連棟住宅でも高く売る方法とは？
「隣の家と壁がくっ付いていて壊せない…」「切り離し工事が高額で売却できない？」
連棟住宅（テラスハウス）は、構造・ローン・隣家合意のハードルが高め。
本記事では①リスク整理 → ②出口戦略 → ③リフォーム・税金 → ④実例を、図表で徹底解説します。
- 1. 連棟住宅が売りにくい5つの理由
- 2. 知っておきたい法的ポイント
- 3. 出口戦略3パターン｜比較表
- 4. ローン・税金・補助金のQ&A
- 5. 切り離しリフォームのコツ
- 6. 成功・失敗事例で学ぶ
- 7. 手取り最大化の3つのコツ
- FAQ｜よくある質問
■ 1. 連棟住宅が売りにくい5つの理由
- 壁・基礎が共有…切り離し工事で100〜300万円
- 隣家の同意が必須…足場設置や共有配線の移設でトラブルになりやすい
- 住宅ローン審査が厳格…担保評価が戸建比−20〜30％
- 固定資産税の評価割高…土地が狭く建物比率が高いため
- 買主のリフォーム自由度が低い…外壁開口・増築制限
■ 2. 知っておきたい法的ポイント
- 民法242条（共有物分割請求）
─ 隣家の合意が取れない場合、裁判所に分割（売却）を請求可能。 - 区分所有法が適用されない
─ 区分登記不可のケースがほとんど。管理規約も無い。 - 建築基準法43条
─ 切り離し後の単独建替えは接道2m要件を再確認。
法的手段に進むと費用＋期間がかさむため、まずは隣家との協議が重要です。
■ 3. 出口戦略3パターン｜比較表
| 方法 | 手取り | 費用 | 期間 | 向くケース |
|---|---|---|---|---|
| ① 隣家と一括売却（土地広げて再建築） | ◎ | 仲介手数料のみ | 3〜6か月 | 隣家と良好関係 |
| ② 切り離し工事→仲介売却 | ◯ | 工事費100〜300万円 | 6〜12か月 | 資金・時間に余裕 |
| ③ 現況のまま専門業者へ買取 | ◯〜◎ | 0円 | 最短2週間 | 費用ゼロ・即現金化 |
※③は切り離し不要で手取り逆転する例が多数。
■ 4. ローン・税金・補助金のQ&A
- Q. どの銀行でもローン不可？
A. 地方銀行・信金で＜連棟専用ローン＞を扱う例あり。LTV70％目安。 - Q. 切り離し工事は補助金が出る？
A. 一部自治体で「空き家解体補助」「まちなみ整備補助」が併用可（〜50万円）。 - Q. 売却益にかかる税率は？
A. 通常の譲渡所得税（5年超→20.315％）。工事費・仲介手数料は経費で差引き。
■ 5. 切り離しリフォームのコツ
- 構造確認…プレカット図が無い場合は壁内をボーリング調査。
- 耐火・防水処理…共有壁側にALC板＋防水シートを増設。
- 足場共有…隣家と折半で費用圧縮（▲10〜15％）。
- 予備電線・配管の切回し…事前調査で追加費用を防ぐ。
■ 6. 成功・失敗事例で学ぶ
◎ 成功例｜隣家との一括売却で＋350万円
築35年の2戸連棟。隣家と同時売却し土地30坪で分筆、更地渡し。
土地評価が上がり、個別売却より総額＋350万円アップ。
× 失敗例｜切り離し途中で隣家からクレーム
壁撤去中に振動で隣家クラック発生。
補修費＋工期延長＝▲120万円。事前合意書と保険未加入が原因。
■ 7. 手取り最大化の3つのコツ
- 隣家シナジー提示
─ 「一括売却で税・仲介手数料が安くなる」と費用メリットを示す。 - 2社以上の専門査定
─ 連棟買取業者は提示額に最大300万円差が出る。 - 工事見積＋税シミュレーション
─ 「工事後売却」「現況売却」両方の手残りを比較。
FAQ｜よくある質問
Q. 共有壁にアスベストがあるか不安。
A. 2006年以前の建物は予防調査を推奨。レベル3材なら撤去費＋20〜40万円を見込む。
Q. 隣家が売却に非協力でも切り離しは可能？
A. 可能ですが騒音・足場問題でトラブルになりやすく、工事保険＋弁護士同席が安全。
Q. 買取後に立退きを求められる？
A. 連棟買取は現況買取が基本。売主が退去後、切り離し→再販・賃貸化するケースが多いです。
まとめ｜連棟住宅は「隣家交渉」「工事費試算」「専門買取」を同時進行
連棟住宅はハードルが多い分、正しい出口戦略で大きな差が出ます。
- 隣家と一括売却→最高値
- 切り離し＋仲介→時間かかるが自由度高
- 現況買取→最短2週間キャッシュ化
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