2025年4月に予定される建築基準法改正では、これまで認められていた「4号特例」の縮小が進められます。この改正は、特に再建築不可物件の所有者にとって重要な影響を及ぼす可能性があります。

従来より厳格化された審査対象の拡大により、リフォームや活用が難しくなる一方、改正の狙いには耐震基準のさらなる強化や省エネルギー性能の向上、さらにはカーボンニュートラル社会の実現など現代的な課題への対応が含まれています。早めの情報収集や専門家の支援を受けることで、今後のリスクを最小化し、資産価値を守る解決策を見出すことも可能です。

この記事では、建築基準法改正のポイントや背景を解説し、再建築不可物件が抱えるリスクと、所有者が取るべき対応策を詳しくご紹介します。2025年4月は目前ですが、施行後の移行措置や例外規定を十分に理解した上で、賢く資産を活用するための基礎知識を整理していきましょう。

 

2025年4月法改正で「4号特例」縮小へ

 

2025年4月に実施される建築基準法改正では、これまで小規模建築物に適用されていた「4号特例」が縮小されます。この変更により、建築確認申請の必要性が拡大し、再建築不可物件への影響を無視できない状況になってきました。

特に、耐震性や省エネルギー性能に関する基準がより厳しくなることで、老朽化した建物を抱える所有者には早急な対応が求められるでしょう。まずは、「4号特例」の概要と改正内容を確認することが第一歩です。

 

建築基準法の「4号特例」とは？

「4号特例」とは、建築士が設計した小規模建築物に対し、建築確認申請が不要となる特例です。この特例の対象は、以下のような条件を満たす建築物です：

・木造建築物：2階建て以下で延べ面積500㎡以下
・木造以外の建築物：平屋建てで延べ面積200㎡以下
・一部特殊建築物を除く

これら「4号建築物」に該当する場合、通常の建築確認申請より手続きが簡略化されていました。しかし、改正後は新たな分類が導入されることで、多くの建物が建築確認申請の対象に組み込まれる見通しです。特に、これまで軽微なリフォームでも特例を活用していた物件においては、改修工事のハードルが上がることが想定されます。

 

法改正で新しい分類へ変更

改正後は、「新2号建築物」「新3号建築物」という新たな分類に分けられます。「新2号建築物」に該当する場合は、木造2階建てや延べ面積200㎡を超える木造平屋などが対象となり、改正前は特例で建築確認申請が不要だったケースでも今後は必須となります。一方、「新3号建築物」は延べ面積200㎡以内の木造平屋が対象で、現行に近い形で引き続き建築確認申請不要の恩恵を受けられます。

大規模修繕やリフォームの際にこれまでより厳しい手続きが課されることで、再建築不可物件が取り残される懸念が高まっています。また、改正後は耐震基準や省エネ基準を満たすための審査をクリアできないと工事が認められにくいため、所有者は十分な準備を意識する必要があります。

 

改正の背景

本改正の背景には、近年の耐震基準強化や省エネルギー基準の適用範囲拡大があります。特に木造建築物の場合、重量化や複雑化が進む一方、旧耐震基準で長年放置されている建物も少なくありません。大地震のリスクや温室効果ガス削減の観点から、社会的にも安全性と省エネ性能の底上げが求められています。

また、国土交通省や地方自治体は、大規模災害時の被害軽減を図るために老朽住宅の改修促進を重要課題のひとつと位置づけており、4号特例の見直しもこうした動きの一環です。結果として、再建築不可物件のように構造上の問題や接道義務を満たさない建物は、新基準をクリアするためのハードルがさらに高まる可能性があり、所有者にはより綿密な対策が求められます。

 

再建築不可物件がリフォームしづらくなる理由

 

法改正により、再建築不可物件のリフォームがさらに制限されると予想されます。この章では、なぜ再建築不可物件でのリフォームが難しいのか、その理由を詳しく解説します。

 

現行法でのリフォーム制限

再建築不可物件は、建築基準法に適合していない「既存不適格」の状態にあることが多く、原則として新築や大幅な用途変更が認められません。接道義務の不備に加え、耐震性能や防火性能など、現行の法規定を満たしていないケースが多々あります。

現行の4号特例を活用して、壁紙の張り替えや設備交換など軽微な改修を行う分には対応できても、建築確認申請が必要な大がかりなリフォームでは許可が下りない事例が少なくありません。構造部にまで踏み込む大規模リノベーションが不可能に近いのは、こうした法的制約が背景にあります。

 

改正後の制限強化

法改正により、4号建築物に区分されていた多くの再建築不可物件が「新2号建築物」に該当するようになります。これまで建築確認申請不要で行えた大掛かりなリフォームも、改正後は耐震性や省エネルギー性能といった項目で厳格な審査を受ける必要が出てくるため、接道義務を満たさない建物の改修はさらに困難になりがちです。

