「底地を売りたいけれど、借地人との関係が不安」「査定額の相場がわからない」「税金や手続きの流れは？」──そんな悩みを解決するために、この記事では底地の定義から買取・売却方法、相場、注意点までをわかりやすく解説します。
不動産のプロである株式会社SAのノウハウを活かし、損しないための知識と判断軸をお届けします。
この記事でわかること
- 底地と借地権の違い、底地保有のリスク
- 売却のタイミングと判断ポイント
- 買取価格の相場や査定の基準
- 底地を高く・スムーズに売却する方法
- 株式会社SAに相談するメリット
底地とは？借地権との違い・リスクを総整理
■ 底地とは何か？
「底地（そこち）」とは、他人に貸している土地のことを指します。借地人が建物を建てて使用している状態で、地主が持っている土地の所有権が底地です。
このとき借地人が持っているのが「借地権」であり、底地と借地権はセットで権利が存在します。
■ 借地権との違い
借地権は土地を借りて使用・建物を建築する権利、底地はその貸している土地の所有権です。
底地は所有者であるにもかかわらず、自由に利用・処分できない点が特徴であり、そこが不動産としてのデメリットになります。
■ 底地を保有するリスク
- 借地人の同意がないと売却・再開発ができない
- 地代が相場よりも安く設定されていることが多い
- 更新料・名義変更料などの収益が不安定
- 相続時に分割しづらく、トラブルになりやすい
底地は安定した収入源になる一方で、流動性が低く、資産価値の把握も難しいため、売却や整理を考える人も少なくありません。
底地を“売る”か“持つ”か──判断フロー
■ 保有するメリット・デメリット
メリット：
・毎月の地代収入が得られる
・土地の所有者として法律上の権利がある
・将来的に借地権を買い戻せば更地化が可能
デメリット：
・地代はインフレに対応しにくく安いまま
・借地人と交渉できず活用できない
・相続や処分に手間がかかる
■ 売却を検討すべきサイン
- 固定資産税の負担が年々重くなっている
- 借地人との交渉が難航している
- 相続対策として資産の整理が必要
- 収益が見合わない・空地化している
■ 売却判断フローチャート
以下の３つ以上がYESなら、売却を検討する価値があります：
- 地代が年間10万円以下
- 契約更新のたびにトラブルが発生する
- 底地を活用したいが交渉が進まない
- 将来、家族に残すメリットが見えない
- 固定資産税評価額が200万円以上ある
「底地＝不動産資産」と思われがちですが、実際は資産ではなく“負動産”になっているケースも多いため、定期的な見直しが必要です。
底地の買取相場と査定ポイント〈表で早見〉
■ 売却先別の価格相場
底地の売却価格は、「借地人に売る」か「第三者に売る」かで大きく異なります。
以下に相場の目安を示します：
| 売却先 | 価格の目安（更地価格に対する割合） | 交渉難易度 |
|---|---|---|
| 借地人 | 50～60% | 中～高 |
| 底地専門業者 | 10～30% | 低 |
| 一般第三者 | 5～15% | 高 |
■ 査定に影響する5つの要素
- 所在地とアクセス：駅距離、周辺相場
- 借地契約の内容：残存期間、契約更新条件
- 地代の額：月額・年間地代の収益性
- 借地人の属性：法人か個人か、高齢かどうか
- 地積・形状：分筆の可否、再開発の可能性
■ 相場より高く売るには？
ポイントは「借地人と合意の上でまとめて売ること」です。
底地と借地権を一体として売却できれば、更地同様の評価を得ることができ、最大で更地価格の80〜90％に近づくこともあります。
売却・買取の５ステップ【借地人交渉〜決済】
■ ステップ1：借地人への打診
まずは借地人に対し、底地の売却意思を伝えましょう。
「買い取ってもらえるなら売却を検討している」という柔らかい伝え方がベターです。
■ ステップ2：必要書類の収集
・土地の公図・謄本
・借地契約書
・固定資産税評価証明書 など
書類が揃っていれば、業者による査定もスムーズです。
■ ステップ3：価格交渉と合意
借地人と合意できれば最も高値が期待できますが、交渉が難航する場合は専門業者へ直接売却する選択肢もあります。
■ ステップ4：契約・決済
合意に基づき、売買契約を締結します。
登記手続きや決済（振込）は司法書士・不動産会社を介して行います。
■ ステップ5：譲渡所得の申告
売却により利益が出た場合は、翌年の確定申告で譲渡所得として申告が必要です。
譲渡費用・取得費の計上で節税も可能なので、税理士に相談するのが安心です。
ケーススタディ：SAが解決した底地売却事例３選
■ ケース1：地代滞納が続いていた底地を2週間で現金化
都内の一戸建て底地。借地人が3年にわたり地代を滞納し、地主様が困っていたケース。
SAが直接買取を実施し、査定後2週間で現金決済。借地人とのトラブルも解消されました。
■ ケース2：相続人6人の共有底地を一括買取
地方都市の底地。相続により6名の兄弟が共有者となり、処分が進まない状況でした。
SAが全員と個別交渉を行い、一括買取で遺産分割も円満に成立。その後は借地人と再契約を結びました。
■ ケース3：借地人と連絡がつかない底地を代理交渉で解決
高齢の借地人と連絡が取れず、売却が困難とされていたケース。
SAが調査と粘り強い交渉を続け、家族経由で合意を取り付けて売却成立となりました。
株式会社SAに依頼するメリット５｜高額査定の根拠
■ ① 底地の専門チームが全国対応
SAでは底地・借地権の専門チームを編成し、一都三県を中心に全国対応しています。現地調査・法的確認もスピーディに対応可能です。
■ ② 借地人との交渉代行もワンストップ
面倒な借地人との交渉や書類作成は、すべてSAが代行。
「地主が前に出ずに売却できる」点が、多くのお客様に選ばれる理由です。
■ ③ 他社にはない出口戦略で高値査定
SAでは取得した底地を、借地権との一体化・等価交換・再開発などにより最大活用しています。
これにより他社より高値での買取が可能です。
■ ④ 専門家連携による安心サポート
司法書士・税理士・社労士など専門家と連携し、相続や税務のご相談にもワンストップで対応可能です。
■ ⑤ 完全無料のスピード査定
査定依頼は電話・メール・LINEで完結。
最短12時間以内の簡易査定も実施しています。
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共有持分、共有名義、再建築不可、底地などの訳あり物件でお困りではありませんか？私たちは、どんなに複雑なケースでも迅速かつ丁寧に対応する専門チームを備えています。24時間365日、お気軽にご相談ください。
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