相続後の底地が狙い目になる理由
理由1：現金化しやすいタイミング
相続後には、遺産分割や納税資金の準備など、まとまった資金が必要になる場面が多々あります。底地を売却すれば、その資金を相続税や他の費用にあてることができるため、家族間のトラブルを避けつつキャッシュ化できる点が魅力です。
理由2：地価や借地人の状況に変化が出やすい
相続によって地主が変わることで、借地人とのコミュニケーションや地代見直し交渉を行いやすくなる場合があります。契約更新のタイミングと重なれば、地代を適正水準に引き上げられるチャンスとなり、底地の収益性が向上することも期待できます。
押さえておきたい節税テクニック
テクニック1：相続税評価額の事前把握
相続直後に慌てて売却を検討するのではなく、まずは底地の相続税評価額がどの程度になるのか把握しましょう。路線価方式や倍率方式で算定される評価額に対して、借地権割合がどのくらい差し引かれるかなど、地域や契約内容によって変動します。正確な数字を知ることで、売却プランや納税資金の見通しが立てやすくなります。
テクニック2：生前対策の延長で利用できる控除制度
生前贈与や小規模宅地の特例など、相続税の圧縮につながる制度の中には、一定の要件を満たせば底地にも適用できるものがあります。例えば、事業用宅地の特例などが該当すれば評価額を大幅に下げられる可能性があります。相続後も間に合うケースもあるため、税理士との連携が重要です。
テクニック3：地代の改定と契約内容の見直し
地代が相場より低い場合は、更新時期を捉えて増額交渉を検討しましょう。地代が適正水準に達すると、底地の収益性が上がり、将来的に売却する際の評価アップにも繋がります。ただし、借地人との関係を損なわないよう、慎重に進める必要があります。
投資価値を高める売却戦略
戦略1：借地人への優先売却
最もスムーズに底地を売却できるパターンは、借地人が直接買い取るケースです。借地人は土地の所有権を得ることで、地代や更新の不安を解消できるというメリットがあります。価格交渉や支払い方法で折り合いがつけば、短期間で取引成立となる可能性が高いでしょう。
戦略2：専門業者や投資家へのアピール
借地人が購入を希望しない場合でも、底地を専門に扱う不動産業者や投資家にとっては十分に魅力的な物件となり得ます。地代収入の安定性や将来的な地価上昇の見込みをアピールし、複数の業者に査定を依頼して比較検討することで、高値売却のチャンスを掴めます。
戦略3：共有名義の整理
複数の相続人が底地を共有している場合は、共有名義を整理しておくと売却が円滑に進みやすくなります。1人でも反対する相続人がいれば取引が難しくなるため、共有持分をまとめるか、持分を買い取る方法などを検討しましょう。
成功事例：相続直後に動いて収益アップ・早期売却を実現
事例1：地代の改定交渉から大幅な年収増
相続後すぐに借地人と地代改定を協議し、相場に近い金額に引き上げ。底地の年間収益が2倍近くになり、数年後の売却時には収益評価を高く見積もられた結果、予想以上の譲渡益を得られたケース。
事例2：優先的に借地人が購入しスピード決済
地主が相続税の納税資金を早期に確保する必要があり、借地人に早期の買い取りを提案。借地人もリフォームや将来の建替えを自由に行いたいという思惑があり、両者の利害が一致して短期間で売買契約が成立した例。
まとめ
底地の相続後は、遺産分割や相続税の支払いなど慌ただしい時期ではありますが、逆に言えば「投資価値を高めるチャンス」でもあります。地代の適正化や借地人との合意形成、専門業者や投資家へのアピールなど、戦略的に動くことで底地から得られる収益性を高めたり、高値売却を実現したりすることが可能です。大切なのは、相続後すぐに情報収集とアクションを起こすこと。専門家の意見を取り入れながら、底地を有効活用してみてください。
お問い合わせ
共有持分、共有名義、再建築不可、底地などの訳あり物件でお困りではありませんか？私たちは、どんなに複雑なケースでも迅速かつ丁寧に対応する専門チームを備えています。24時間365日、お気軽にご相談ください。 【24時間電話相談OK】TEL：03-6823-2420 【問い合わせフォーム】 https://sakk.jp/contact/ 訳あり物件の可能性を見出し、解決へ導くプロフェッショナルチームがサポートします。お気軽にお問い合わせください！