「立退き交渉が難航しているから値下げするしかない……」「訳あり物件は安く売るのが当たり前？」と考えている方、ちょっと待ってください。実は、物件の“欠点”や“トラブル”を戦略的に利用して高く売る裏技があるのです。不動産鑑定士・宅地建物取引士の立場から、立退き交渉をスムーズに進めつつ節税メリットを得る秘訣を解説します。「訳ありだから損ばかり」とは限らない、驚きのテクニックをぜひご覧ください。
立退き交渉で失敗しがちなパターン
まず、立退き交渉がこじれる代表的なケースを理解しましょう。
1. 十分な補償を提案しない
借主にとって引っ越しは大きなリスクと出費を伴います。補償額や代替住居の用意が不十分だと、納得感が得られず強く抵抗されるケースが多いです。
2. 法的根拠を示さない感情的対話
「もう出て行って！」と感情的に迫っても、相手が素直に応じるとは限りません。弁護士など専門家のサポートを得て正当事由を示し、法的に根拠を示すアプローチが重要です。
3. 時間切れで競売リスク
トラブルを先延ばしにし、売却スケジュールを守れなくなると、共有物分割請求や競売に至る可能性が。競売は市価より大幅安となり、全員が損する結果を招きがちです。
実は「訳あり」の方が高く売れる？その理由
立退き問題や老朽化、共有名義などの“訳あり”がある物件でも、高値売却を実現できることがあります。
1. 投資家にとっては付加価値
安く仕入れて再開発やリフォーム後に高値で転売・賃貸化できる投資家にとっては、訳あり物件こそ稼ぐチャンス。競合が少ない分、買い手が見つかれば意外な高値提示を受ける可能性もあります。
2. 特定のニーズと相場の乖離
外見上“ボロ物件”でも、位置や用途が魅力的なら需要があります。例えば駅近や商業地区なら、雨漏りや立退きなどのハードルをクリアすれば大きく価値が跳ね上がることがあるのです。
節税の裏技：譲渡所得税や相続税を抑えるには
立退き交渉と並行して、税務面の最適化を図る方法も見逃せません。以下にいくつかの裏技を紹介します。
1. 借家建付地評価で相続税軽減
物件が賃貸（借家）になっている場合、所有者が自由に使えないとみなされ、土地評価が下がります。これにより相続税が軽減される可能性があるため、立退き前の状態が収益性を示すなら、買い手にとっても魅力材料になることがあります。
2. 修繕費や立退き料の経費計上
賃貸運用中に必要な修繕費や立退き料は、経費として計上できるケースがあります。譲渡所得税を抑えるうえでも、記録をきちんと残しておくのが重要です。どこまで経費として認められるかは税理士の判断に委ねましょう。
3. 不動産鑑定士の評価で減価を適切に反映
立退きが必要な状態は、市場流通性が低下していると判断される場合も多いです。不動産鑑定士の鑑定評価によって適切な減額要素を織り込めれば、相続税や譲渡所得税の計算時に有利になる可能性があります。
具体的な実践フロー
以下のフローに従い、立退き交渉と節税を同時に進めれば“訳あり物件”を高く売れるチャンスが増えます。
- 共有者や利害関係人の合意：売却・再開発の方針、費用分担、スケジュールを明確化
- 立退き交渉：弁護士を仲介し、補償額や移転費用、代替住居手配などを提案
- 不動産鑑定士の評価：物件の欠点やリフォーム後の価値を数値化し、買い手への説得材料を得る
- 税理士との連携：修繕費や立退き料の計上、相続税・譲渡所得税の最適化を検討
- 売却活動：競合する複数の不動産会社や投資家に当たり、市場を広く探る
- 契約締結・譲渡所得税申告：弁護士・司法書士のサポートで書面手続きを完了し、翌年の確定申告で節税を実行
まとめ
立退き問題や老朽化など一見ネガティブな事情を抱える“訳あり不動産”こそ、高く売れるチャンスが潜んでいます。以下のポイントを押さえれば、その可能性がグッと高まります。
- 弁護士を活用し、立退き交渉に正当事由と適切な補償を提示
- 不動産鑑定士の評価で物件の本来の価値や欠点の影響を数値化
- 修繕費や立退き料を経費として計上できるか税理士とチェック
- 借家建付地などによる相続税の評価減を視野に入れ、遺産分割や運用形態を工夫
- 複数の不動産会社や投資家に当たり、投資目的の需要を掘り起こす
一見トラブルだらけに思える物件も、法律・税務・不動産評価の3つを駆使すれば思わぬ形で高値がつくことがあります。専門家との連携を大切にし、最良の選択を目指してください。
お問い合わせ
共有持分、共有名義、再建築不可、底地などの訳あり物件でお困りではありませんか？私たちは、どんなに複雑なケースでも迅速かつ丁寧に対応する専門チームを備えています。24時間365日、お気軽にご相談ください。
【24時間電話相談OK】TEL：03-6823-2420 【問い合わせフォーム】 https://sakk.jp/contact/
訳あり物件の可能性を見出し、解決へ導くプロフェッショナルチームがサポートします。お気軽にお問い合わせください！