また、提出書類や追加工事に関する費用も増大し、リフォームを断念せざるを得ないケースが増える恐れがあります。所有者としては、必要な工事がある場合ほど早めの情報収集を行い、専門家のアドバイスを得ることが重要です。

 

主要構造部の問題

壁や柱といった主要構造部を大きく変更するリフォームは、再建築不可物件でなくても慎重な審査を要しますが、接道義務を満たさない物件ではそのハードルが一段と高まります。たとえば耐震壁の新設や基礎の補強など、安全性向上に有効な工事であっても、建築確認申請が通りづらい現実があります。

さらに、改正後は省エネルギー性能の強化も重要な課題となるため、断熱材やサッシの大規模改修を行う場合も主要構造部に関わる審査が増えます。結果として、再建築不可物件ではリフォームを検討しても実施までに多くの障壁をクリアしなければならず、時間と費用の面でも大きな負担がのしかかることになるでしょう。

 

再建築不可物件で可能なリフォーム

 

それでも、改正後でも条件を満たせば実施可能なリフォームが残されているのは事実です。すべての改修が一律に制限されるわけではなく、用途や工事規模によっては法的な手続きを大きくせずに行えるものもあります。ここでは、建築確認申請が不要な範囲や特例を活用したリフォームの選択肢を具体的にご紹介します。

 

建築確認申請が不要な小規模リフォーム

内装の変更や水回り設備の交換など、建築確認申請を必要としない範囲のリフォームは、改正後も比較的容易に行うことができます。具体的には壁紙・床材の貼り替え、ユニットバスやシステムキッチンの入れ替えなどが挙げられ、主要構造部に影響が及ばない工事であれば法規上の制約は大きくありません。

また、エアコンや換気設備の設置など、省エネルギー性能を高める小規模な改修は引き続き実施しやすい領域です。こうした小さな改修でも、室内環境の改善や快適性の向上に寄与するため、できる範囲で少しずつ資産価値を高める方向性を探るのも有効です。

 

延べ面積200㎡以下の木造平屋のリフォーム

「新3号建築物」に分類される延べ面積200㎡以下の木造平屋であれば、引き続き建築確認申請不要の特例を活用できます。主要構造部を含む比較的大きなリフォームでも許可を得られる場合があるため、該当物件の所有者は改修の選択肢を広げやすいといえるでしょう。
ただし、実際に工事を進める際には、地震や火災への対応策、さらには断熱性など多方面の検討を要します。確認申請が不要でも、専門家（建築士など）の助言を受けながら、最適な改修プランを立てることが望ましいです。

 

防火地域外での軽微な増改築

10㎡以下の増築や改築など、防火地域や準防火地域を除くエリアでは、従来どおり建築確認申請が不要とされるケースがあります。再建築不可物件でも玄関まわりの拡張や、小さな部屋を増やすなどの軽微な増改築は、法的ハードルが低い可能性があります。
ただし、こうした小規模工事でも主要構造部の変更にまで話が及ぶと、一気に建築確認が必要となる場合があります。地域によっては条例や独自ルールで増改築が制限されるケースもあるため、事前の自治体への相談が欠かせません。

 

まとめ

 

2025年4月の建築基準法改正により、「4号特例」の縮小が予定され、再建築不可物件のリフォームや活用が一段と難しくなると考えられます。特に耐震化や省エネルギー性能の要求が高まるなか、大規模リフォームのハードルは法的にも経済的にも大きくなり、多くの所有者にとってこれまで以上の負担となるでしょう。

しかし、建築確認申請の不要な範囲に収まる小規模リフォームや、延べ面積200㎡以下の木造平屋に適用される特例など、今後も実施可能な改修方法は存在します。また、道幅の拡張や隣地との合筆などで接道義務をクリアする方法、あるいは早期の売却や資産組み換えを図る手段など、再建築不可物件にまつわる選択肢は多岐にわたります。

施行時期が近づく中、自治体や国のガイドラインが整備されることで具体的な運用ルールが明確化される可能性もあります。そうした最新情報を追いつつ、専門家による法的・技術的なアドバイスを受けることで、思わぬ費用負担や手続きの煩雑化を防ぐことができます。改正への備えは早ければ早いほど、可能な選択肢を広げられるでしょう。

再建築不可物件をお持ちの方は、早めに知識をアップデートし、複数の選択肢を検討することが資産価値を守る第一歩です。特に災害リスクが高まる日本においては、安全・安心を確保するためのリフォーム計画や売却・活用プランが欠かせません。今すぐ行動に移し、将来の不安を最小限に抑えましょう。

ご相談はこちら：https://sakk.jp/contact/