底地を放置することで生じる主なリスク
リスク1：地代の滞納・相場乖離
底地を持っていると、借地人から地代を得られるというメリットがあります。しかし、長期間にわたる契約で当初の地代が低く設定されていた場合、相場とかけ離れてしまうことがあります。しかも、借地人の支払いが滞りがちになると、収入が安定せず、底地保有に見合うメリットが得られません。放置すると、増額交渉のタイミングを逸してしまい、損失が大きくなる一方です。
リスク2：相続税負担の増大
相続時に底地を評価する場合、借地権が設定されている分、土地としての評価額は更地より低くなる可能性があるものの、それでも一定の評価額がついてしまうため、まとまった相続税を納める必要が生じるケースがあります。また、現金化がしにくい資産のため、納税資金を準備しづらく、延納・物納も条件が厳しくなりがちです。
リスク3：将来的な売却トラブル
底地を第三者に売却しようとするとき、借地人が優先的に買い取る意思を示さない場合や、価格に合意が得られない場合に交渉が難航します。さらに、借地権付きの土地という特殊性から、買い手が見つかりにくく、市場価格より大幅に安値でしか売れないことも少なくありません。放置してしまうと、このリスクはますます高まります。
失敗事例から学ぶ：底地保有でよくあるトラブル
事例1：相続税の支払いに追われて破産寸前
親から大量の底地を相続したAさんは、相続税の支払い額が予想以上に高額となり、現金が足りずに苦境に立たされました。借地人が多く存在し、すぐに底地を売却できなかったため、銀行からの借り入れを余儀なくされ、金利負担まで増加。結果的には、一部の借地人に底地を安値で売却せざるを得ず、損失を大きくしてしまいました。
事例2：借地人との地代交渉が不調で長期紛争化
Bさんは底地の地代が相場よりも低いことに気づき、増額交渉を行いましたが、借地人が応じずにトラブル化。法的手続きに入った結果、裁判や調停に長期間を費やし、弁護士費用や時間的な損失が膨大になりました。放置していた契約条件を見直さなかったことで、適切なタイミングを逃した事例です。
事例3：共有名義の底地をめぐる兄弟間の対立
相続で兄弟全員が底地を共有する形になったCさん一家では、売却タイミングや地代の配分をめぐって意見がまとまらず、家族間での対立が激化。話し合いが平行線をたどる中、借地人からのクレーム対応も遅れ、トラブルが二次的に拡大しました。
底地の正しい売却戦略を立てるステップ
ステップ1：底地の現状調査
まずは、底地の価値や借地契約の詳細を正確に把握することが重要です。登記情報、契約書類、地代の履歴、路線価や実勢価格などを一通りチェックし、専門家に相談して査定を受けると、現実的な売却価格やリスクを見極めやすくなります。
ステップ2：借地人への優先交渉
借地人に底地を買い取る意志があるかどうかをまず確認しましょう。借地人にとっては、土地の所有権を得ることで将来の不安を解消できるメリットがあります。一方、地主としては、第三者への売却よりもスムーズな交渉が見込める可能性があるため、双方にとってWin-Winの関係を築けるかもしれません。
ステップ3：専門家による価格設定と販路拡大
もし借地人が買い取りを希望しない場合、投資家や不動産会社など、底地に興味を持つ可能性のある買主を広く探します。底地専門の不動産会社やマッチングサービスを利用するのも有効です。適正な価格と将来的なキャッシュフローを明示できれば、需要を掘り起こすチャンスがあります。
ステップ4：共有名義なら共有者の同意を取り付ける
共有名義の場合、売却には共有者全員の合意が必要です。事前に話し合いを行い、取得割合や売却方針、税金負担の分担などを明確にしておきましょう。共有者同士でのトラブルを防ぐためにも、専門家の助力を受けて書面化しておくことが大切です。
正しい売却戦略のメリット
メリット1：納税資金の確保
底地を適切な価格で売却することで、相続税や固定資産税、その他の税金の支払い原資を得られます。これによって、借り入れリスクや無理な物納を避け、資金繰りを安定させることができます。
メリット2：トラブルの未然防止
借地人との地代交渉や共有者間の対立など、底地ならではのトラブルを回避しやすくなります。特に売却に関しては、プロセスを透明化し、合意形成をきちんと進めることで、後からの紛争を最小限に抑えられます。
メリット3：資産ポートフォリオの最適化
底地を売却して得た資金を、他の不動産投資や金融商品に回すことも可能です。流動性の低い底地を保有し続けるリスクを低減し、より高い収益性や安定性が期待できる資産へシフトすることで、総合的な資産価値を高めることができます。
まとめ
底地を放置してしまうと、地代相場の乖離や相続税の負担、共有者とのトラブルなど、さまざまなリスクが顕在化する可能性があります。失敗事例に学びつつ、正しい売却戦略を立てることが、長期的に見て大きな損失を回避する最善策です。まずは底地の現状を正確に把握し、専門家のアドバイスを受けながら売却の可能性を探りましょう。適切なタイミングと手順を踏むことで、余計なトラブルや経済的負担を防ぎ、資産を有効活用する道が開けます。
お問い合わせ
共有持分、共有名義、再建築不可、底地などの訳あり物件でお困りではありませんか？私たちは、どんなに複雑なケースでも迅速かつ丁寧に対応する専門チームを備えています。24時間365日、お気軽にご相談ください。 【24時間電話相談OK】TEL：03-6823-2420 【問い合わせフォーム】 https://sakk.jp/contact/ 訳あり物件の可能性を見出し、解決へ導くプロフェッショナルチームがサポートします。お気軽にお問い合わせください！