「親族間で無償貸与している物件（使用貸借）をどう処理すればいい？」「賃貸している家を売りたいのに住人が立退きに応じない…」――家族や親戚同士で抱えている不動産トラブルは、立退き交渉や共有者との意見対立など、複数の問題が同時進行するケースが多いです。本記事では、不動産鑑定士・宅地建物取引士として、立退きの必要性や使用貸借の解消を含む“不動産戦略”をマルチに解説し、親族間で揉める前に物件を円満に活用・処分する秘訣を紹介します。
なぜ親族間で揉めがちな不動産トラブルが起こるのか
家族や親戚同士だと、契約書なしで口約束に頼りがち。以下のような問題が典型的に発生します。
1. 使用貸借のまま長期放置
「家賃は要らないから好きに住んでいいよ」とした結果、固定資産税や修繕費が増える一方で収益ゼロ。さらに相続税評価が下がらないため、後に大きな税負担を強いられる恐れがあります。
2. 立退きの要請に応じない
賃貸契約や親族の口約束で借りている人が、売却や再開発を理由に「退去してほしい」と言われても納得せず、交渉がこじれるケースです。正当事由や補償プランを示さないままだとまとまらないことが多いです。
3. 共有者が多く意見が分かれる
相続などで兄弟姉妹が共同名義になり、「売りたい人」「住みたい人」「収益化したい人」に分かれて対立するケースも珍しくありません。結局だれも動かず、塩漬けが続くパターンが多いです。
立退き交渉と使用貸借解消の基本手順
複数の問題を同時並行で処理しないと、意見がぶつかって時間だけが過ぎてしまいます。以下の手順でまとめて対処しましょう。
1. 共有契約で方針を統一
まず共有者同士で
– 立退きを完了させて売るのか
– 現状のまま投資家に売るのか
– 使用貸借を賃貸に切り替えるのか
といった方針を固めます。弁護士や不動産鑑定士が立ち合い、どの道が最も利益が出るかシミュレーションするのが得策です。
2. 立退き交渉：補償額とスケジュールを明確化
借主（または親族が無償で住んでいる場合）に対して、正当事由を示しながら引っ越し費用や家賃補助などの補償プランを提示。
– 合意書を作成し、退去日や補償額を明記
– 違約時のペナルティも取り決める
弁護士を仲介すれば、感情的対立を避けやすくなります。
3. 使用貸借から賃貸借へ切り替える際の注意
家賃を設定し、賃貸借契約に移行すれば相続税評価を下げられる（借家建付地の適用）可能性が。しかし、家賃が極端に安いと贈与税のリスクがあるため、不動産鑑定士の評価を根拠に適正賃料を決定しましょう。
節税＆高値売却を実現するポイント
立退きや使用貸借を整理するだけでなく、以下の視点を加えると、節税しながら高値での売却が期待できます。
1. 不動産鑑定士の評価で減額要因を主張
雨漏りや老朽化、立退きリスクなど、物件の負要素がある場合、それらが市場価値を下げることを客観的に証明すれば、相続税評価や譲渡所得税の計算で有利になる可能性があります。
2. 小規模宅地等の特例や長期譲渡所得を活用
被相続人が住んでいた宅地に対しては、小規模宅地等の特例が適用される場合があります。さらに、所有期間5年超であれば長期譲渡所得として譲渡所得税が下がるので、売却時期や保有期間の調整も重要です。
3. 修繕費や立退き料の経費計上
一時的に賃貸化して家賃収入を得る段階で行った修繕費や立退き料は、経費として不動産所得を圧縮可能。売却前の短期間だけ賃貸運用して修繕費を経費計上し、節税を図る手法も検討の余地があります。
事例：親族が無償で住んでいた物件を賃貸化し売却成功
実例として、親族間の使用貸借で誰も固定資産税を払いたがらず、“塩漬け”状態の家がありました。以下の流れで円満に売却を実現しました。
- 共有者全員で弁護士同席のもと会議を行い、賃貸借契約への移行で合意
- 無償で住んでいた親族には家賃を支払ってもらう代わりに一定の修繕費補助を実施
- 不動産鑑定士が適正家賃を算定し、贈与税リスクを回避
- 数年賃貸運用後に収益物件として投資家へ売却し、想定以上の価格を獲得
- 相続時には借家建付地評価で相続税負担も軽減
まとめ
家族や親戚間で揉める前に、不動産問題（立退き・使用貸借など）を丸ごと解決するには、専門家の助けを借りながら以下のステップを踏むことが重要です。
- まず共有契約や弁護士の仲介で、共有者全員が納得する方針を決める
- 立退きが必要な場合は補償プランと正当事由を示し、合意書を作成
- 使用貸借を賃貸借へ移行し、借家建付地などの節税を狙う
- 不動産鑑定士の評価を使い、減額要因や適正家賃を明確化
- 修繕費や立退き料を経費にして所得を圧縮し、売却タイミングを図る
対立が深まる前に“訳あり不動産”を整理すれば、家族の人間関係を維持しながら、税負担を抑えたうえで思いのほか高い利益を得られるかもしれません。複雑に見える問題も、プロのサポートで意外とすっきり解決できます。ぜひ一歩踏み出してください。
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