
- 借主（親族など）に賃貸化の必要性をデータで説明し、納得を得る
- 不動産鑑定士で適正家賃を査定し、贈与税リスクを回避
- 賃貸借契約書を正式に作成し、家賃を振り込みで受領する習慣を徹底
- 修繕費や管理費を経費処理して所得税・住民税を抑える
- 相続時は借家建付地として評価を下げ、相続税負担を軽減
- 長期譲渡所得の優遇や最適な売却タイミングを計り、最終的に高値売却
使用貸借を解消して賃貸化するという発想を持つだけで、不動産の可能性が大きく広がります。ぜひ専門家と連携しながら行動し、「予想外」に稼げる不動産へと再生してください。
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